Przeniesienie na wspólnotę roszczeń właścicieli wobec dewelopera

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Przeniesienie na wspólnotę roszczeń właścicieli wobec dewelopera

#1 Post autor: piotrusb » 28-01-2020, 10:53

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. akt XII C 409/18 (poprzednio I C 1899/16).
Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi od pozwanego naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania zaciągniętego przez pozwanego wobec właścicieli lokali w ramach łączących ich stosunków zobowiązania do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności tego lokalu na nabywcę. Powód wskazał, że realizuje roszczenia przysługujące właścicielom lokali, które zostały przeniesione na Wspólnotę ma mocy umów cesji wierzytelności. Powód powinien zatem wykazać, że właścicielom lokali przysługiwały roszczenia w stosunku do pozwanego o naprawienie szkody dotyczącej części wspólnych nieruchomości, oraz że nabył skutecznie te roszczenia.(...)

Podstawę roszczenia powoda stanowi przepis art. 471 kc, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. (...) Wybudowanie, wyodrębnienie i sprzedaż lokalu mieszkalnego oznacza zobowiązanie do „wytworzenia” lokalu odpowiadającego wymogom prawa budowlanego, normom technicznym w budownictwie, regułom wiedzy i sztuki budowlanej, treści dokumentacji projektowej. Lokal mieszkalny oraz jego otoczenie w postaci budynku stanowiącego część wspólną nieruchomości winny nadawać się do umówionego użytku, zgodnego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tzn. nadawać się do zamieszkiwania, odpowiadać wymaganiom technicznym i estetycznym. Obiekt budowlany powinien zostać wzniesiony w sposób zapewniający trwałość i stabilność konstrukcji, jakość i użyteczność – w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej (art. 5 ust. 1 prawa budowlanego). Do budowy należy użyć właściwych materiałów, a konstrukcję wykonać starannie i fachowo. Uchybienie tym regułom może stanowić zarówno delikt, jak i niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 kc.

Nabywcy lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości jako strony umów deweloperskich (mających za przedmiot wybudowanie lokalu i jego następne przeniesienie na klientów dewelopera) oraz umów sprzedaży poszczególnych lokali mogą dochodzić naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania samego lokalu, jak i związanych z lokalem części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Powodowa Wspólnota podniosła, że na skutek niezachowania wymagań przewidzianych regułami sztuki budowlanej na balkonach i tarasach dochodzi do przecieków, odpadania tynku, pęknięć i innych przejawów wadliwego wykonania tych elementów budynku. Konieczne będzie przeprowadzenie prac remontowych, generujących poważne koszty, czyli szkodę po stronie członków wspólnoty mieszkaniowej.(...)

Nie ulega wątpliwości, że elementy konstrukcyjne balkonów lub tarasów stanowią część nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli są dostępne wyłącznie dla jednego z właścicieli lokali. Konstrukcja balkonu nie jest elementem lokalu. Nieruchomością wspólną są te części budynku, które stanowią elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 07.03.2008 r., III CZP 10/0, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2002 r., III RN 153/0; wyrok WSA w Warszawie z dnia 06.09.2005 r., VII SA/Wa 1498/04).

Mając zatem na uwadze pełną treść opiniibiegłego należy dojść do wniosku, iż części nieruchomości wspólnej dotknięte są wadami konstrukcyjnymi, których usunięcie i doprowadzenie obiektu do należytego stanu technicznego wymaga poniesienia kosztów robót budowlanych, co z kolei oznacza szkodę dla współwłaścicieli tego obiektu, podlegającą naprawieniu w ramach kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego na podstawie art. 471 i nast. kc. W przeważającej większości właściciele poszczególnych lokali oraz powodowa Wspólnota Mieszkaniowa zawarli ważne i skuteczne umowy przelewu wierzytelności w rozumieniu art. 509 § 1 kc.

Sąd uznał zarzuty pozwanego zgłoszone w stosunku do tychże umów za w większości nieuzasadnione. Po pierwsze, nie może być mowy o nieważności tych umów z powodu braku prawidłowej causae. Umowy zostały zawarte w celu dochodzenia przez powoda wierzytelności o naprawienie szkody, a zatem mają charakter przeniesienia powierniczego. Zwolnienie z opłat na fundusz remontowy jest właściwym ekwiwalentem, gdyż w miejsce wpłat właścicieli fundusz zostanie zasilony odszkodowaniem należnym od pozwanego. Ponadto dopuszczalność przeniesienia przez właścicieli roszczeń o naprawienie szkody związanej z wadami fizycznymi nieruchomości na wspólnotę mieszkaniową jest powszechnie przyjmowana (zob. uchwałę (7) Sądu Najwyższego z dnia 29.01.2014 r., III CZP 84/13; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04.02.2015 r., IV CSK 189/14).

Po drugie, pozwany zakwestionował prawidłowość reprezentacji Wspólnoty przy zawarciu tych umów. To stanowisko jest błędne. W stosunku do każdej z umów Wspólnota była reprezentowana przez dwóch członków jej zarządu, czyli zgodnie z art. 21 ust. 2 uwl. Ponadto, skoro sama Wspólnota uważa, że była należycie reprezentowana, nie kwestionuje tego również żaden z właścicieli, to pozwany jako osoba trzecia nie może się na takie okoliczności powoływać. Ponadto zawarcie przez wspólnotę jako cesjonariusza umowy przelewu z właścicielem lokalu nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, a zatem nie wymaga zgody właścicieli wyrażonej uchwałą. Oczekiwanie zresztą takiej zgody w formie uchwały jest chybione – skoro właściciele lokali zawierają umowy cesji ze wspólnotą mieszkaniową, tzn. że wyrażają na nie zgodę, co czyni podjęcie odrębnej uchwały całkowicie zbędnym.

