Uchwała nie może retroaktywnie zmieniać wysokości opłat; regulacja stanu prawnego - nabycie działki

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5262
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała nie może retroaktywnie zmieniać wysokości opłat; regulacja stanu prawnego - nabycie działki

#1 Post autor: piotrusb » 21-01-2020, 10:37

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 grudnia 2019 r., sygn. akt I C 948/19.
Powódki oparły swoje powództwo na dwóch podstawach - po pierwsze zarzucają, że uchwała podjęta w dniu 8 kwietnia 2019 r. ustalająca wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu działa wstecz tj. od dnia 1 stycznia 2019 r. i przez to jest sprzeczna z prawem, a po drugie uchwały tworzące fundusz celowy oraz przekazujące środki na fundusz remontowy naruszają ich interes.(...)

...podkreślić należy, że zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, natomiast na podstawie art. 15 ust. 1 w zw. z art. 14 u.w.l. właściciel zobowiązany jest uiszczać zaliczki na koszty zarządu w formie bieżących opłat. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, stąd w tym celu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Właściciele lokali mogą zatem w drodze uchwały określać wysokość bieżących opłat, które uiszczane są comiesięcznie przez nich. Trafnie zatem podnoszą skarżące, iż uchwała nie może retroaktywne zmieniać wysokości miesięcznych opłat, pozostawałoby to nie do pogodzenia z art. 15 ust. 1 u.w.l., który przewiduje obowiązek comiesięcznego uiszczania opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej z góry do dnia 10 każdego miesiąca - spowodowałoby to, że właściciele już w chwili podjęcia uchwały znajdowaliby się w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia. Wspólnota uprawniona jest do określania wysokości bieżących opłat, a więc takich przypadających od dnia podjęcia uchwały. Sąd nie kwestionuje uprawnienia wspólnoty do podwyższenia opłat wnoszonych na koszty zarządu, zwłaszcza jeżeli pewne koszty ponoszone przez wspólnotę zwiększyły się jakiś czas temu, jednak nie może się to odbywać w taki sposób, że należność zostałaby podwyższone właśnie od tego czasu z datą wsteczną. Jednak w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją, bo jakkolwiek uchwała przewiduje pojawienie się nowych obciążeń w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną w okresie poprzedzającym podjęcie uchwały, to jednocześnie przewiduje obniżenie innych opłat w tym okresie i sumarycznie wysokość opłat wnoszonych przez właścicieli nie zwiększyła się. W tym aspekcie wspólnota zdecydowała wyłącznie o tym, że zostanie zmienione przeznaczenie pewnej części wniesionych przez właścicieli zaliczek wniesionych w przeszłości, do czego jest uprawniona (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt V ACa 1543/17). Nie dochodzi tutaj do wstecznego podwyższenia opłat, które naruszałoby prawo i w tym zakresie powództwo zostało oddalone.

