Wspólnota nie może odpowiadać za zobowiązania właścicieli wobec dostawcy mediów do ich lokali

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie może odpowiadać za zobowiązania właścicieli wobec dostawcy mediów do ich lokali

#1 Post autor: piotrusb » 24-01-2020, 11:37

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. akt II Ca 1089/18.
Nie jest prawidłowe natomiast ustalenie, że Wspólnota powstała w dniu 1 stycznia 2012 roku. Z wpisów w księdze wieczystej wynika, że wpisy w niektórych księgach założonych dla poszczególnych lokali użytkowych nastąpiły już w grudniu 2011 roku. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu użytkowego powstała wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota taka powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości wielolokalowej, jeżeli choćby jeden lokal należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel.

Powód znaczną część swojej apelacji poświęca zarzutom, które zakładają, że Sąd Rejonowy ustalił, iż nie istnieje nieruchomość wspólna w odniesieniu do lokali użytkowych numer (...) znajdujących się w budynku przy ul. (...). Stanowisko powoda w tym zakresie jest całkowicie błędne. Opisując treść poszczególnych umów, Sąd Rejonowy szczegółowo opisał prawa związane z oznaczonym lokalem, które zostały przeniesione odpowiednio na każdego właściciela lokalu, a w szczególności udział w prawie własności nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (...), oraz udział w elementach wspólnych budynku i innych urządzeniach nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie ma zatem żadnych podstaw do twierdzenia, że Sąd Rejonowy ustalił, że w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych nie istnieje nieruchomość wspólna w znaczeniu prawnym, to jest w znaczeniu określonym przez przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zawarte na stronie 48 uzasadnienia zaskarżonego wyroku sformułowanie, że „budynek przy ul. (...) w L. nie posiada w ogóle części wspólnych” , należy odczytywać wyłącznie jako opis stanu faktycznego budynku, w którym znajdują się lokale użytkowe stanowiące odrębne nieruchomości. Wynika to jednoznacznie z dalszej części uzasadnienia. Z wypowiedzi Sądu Rejonowego wynika, że Sąd ten wskazuje jedynie, iż w budynku tym nie ma tak charakterystycznych pomieszczeń, jak klatki schodowe, wspólne wejście do budynku, wewnętrzne oświetlenie pomieszczeń służących do wspólnego użytku, które z reguły wchodzą w zakres nieruchomości wspólnej w znaczeniu prawnym. Idąc dalej należy dodać, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby w przedmiotowym budynku znajdowały się jeszcze inne, niż wymienione, pomieszczenia, które ze względu na swoją funkcję mogłyby służyć do użytku właścicieli poszczególnych lokali, na przykład strychy, pralnie, kotłownie i tym podobne. Sąd Rejonowy chciał przez to podkreślić, że dostarczane pośrednio przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową Unia tak zwane „media”, w szczególności energia cieplna, były dostarczane do poszczególnych lokali użytkowych na potrzeby tych lokali, nie zaś na potrzeby nieruchomości wspólnej.

