Zbycie części NW wykorzystywanej przez jednego właściciela

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 października 2019 r., sygn. akt I ACa 125/19.

...naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór w istocie sprowadza się wówczas do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.

Zwraca uwagę przede wszystkim kryterium znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Nie do końca wiadomo z jakich względów Sąd Okręgowy uznał istnienie takiej dysproporcji, a więc przyjęcie, że ważniejszy jest interes powódki od interesu pozwanej Wspólnoty, zwłaszcza w sytuacji, gdy stwierdził, że podjęcie zaskarżonej uchwały odpowiada interesowi pozwanej Wspólnoty i jest racjonalne z punktu widzenia zasad zarządzania jej zasobem.

Stwierdzenie przez Sąd Okręgowy, że powódka ma prawo, aby w dalszym ciągu z pomieszczenia strychowego korzystać oraz że będąc współwłaścicielką tej nieruchomości, ma w tym interes, jeżeli jest to jej wolą, jest nie tylko niewystarczające, ale i nieprzekonujące. Pozostawienie samego prawa powódki, w postaci wskazanej przez Sąd Okręgowy, w sytuacji gdy powódka korzystała z niego nadzwyczaj sporadycznie, a przy tym nie korzysta z takiego samego prawa żaden inny właściciel mieszkania budynku Wspólnoty, poza zainteresowanymi nabyciem spornego pomieszczenia, wskazuje na to, że interes powódki jest ściśle indywidualny, dyktowany nie tyle rzeczywistymi potrzebami powódki, ile jej dążeniem do zachowania możliwości korzystania z pomieszczenia, którego zbycia dotyczy zaskarżona uchwała. Wskazuje to na partykularność motywów powódki, w istotnym stopniu wynikającą także z konfliktu z właścicielami lokalu sąsiadującego z tym pomieszczeniem, ubiegającymi się o zgodę pozwanej Wspólnoty na jego zakup.

Nawiązując nadto do tego, o czym już była mowa, a więc kwestii przechowywania poza mieszkaniami różnych przedmiotów przez mieszkańców, a także przechowywania pozostałości materiałów budowlanych przez Wspólnotę, należy stwierdzić, że powyższe, niezależnie od co najmniej wyolbrzymienia tego problemu, którego samo istnienie jest wątpliwe, wskazuje nie na interes powódki, lecz hipotetyczny, a przy tym w żaden sposób nie uwidoczniony, interes innych mieszkańców, czy też samej Wspólnoty, która przecież takiego problemu nie dostrzega (np. problemu z przechowywaniem dachówek).

Na interes powódki, o takim nasileniu, które czyniłoby go pozostającym w znacznej dysproporcji z interesem pozwanej Wspólnoty wyrażonym zaskarżoną uchwałą, nie wskazują także jej aktualne możliwości suszenia prania, a więc okoliczność, na którą powoływał się Sąd Okręgowy. Nie sposób zgodzić się z przyjęciem tego Sądu, że powódka zajmując samotnie 3 pokojowe mieszkanie o powierzchni 70 m 2 nie może suszyć prania w tym mieszkaniu. Nie przemawia za tym argumentem stan majątkowy powódki i fakt ogrzewania tylko jednego pokoju. Po pierwsze, samo to nie czyni niemożliwym suszenia prania w innych pomieszczeniach, które przecież, choćby z uwagi na sąsiedztwo z ogrzewanymi pomieszczeniami (powódki i innych mieszkańców sąsiedztwa), nie mogą być całkowicie wyziębione, po drugie, charakterystyka pomieszczenia suszarni wcale nie wskazuje na istnienie ogrzewania pomieszczenia suszarni (potwierdza to treść opinii biegłego sądowego). Nie widać zatem dysproporcji nie tylko pomiędzy interesem powódki a interesem pozwanej Wspólnoty wyrażonym zaskarżoną uchwałą, ale także dysproporcji pomiędzy możliwością suszenia prania przez powódkę w nieużywanych pomieszczeniach jej własnego mieszkania, a możliwością korzystania w tym celu z pomieszczenia, którego zgody na zbycie dotyczy zaskarżona uchwała.

Wreszcie, nie może uzasadniać interesu powódki argument o wcześniejszej decyzji pozwanej wspólnoty, gdy podejmowała uchwałę o adaptacji powierzchni strychowej dla celów mieszkalnych, pozostawienia w ramach tej powierzchni pomieszczenia przeznaczonej na suszarnię (a nie na skład „mały skład rzeczy zbędnych”, jak w sposób zbyt daleko idący uznał Sąd Okręgowy. Podjęcie takiej decyzji na kilka lat przed powzięciem zaskarżonej uchwały, nie może być uznane za wiążące na przyszłość. Wobec braku zainteresowania korzystaniem z tego pomieszczenia poza zainteresowaniem powódki i sporadycznym przez nią jego używaniem, oraz wobec niewątpliwych uciążliwości dbania przez Wspólnotę o to pomieszczenie i utrzymywania go w należytym stanie, pozwana Wspólnota mogła uznać, że zmiana warunków w stosunku do czasu podejmowania uchwał z maja 2011 roku, uzasadniała podjęcie w maju 2017 roku uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż tego pomieszczenia. Trzeba zauważyć, że pozwana Wspólnota zapewniła sobie poprzez tą uchwałę nie tylko środki z tej sprzedaży, ale też zwolnienie z obowiązku utrzymywania w należytym stanie technicznym pomieszczenia, którego nikt poza powódką i kupującymi nie używał. Zwraca uwagę i to, że kupujący zobowiązani zostali zaskarżoną uchwałą do przeniesienia wyłazu dachowego na własny koszt na klatkę schodową, i to przed przeniesieniem własności.

Mając na uwagę wszystkie powyższe rozważania należało skonstatować, że nie zachodzą przesłanki, o których mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, do uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższe skutkować musiało zmianą zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie powództwa.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-17_001