Powódki zakwestionowały plan gospodarczy na rok 2019 r. w zakresie w jakim tworzy fundusz celowy na regulowanie stanu prawnego. Niewątpliwym pozostaje, iż uregulowanie stanu prawnego nieruchomości wspólnej pozostaje zgodne z dobrem wszystkich właścicieli lokali przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości także, że roszczenie z powołanego przepisu przysługuje właścicielom lokali, chociaż muszą oni wystąpić wszyscy razem. Roszczenie takie nie przysługuje natomiast wspólnocie mieszkaniowej, która jednak odgrywa znaczącą rolę w takim procesie, bowiem art. 209a u.g.n. został skorelowany z art. 32a u.w.l. i wynika z niego, że obowiązkiem zarządu lub zarządcy wspólnoty jest przedstawienie właścicielom projektów uchwał w sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Tak więc cały proces regulacji stanu prawnego w oparciu o art. 209a u.g.n. i 32a u.w.l. powinien rozpocząć się od przedstawienia projektów takich uchwał i ich przyjęcia. Celem tych uchwał jest po pierwsze wyrażenie przez wspólnotę zamiaru skorzystania właśnie z art. 209a u.g.n. i art. 32a u.w.l., a po drugie umocowanie zarządu lub zarządcy do prowadzenia uzgodnień z urzędem miasta, które finalnie ma doprowadzić do nabycia prawa do działki o numerze (...) przez właścicieli lokali. Podkreślić raz jeszcze należy, że choć nabycia prawa do działki dokonać muszą właściciele lokali to wspólnota mieszkaniowa odgrywa tutaj rolę organizatora całego procesu, co wymaga podjęcia stosownych uchwał. Tymczasem w niniejszej sprawie takie uchwały nie zostały podjęte, co nie było kwestionowane przez pozwaną wspólnotę. Dotychczas wnioski o nabycie prawa własności (użytkowania wieczystego) zostały złożone do urzędu miasta indywidualnie przez właścicieli lokali. Co więcej brak jest kontaktu z niektórymi właścicielami i nie złożyli oni wniosków. Pozwana wskazuje, iż zamierza ustanowić dla nieznanych właścicieli lokali kuratorów, jednak do tej pory wnioski takie nie zostały złożone w sądzie. Co więcej pozwana wspólnota nie wie czy chce nabyć użytkowanie wieczyste, czy własność, czy chce skorzystać z art. 209a u.g.n. czy też z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., czy też może z jeszcze jakiejś innej możliwości. Pozwana nie wie też jakie będą koszty takiego nabycia. Choć sąd nie kwestionuje słusznych intencji, jakimi kierowała się pozwana wspólnota tworząc fundusz na uregulowanie stanu prawnego, to jednak jest to zdecydowanie przedwczesne i wobec tego narusza w chwili obecnej interes właścicieli lokali, ponieważ zakłada zabieranie środków finansowych na cel, którego realizacja jest trudna do przewidzenia w czasie, a nawet nie zapadła formalna decyzja o jego realizacji. Dopiero ustalenie podstawowych kwestii dotyczących przebiegu procesu regulacji stanu prawnego nieruchomości i określenie przewidywanych kosztów, terminu w jakim najprawdopodobniej zostaną poniesione może być podstawą do zawiązania odpowiedniego funduszu. Wskazać także należy, że w ciągu roku 2018 wspólnocie udało zebrać się kwotę ponad 56.000 zł właśnie na regulację stanu prawnego co dowodzi, że na zebranie docelowej kwoty, która póki co określana jest na 60.000 zł, wspólnota potrzebowałby ok. 1 roku. Nie ma zatem potrzeby, aby już w chwili obecnej rozpoczęcie zbierania środków na ten cel leżało w interesie właścicieli lokali, zwłaszcza że zebrana w poprzednim roku kwota okazała się niepotrzebna i została przekazana na inne wydatki wspólnoty (fundusz remontowy). Wobec tego sąd uwzględnił powództwo w tym zakresie i uchylił uchwałę nr 3 tylko w tym zakresie.

Powódki domagają się także uchylenia uchwały, która przeznacza kwotę 56.881,00 zł na fundusz remontowy w następnym roku. Podnoszą one, że wobec niewykorzystania tych środków zgodnie z przeznaczeniem powinny one zostać zwrócone właścicielom. Trzeba podkreślić, że z faktu, iż art. 15 ust. 1 u.w.l. ustanawia obowiązek właścicieli wnoszenia opłat w określonej formie, nie wypływa zakaz podejmowania przez tychże właścicieli uchwał, mocą których zaliczki, które nie zostały wykorzystane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zostaną przeznaczone na inny cel. Skoro zaliczki wchodzą do majątku wspólnoty mieszkaniowej, to jest ona uprawniona do podejmowania decyzji w zakresie przeznaczenia majątku na określony cel związany z nieruchomością, co oznacza, że wspólnota nie miała zatem co do zasady obowiązku zwracać w niniejszej sprawie niewykorzystanej kwoty zbieranej na regulowanie stanu prawnego, która była także formalnie częścią funduszu remontowego. Zmiana przeznaczenia środków nie narusza również w żadnym stopniu interesów właścicieli lokali, bowiem zebrane środki zostaną wydane na zaplanowane w kolejnych ratach remonty, dzięki czemu kwota zaliczek na poczet fundusz remontowego może być w kolejnych latach mniejsza (zresztą już w 2019 r. została ona obniżona). Dlatego też sąd oddalił powództwo w tej części.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”