Trafnie Sąd Rejonowy przyjął, że w rozpoznawanej sprawie Wspólnota nie jest legitymowana do dochodzenia roszczeń objętych żądaniem pozwu. Nie kwestionując faktu podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej, która wynika wprost z przepisu art. 6 zd. 2 ustawy o własności lokali, należy jednoznacznie wskazać, iż powołany przepis nie przewiduje odpowiedzialności cywilnoprawnej wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych.
Wierzytelności, których powód dochodzi w rozpoznawanej sprawie, wynikają z zobowiązań istniejących pomiędzy Spółdzielnią Budowlano-Mieszkaniową Unia w L. a właścicielami poszczególnych lokali użytkowych, które znajdują się w budynku na nieruchomości przy ul. (...) w L. Osobom, które nabyły własność poszczególnych lokali użytkowych, przysługiwały przed ustanowieniem odrębnej własności tych lokali spółdzielcze własnościowe prawa do lokali użytkowych i osoby te były bezpośrednimi odbiorcami dostarczanych pośrednio przez Spółdzielnię Mieszkaniową energii cieplnej, wody i innych mediów. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali użytkowych odbiorcami takimi byli właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, nie zaś wspólnota mieszkaniowa, jaka powstała z mocy samego prawa. Oczywiście można byłoby rozważać, czy w jakieś części media dostarczane przez Spółdzielnię nie służyły zaspokojeniu potrzeb nieruchomości wspólnej, jednak zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje, aby taka sytuacja miała miejsce. Skoro energia cieplna i inne media, za które zapłaty domaga się Spółdzielnia, dostarczane były do poszczególnych lokali użytkowych, a ich odbiorcami byli właściciele tych lokali, to tylko właściciele tych lokali mogą być odpowiedzialnymi za powstałe zobowiązania. Kwestia podstawy faktycznej tych zobowiązań, w szczególności tego, czy są one oparte na zawieranych ze Spółdzielnią w sposób dorozumiany umowach, czy też na innej podstawie, a ostatecznie na nienależnym świadczeniu lub bezpodstawnym wzbogaceniu, wykracza poza zakres rozpoznania przedmiotowej sprawy. Należy natomiast podkreślić, że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje, aby pomiędzy Spółdzielnią Budowlano-Mieszkaniową Unia w L. a Wspólnotą (...) przy ul. (...) w L. została zawarta, nawet w sposób dorozumiany, jakakolwiek umowa, której przedmiotem byłoby dostarczanie mediów przez Spółdzielnię i obowiązek Wspólnoty zapłaty za dostarczone media. Przedstawione szczegółowo przez Sąd Rejonowy okoliczności faktyczne, jakie miały miejsce od stycznia 2012 roku, a więc po ustanowieniu odrębnej własności wszystkich lokali użytkowych, wskazują jednoznacznie, że nie doszło do zawarcia pomiędzy Spółdzielnią a Wspólnotą Mieszkaniową jakiejkolwiek umowy, która określałaby zasady dostarczania mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych i zasady rozliczeń z tego tytułu, a w szczególności, która przewidywałaby zobowiązanie Wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, do zapłaty za dostarczone media – czy to zobowiązanie samoistne, czy też zobowiązanie obok właścicieli poszczególnych lokali użytkowych. W każdym razie należy stwierdzić, że z przepisów ustawy o własności lokali nie wynika odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nawet jeżeli zobowiązania te związane są ściśle z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali.

Oczywiście bezzasadny, a wręcz kuriozalny, jest argument powoda, że skoro sieci doprowadzające media do poszczególnych lokali użytkowych przebiegają również przez grunt i inne części nieruchomości wspólnej (części budynku nie służące do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali), to Wspólnota powinna ponosić odpowiedzialność za zobowiązania z tytułu dostarczonych „mediów”. Idąc tym tokiem rozumowania należałoby przyjąć, że spółdzielnia mieszkaniowa powinna ponosić odpowiedzialność względem osób trzecich za zobowiązania związane z dostarczeniem „mediów” do poszczególnych lokali, do których oznaczonym osobom przysługują spółdzielcze prawa do lokali, ponieważ odpowiednie instalacje przebiegają przez grunt stanowiący własność spółdzielni. Oczywistość bezzasadności powyższego rozumowania nie wymaga bliższego omawiania.

Skoro Wspólnota (...) przy ul. (...) nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania właścicieli poszczególnych lokali, to tym samym nie jest legitymowana biernie w sprawie o zapłatę należności wynikających z tych zobowiązań.

Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia są zarzuty apelacji związane z podniesionym przez pozwanego zarzutem potrącenia. W związku z oddaleniem powództwa z uwagi na brak legitymacji procesowej Wspólnoty (...) (...) w L. bez znaczenia są bowiem okoliczności faktyczne, które związane były z tym zarzutem. Mając na uwadze powyższe rozważania, należało oddalić apelację, jako bezzasadną.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-07_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”