Rozliczenie wg powierzchni lokali jest dopuszczalne tylko przy zgodności pomiędzy powierzchnią lokali i udziałami w NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Rozliczenie wg powierzchni lokali jest dopuszczalne tylko przy zgodności pomiędzy powierzchnią lokali i udziałami w NW

#1 Post autor: piotrusb » 13-12-2019, 11:36

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 września 2019 r., sygn. akt V ACa 584/18.
Ani z art. 25, ani z żadnego innego przepisu ustawy nie wynika, aby w jej podstawieniach ustawodawca akceptował naruszenia interesów właścicieli ze strony wspólnot, nawet jeśli nie są one znaczące kwotowo. Tego rodzaju racje są zresztą zwykle względne ze względu na odmienne często sytuacje życiowe oraz majątkowe właścicieli poszczególnych lokali. Działając zgodnie z przepisami, wspólnota nie powinna więc w żadnym zakresie naruszać majątkowych także interesów właścicieli lokali, którzy powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy. Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziału w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni.
Stosownie do art. 3 ustawy, udział w części wspólnej nieruchomości nie powinien zostać określony inaczej niż stosunkiem powierzchni danego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z takimi pomieszczeniami. Jeżeli taka prawidłowość zostaje zachowana, czysto praktyczne względy, związane też ze sposobem wyliczania opłat obciążających właścicieli lokali, pozwalają na określenie ich wysokości od powierzchni lokali. W praktyce jest to więc tolerowane. Upraszcza bowiem wyliczenia zaliczek oraz przychodów wspólnoty, również działającej w tej sprawie po stronie biernej.

Jest więc również akceptowane w orzecznictwie, jednakże wyłącznie przy spełnieniu wskazanego warunku, czyli przy zgodności pomiędzy powierzchnią wszystkich lokali a wielkością przypisanych do nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny zastrzegał, że taki warunek musi zostać spełniony w wielu swoich orzeczeniach, w tym w wyroku z 17 lipca 2013 r., wydanym w sprawie IA Ca 29/13, jak również w wyroku z 24 stycznia 2014 r., wydanym w sprawie IA Ca 1499/13. Jeśli więc taka prawidłowość nie zachodzi w określonej wspólnocie, czyli gdy wystąpiły niewątpliwe błędy przy określaniu udziałów przypisanych do poszczególnych lokalu w części wspólnej nieruchomości, taki warunek nie jest spełniony. Określenie zaliczek na koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości i na jej remonty musi więc być proporcjonalne nie do powierzchni, lecz wielkości udziałów poszczególnych lokali w części wspólnej nieruchomości, pomimo tego że kryterium powierzchniowe oddaje realny stan rzeczy, który powinien być podstawą określenia udziałów zgodnie z art. 3 tej ustawy. Obliczenie tych opłat według powierzchni lokali, która nie odpowiada udziałom, niezależnie w jakim stopniu obciąża dodatkowo właścicieli lokali, mniejszym lub większym kwotowo, przede wszystkim więc narusza art. 12 ust. 2 ustawy, a tym samym już z tego powodu w wystarczający zupełnie sposób uzasadnia powództwo o uchylenie uchwały określającej wskazane opłaty w ten sposób ze względy na ich sprzeczność z prawem, której nie może wyeliminować nawet śladowe kwotowo w skali miesiąca naruszenie majątkowych interesów poszczególnych właścicieli lokali, w tym powoda.

Niezależnie od tego, że obliczenie opłat według powierzchni lokali może więc się wydać bardziej uzasadnione we wspólnotach, w których udziały zostały określone niezgodnie z normą art. 3 ustawy, sprzeczność tych uchwał z prawem wynika przede wszystkim z pominięcia znaczenia prawnego instytucji udziału w części wspólnej nieruchomości, przypisanego do własności każdego lokalu. Jej prawne znaczenie nie sprowadza się bowiem wyłącznie do aspektów ściśle majątkowych, związanych z opłatami na pokrycie kosztów zarządu i remonty. Udział w części wspólnej nieruchomości wyznacza również korporacyjne ściśle uprawniania właścicieli, związane ze wszystkimi, w tym personalnymi oraz organizacyjnymi, sprawami wspólnoty. Określa tym samym pozycję prawną, w tym siłę głosu właścicieli poszczególnych lokali, a więc również ich wpływ na wybór zarządu i jego zmianę, decyzje dotyczące przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, sposób jej urządzenia i funkcjonowania. Wielkość udziałów w części wspólnej nieruchomości, dopóki nie zostanie zmieniona, dostosowana do normy art. 3 ustawy, stanowi więc podstawową kategorię prawną przy ustalaniu pozycji prawnej właścicieli lokali we wspólnocie, która jest obowiązana do tej kategorii prawnej dostosować również decyzje dotyczące obciążenia właścicieli kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztami remontów.

Wychodząc z założenia, że na tle ustalonej przed Sąd Okręgowy oraz nie zakwestionowanej podstawy faktycznej tej sprawy zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, uznać należało, że już z tego powodu powództwo oparte na art. 25 tej ustawy zasługiwało na uwzględnienie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-11_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”