Kto odpowiada za remont balkonów; rezygnacja z ochrony

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto odpowiada za remont balkonów; rezygnacja z ochrony

#1 Post autor: piotrusb » 27-01-2020, 15:34

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt II C 907/18.
...powodowie przyznali, iż naprawa elewacji zewnętrznej budynku posadowionego na nieruchomości wspólnej jest konieczna – ze względów podawanych przez zarząd pozwanej wspólnoty, kwestionowali jednak to, że remont ma obejmować balkony (tarasy), gdyż te wedle pozwanych nie stanowią części wspólnych budynku. (...) Argumentu tego nie można jednak uznać za zasadny. Po pierwsze, taras, balkon czy tzw. loggia nie stanowią odrębnych pomieszczeń i już chociażby z tego względu nie mogą być składnikami żadnego odrębnego lokalu, takie elementy budynku nie wydzielone trwałymi ścianami nie są ani izbą ani pomieszczeniem (stosownie do treści art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali lokalem jest zespół izb wraz pomieszczeniami pomocniczymi). Przede wszystkim jednak podłoga i inne elementy konstrukcyjne balkonu lub tarasu są jednocześnie także elementami konstrukcji budynku jako całości (podobnie jak np. ściany zewnętrzne każdego z lokali mieszkalnych). Jeżeli stan elementów balkonu czy tarasu jest zły i w skutek tego zagraża pogarszaniem stanu technicznego budynku jako całości (np. jego elewacji zewnętrznej), to podjęcie decyzji związanych z remontem balkonów (tarasów) jest nie tylko uprawnieniem lecz wręcz obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest konieczne dla prawidłowego zarządzania budynkiem wspólnym. Skoro powodowie nie kwestionują tego, że przyczyną zalewania elewacji budynku wodą opadową jest złe wykonanie izolacji i wylewki na balkonach (tarasach) (...) to tym samym nie można podzielić argumentacji powodów, jakoby pozwana wspólnota w ogóle nie była uprawniona do podejmowania decyzji dotyczących remontu balkonów (tarasów).

Uznać należy wobec tego decyzję pozwanej wspólnoty o podjęciu remontu elewacji zewnętrznej wraz z balkonami za racjonalną i obiektywnie uzasadnioną. Wskazać należy, że remont elewacji ze środków własnych nie wyklucza dochodzenia roszczeń pieniężnych (odszkodowawczych) od wykonawcy budynku. Brak jest natomiast podstaw do przyjęcia, ze podjęta w zaskarżonej uchwale decyzja większości właścicieli lokali o finansowaniu remontu elewacji ze środków zaoszczędzonych dzięki czasowej rezygnacji z usług ochrony była nieracjonalna lub krzywdząca dla powodów. Jak wskazują wyżej przytoczone ustalenie faktyczne, na początku 2018 roku pozwana wspólnota nie dysponowała środkami pieniężnymi rzędu 600.000 – 700.000 zł umożliwiającymi przeprowadzenie remontu bez dodatkowych oszczędności lub kredytowania. Skoro zatem możliwie niezwłoczny remont balkonów i elewacji zewnętrznej był niezbędny, większość właścicieli lokali była uprawniona do dokonania oceny, w jaki sposób należy sfinansować tę inwestycję. Podkreślić należy w tym miejscu, że co do zasady to większość właścicieli lokali jest uprawniona do podejmowana decyzji o tym, w jaki sposób należy zarządzać nieruchomością wspólną, a w szczególności w jaki sposób i z jakich źródeł gromadzić środki na wydatki dotyczące tej nieruchomości. Sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością zachodzi tylko wówczas, gdy większość właścicieli lokali podejmuje decyzje w sposób oczywisty nieracjonalne ekonomicznie, tj. takie, które z całą pewnością lub przeważającym prawdopodobieństwem nie mogą prowadzić do osiągnięcia założonego celu, tj. w tym przypadku do zachowania budynku w wspólnego w stanie niepogorszonym. Decyzja większości właścicieli lokali podjęta w zaskarżonej przez powodów uchwale nie była nieracjonalna, gdyż pozwalała zaoszczędzić ok. 60.000 zł w skali roku, tj. ok. 10% kosztów inwestycji remontowej, a przy tym nie pozbawiała właścicieli lokali usługi niezbędnej do korzystania z budynku. Korzystanie z usługi ochrony osób i mienia z pewnością służy interesowi właścicieli lokali, jednakże nie jest niezbędne (jak np. wywóz odpadów czy odprowadzenie nieczystości płynnych) do korzystania z lokali i budynku jako całości. Jeżeli czasowa rezygnacja z usługi ochrony pozwala zgromadzić środki niezbędne do zabezpieczenia budynku przed fizyczną degradacją (tj. w tym przypadku – trwałym zawilgoceniem ścian zewnętrznych), to decyzji tej nie można uznać za nieracjonalną czy nieodpowiadającą zasadom prawidłowego zarządu. Podzielić należy argumentację strony pozwanej co do tego, że zawilgocenie i dalsza degradacja ścian zewnętrznych budynku stanowi większą szkodę dla interesów właścicieli lokali niż czasowa rezygnacja z usług ochrony. Dodać trzeba, że już wcześniej zakres czasowy ochrony został ograniczony do 12 godzin dziennie, co świadczy o tym, że właściciele lokali już wówczas akceptowali co najmniej częściową rezygnację z tej usługi, jeżeli będzie to uzasadnione względami finansowymi.

Również to, że zaskarżona uchwała ma lakoniczną treść (zawartą w istocie w jej tytule) i nie określa czasokresu zawieszenia usługi ochrony nie narusza interesu powodów w taki sposób, aby zasadne było uchylenie przez sąd tej uchwały. Wskazać należy, że uchwała przesądza o tym, że korzystanie z usługi ochrony jest zawieszone maksymalnie od czasu zakończenia remontu elewacji i balkonów – co więcej, większość właścicieli lokali może w każdym czasie zadecydować o przywróceniu tej usługi.

Dodatkowo wskazać należy, że powodowie nie wykazali, aby w okresie 1,5 roku od czasu rezygnacji z usługi ochrony doszło na nieruchomości wspólnej do zdarzeń świadczących o zagrożeniu bezpieczeństwa osób i mienia tam się znajdującego. Zaznaczyć należy, że dostęp do nieruchomości jest kontrolowany w ten sposób, że osoba nieuprawniona nie może dostać się na teren posesji ani do budynku – nie posiadają klucz lub kodu dostępu. Teren nieruchomości jest objęty monitoringiem.

Wskazać trzeba także na to, że powodowie nie wykazali, aby zaskarżona uchwała dyskryminowała ich w stosunku do innych właścicieli lokali – także zatem i w tym sensie uchwała ta nie narusza interesów powodów.

Ponownie podkreślić należy to, że większość właścicieli lokali ma prawo decydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, o ile nie wprowadza zasad dyskryminujących mniejszość albo oczywiście nieracjonalnych. Zaznaczyć trzeba, że nie jest tak, iż sam brak zgodny mniejszości właścicieli lokali na decyzję większości oznacza, że interesy mniejszości zostały naruszone.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-07_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”