Po trzecie, pozwany zakwestionował skuteczność czy też wręcz brak uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umów cesji. To stanowisko również nie zasługuje na akceptację. Dla zawarcia umowy przelewu wierzytelności pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową nie jest konieczne podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na taką umowę (zob.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 01.06.2017 r., I CSK 657/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18.05.2016 r., VI ACa 609/15). Przejęcie przez wspólnotę mieszkaniową od właściciela lokalu jego wierzytelności w celu jej dochodzenia w interesie wszystkich właścicieli nie przekracza zakresu zwykłego zarządu. Nie ma zatem znaczenia, czy właściciele lokali podjęli uchwałę poprzedzającą zawarcie umów cesji czy też zatwierdzili później zawarcie tychże umów.

Po czwarte, pozwany zakwestionował skuteczność niektórych umów cesji z uwagi na osobę zbywcy wierzytelności lub działanie przez pełnomocnika. W tym zakresie można przyznać mu rację w pewnym, acz nieznacznym, zakresie.(...)

Za nieskuteczną należy uznać umowę cesji podpisaną wyłącznie przez A. S. (1), która jest wyłącznie jednym z czworga współwłaścicieli lokalu. Mogłaby ona co najwyżej skutecznie złożyć oświadczenie dotyczące udziału wynoszącego 1/2 przypadającego jej i jej mężowi, ale już nie w stosunku do drugiego udziału w tej samej wysokości przypadającemu innemu małżeństwu. Zgodnie z art. 199 kc do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu lub rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, zaś zgodnie z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. A. S. (1) nie reprezentowała ani wszystkich ani nawet większości współwłaścicieli będących jednocześnie współuprawnionymi z tytułu wierzytelności o naprawienie szkody. Są oni wierzycielami solidarnymi, co oznacza, że zaspokojenie roszczenia wobec jednego z nich zwalnia dłużnika z zobowiązania wobec wszystkich wierzycieli. Natomiast zbycie wierzytelności wspólnej nie może zostać dokonane wyłącznie przez jednego z wierzycieli. Natomiast w tych przypadkach, w których wierzytelność przypadała małżonkom jako właścicielom lokalu, zawarcie umowy cesji przez jednego z nich było wystarczające, albowiem zbycie wierzytelności nie należy do czynności wymagających zgody małżonka przewidzianych w art. 37 § 1 kro.(...)

Niezasadny był zarzut przedawnienia roszczenia. Umowy nabycia lokali zawierane były od początku roku 2009 do końca roku 2010. Roszczenia odszkodowawcze przysługujące nabywcom lokali podlegały 10-letniemu przedawnieniu z art. 118 § 1 kc w brzmieniu sprzed nowelizacji z 2018 r. Zatem w dniu wniesienia pozwu – 14.11.2016 r. – roszczenia te co do zasady nie były przedawnione. Wprawdzie przyjmuje się, że wniesienie pozwu – stosownie do art. 123 § 1 pkt 1 kc – przerywa przedawnienie jedynie co do tej części roszczenia, która została objęta pozwem, ale w sytuacji, gdy ścisłe ustalenie wysokości roszczenia nie jest jeszcze możliwe na etapie złożenia pozwu, powód może przywołać taką okoliczność w pozwie i zastrzec możliwość rozszerzenia żądania. Powód takie zastrzeżenie zgłosił.

W przypadku rozszerzenia powództwa w toku procesu rozszerzenie powództwa na nowe roszczenie trzeba odróżnić od zmiany wysokości dochodzonego świadczenia dokonywanej w ramach roszczenia dochodzonego pierwotnie. I tak, m.in., zmiana wysokości cen w toku postępowania i w związku z tym potrzeba ustalenia odszkodowania według cen z daty wyrokowania (art. 363 § 2 kc), oczywiście w ramach tej samej podstawy faktycznej żądania, powoduje, że pierwotne wniesienie pozwu skutkuje przerwą biegu przedawnienia co do całości dochodzonej kwoty (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.12.2012 r., IV CSK 142/12). Poza tym wniesienie pozwu o odszkodowanie przerywa bieg przedawnienia także dla kwoty, o jaką poszkodowany podwyższył swe żądanie w trakcie procesu wskutek – opartych na wycenie przez biegłego – ustaleń sądu dotyczących wysokości szkody (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06.04.2011 r., I CSK 684/09). Dzieje się tak w sytuacji, gdy powód zgłosi w pozwie żądanie odzwierciedlające jego wolę uzyskania odszkodowania w wysokości odpowiadającej poniesionej szkodzie, niemożliwej do określenia w chwili wnoszenia pozwu. W takim przypadku nie mamy do czynienia z ograniczeniem roszczeń odszkodowawczych do kwot oznaczonych w pozwie, a więc dochodzenia ich jedynie w części (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.04.2016 r., III PK 96/15). W przedstawionych warunkach zarzut pozwanego nie może odnieść pożądanego skutku.

Niezasadnie też pozwany wskazał na traktowanie rozszerzenia powództwa w następstwie uzupełnienia opinii o oszacowanie szkody (kosztów remontu) według aktualnych cen jako niedopuszczalnej waloryzacji. Zgodnie z art. 363 § 2 kc, jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. W tej sprawie nie zachodzą żadne szczególne względy uzasadniające ustalenie odszkodowania według innych stawek kosztorysowych niż stawki aktualne.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-19_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”