Wspólnota nie może obciążąć kosztami kontroli właściciela, z którego inicjatywy wszczęto kontrolę

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie może obciążąć kosztami kontroli właściciela, z którego inicjatywy wszczęto kontrolę

#1 Post autor: piotrusb » 27-01-2020, 15:41

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt II C 966/19.
O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku, sygn. akt I ACa 507/12). Możliwość zaskarżenia uchwały, gdy narusza ona interesy współwłaścicieli nieruchomości, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów itp. Reasumując należy przyjąć, że kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana w szczególności przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. Z kolei dokonując oceny naruszenia interesu członka wspólnoty mieszkaniowej, sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty.(...)

(zaskarżona) Uchwała nie jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania. Zakres czynności objętych planem gospodarczym w istocie obejmował remonty instalacji nieruchomości tudzież czynności poprzedzające przeprowadzenie remontu jej części. W jego zakresie znalazła się bowiem wymiana domofonów, czy też przygotowanie dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia naprawy komórek. Elementy te, jak ustalił Sąd, znajdowały się w złym stanie technicznym, a zatem czynności zmierzające do ich naprawy należy ocenić jako standardowe, mające na celu zachowanie lub przywrócenie ich odpowiedniego standardu, który pozwoli członkom wspólnoty na ich bieżącą, bezproblemową i bezpieczną eksploatację. Również wymiana piasku na trawę w obrębie placu zabaw nie stała w sprzeczności z prawidłowym zarządem. Przede wszystkim nie budzi wątpliwości, że podwórko jest wykorzystywane przez mieszkańców nieruchomości. Jakkolwiek stanowi ono własność Miasta Ł., to jednak ze względu na jego położenie i usytuowanie budynku kamienicy, podwórko jest funkcjonalnie związane z nieruchomością wspólnoty. Pozwana poprzez zawarcie stosownej umowy ma prawo z niego korzystać i to przez czas nieoznaczony, a biorąc pod uwagę faktyczne usytuowanie nieruchomości (podwórko jest otoczone budynkiem kamienicy) uzasadnione jest przyjęcie, że stan ten nie ulegnie zmianie. Co więcej w toku postępowania ustalono, że podwórko przeszło szeroką rewitalizację obejmującą wymianę nawierzchni, posadzenie roślin, czy też instalację elementów małej architektury. Zatem prace obejmujące wymianę w obrębie placu zabaw piasku na trawę należy uznać za uzasadnione. Mają one bowiem poprawić zarówno estetykę tego terenu, jak i jego higieniczność, tak aby obszar ten korelował z pozostałą częścią nieruchomości, zaś ich koszt nie jest wygórowany. W końcu w ocenie Sądu nie stoi w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nadpłacenie przez wspólnotę zaciągniętego kredytu. Powszechnie wiadomym jest, że taka praktyka umożliwia wcześniejszą spłatę długu, a także może wiązać się z dodatkowymi korzyściami obejmującymi oszczędność z tytułu opłat pobieranych przez bank.

Ustalona w uchwale stawka zaliczki na koszty zarządu, w szczególności składające się na nią zaliczki na utrzymanie terenów zielonych, czy też na najem pomieszczeń gospodarczych nie odbiega od planu obowiązującego w roku 2017. Koszty te są również obiektywnie niewygórowane i uzasadnione m.in. zakresem podejmowanych prac czy też stawek czynszu najmu. Koszty te są z kolei usprawiedliwione faktem, że wspólnota i jej członkowie, w tym również powód, rzeczywiście korzystają z takich elementów jak wyremontowany podwórzec, czy też pomieszczenia gospodarcze. W toku postępowania ustalono bowiem, że żona powoda wraz z wnukiem korzystali z placu zabaw, zaś w jednym z pomieszczeń gospodarczych znajduje się śmietnik, którego powód siłą rzeczy musi używać.

Prace przewidziane w planie gospodarczym nie naruszają również interesu powoda. W tym zakresie należy bowiem wyważyć interes jednostki i pozostałych członków wspólnoty, którzy bez wątpienia zmierzają do poprawienia stanu i estetyki ich miejsca zamieszkania, a w konsekwencji również poprawy komfortu życia mieszkańców. Sam fakt, że powód nie podziela tego typu inwestycji nie oznacza, że są one niezasadne, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę tę okoliczność, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z kamienicą, a zatem budynkiem, który z racji swojego wieku musi wymagać nakładów.

Sąd uznał jednak za zasadne powództwo w stosunku do uchwały nr (...) obejmującej obciążenie powoda kwotą 3.690 złotych, odpowiadającą kosztom ekspertyzy technicznej dotyczącej prawidłowości wykonanych robót. Tak określona uchwała bez cienia wątpliwości naruszała bowiem interesy gospodarcze powoda. To pozwana była stroną postępowania administracyjnego prowadzonego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i z tego też względu to ją jako stronę obciążają koszty takiego postępowania. Wspólnota mieszkaniowa i jej organy jako podmiot zajmujący się bieżącym zarządem nad nieruchomością budynkową musi liczyć się z możliwością przeprowadzania wobec nich kontroli i wszczynania stosownych postępowań, co może wiązać się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Na marginesie należy zauważyć, że jak wskazano w postanowieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, pozwana została zobowiązana do wykonania ekspertyzy, ze względu na fakt, że część z wykonanych prac była realizowana bez udokumentowanego nadzoru osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia i brak było dokumentów mogących potwierdzić prawidłowość ich wykonania. Zatem jakkolwiek to inicjatywa powoda skutkowała wszczęciem postępowania administracyjnego, to jednak pewne nieprawidłowości powstałe po stronie wspólnoty wymusiły sporządzenie ekspertyzy technicznej, a w konsekwencji poniesienie dodatkowych kosztów. Z tego też względu w ocenie Sądu przeniesienie w przedmiotowej uchwale na powoda ciężaru ekonomicznego sporządzenia ekspertyzy obiektywnie godziło w uzasadniony interes powoda i stanowiło w istocie środek, który zmierzał wyłącznie do swoistego ukarania A. W. za podejmowane przez niego czynności. Z tego też względu uchwała podlegała uchyleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-14_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”