Jak rozliczać CO w częściowo ocieplonym budynku

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 19 września 2019 r., sygn. akt XII C 1091/16.

W myśl art. 25 ust 1 ww. ustawy, zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek: tj. uchwała nie jest zgodna z prawem, uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, uchwała w inny sposób (niż poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę.
Niezgodność z prawem zaskarżonej w powyższym trybie uchwały wspólnoty polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie z art. 25 ustawy powódka (właścicielka lokalu) może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym jak wskazuje się w doktrynie i w orzecznictwie zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (zob. wyr. SA w Katowicach z 17.1.2013 r. I ACA 786/12). Zwrócić należy także uwagę, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania" (zob. wyr. SA w Białymstoku z 24 stycznia 2013 r., I ACA 778/12).
Analogicznie należy rozumieć niezgodność zaskarżonej w trybie art. 25 uchwały wspólnoty z umową właścicieli lokali. Chodzi o umowy, o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy, określające umowne reguły zarządu daną nieruchomością wspólną.
Podstawę powództwa z art. 25 ustawy może stanowić także zarzut naruszenia przez zaskarżaną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszenie interesów właściciela lokalu. W takim przypadku sąd będzie weryfikował zasadność powództwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zob. wyr. SA w Szczecinie z 9 maja 2013 r., I ACA 214/13).

Odnosząc się do obiektywnego charakteru naruszenia interesu właściciela lokalu, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 listopada 2013 r., VI ACa 611/13, stwierdził, że nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi większe koszty niż dotychczas. Trzeba jeszcze wykazać, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania wspólnej nieruchomości, zaś koszty wynikające ze skarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty (por. wyrok SA w Warszawie z 12 czerwca 2013 r., VI ACa 1727/12).

Przechodząc do meritum wskazać należy, że odnośnie kwestii rozliczania kosztów zużycia energii cieplnej, w szczególności do mieszkańców lokali niedocieplonych, stanowi rażącą niewspółmierność w stosunku do mieszkańców zajmujących lokale docieplone w sytuacji zastosowania indywidualnych podzielników ciepła. Na dziś, tj. w okolicznościach, gdy ściana frontowa oraz stropodach bryły budynku nie jest docieplony, nie można w żadnym wypadku mówić o adekwatności stosowania współczynników korygujących koszty zużycia energii, gdyż nie przewidują one takie sytuacji. Współczynniki te uwzględniają jedynie przypadek mieszkań posadowionych na parterze czy na ostatnim piętrze oraz tych, które bezpośrednio sąsiadują z tarasami w budynku. W związku z powyższym do momentu wykonania całkowitej termomodernizacji budynku zasadnym jest, aby koszty rozliczania za zużycie energii cieplnej były dokonywane przy uwzględnieniu metrażu mieszkania, a nie faktycznego zużycia ciepła z uwagi, na znaczną jego utratę w mieszkaniach nieocieplonych. Strona powodowa skutecznie dochodziła swoich racji w powyższym zakresie oraz w wystarczającym stopniu poprzez zgromadzony w sprawie materiał dowodowy udowodniła, iż będzie na skutek wykonania zaskarżonej uchwały stroną pokrzywdzoną, gdyż będzie ponosić dodatkowe koszty za większe zużycie ciepła celem dogrzania mieszkania do „poziomu ciepła” mieszkań, które są w chwili obecnej w tym samym budynku już ocieplone. Natomiast partycypacja w kosztach zadłużenia kredytowego celem wykonania części ocieplenia budynku wszystkich mieszkańców jest taka sama. Ponadto należy stwierdzić, iż choć większość mieszkańców głosowała i za uchwałą dotyczącą zamontowania podzielników ciepła oraz za wprowadzeniem regulaminu rozliczania jego zużycia, to należy mieć na uwadze, że w większości są to osoby albo w podeszłym wieku albo nie posiadające specjalistycznej wiedzy w tym zakresie i ufając w słuszność sprawy, za pewnik przyjęły, iż przedsięwzięcia z tym związane odbędą się w sytuacji docieplenia całego budynku, a nie jedynie jego części. W ocenie Sądu argumentacja i dochodzone roszczenia strony powodowej okazały się słuszne i w pełni uzasadnione. Co więcej strona pozwana reprezentowana przez członków zarządu pozwanej Wspólnoty, przyznała, że docieplenie kolejnych części budynku jest dla Wspólnoty kwestią priorytetową i będzie w najbliższym czasie realizowane.
Mając na uwadze powyższe sąd uchylił zaskarżoną uchwałę.

http://orzeczenia.poznan.so.gov.pl/cont ... -11-25_001