Środki gromadzone na FR stanowią majątek wspólnoty, nie właścicieli lokali

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Środki gromadzone na FR stanowią majątek wspólnoty, nie właścicieli lokali

#1 Post autor: piotrusb » 05-12-2019, 11:44

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r., sygn. akt XII C 467/19.
Powodowa Gmina zakwestionowała brak rozliczenia zaliczek po okresie roku obrotowego, w szczególności sytuacji, w której w trakcie tego okresu nastąpiło zbycie lokalu.
Sąd nie podziela jednakże stanowiska, jakoby ustalone w uchwale nr (...) reguły dysponowania funduszem remontowym miały być sprzeczne z przepisami art. 15 ust. 1 i 29 uwl. W szczególności błędne jest stanowisko powoda dotyczące charakteru środków na funduszu remontowym i ich powiązania z lokalem i osobą jego właściciela.
Tworzenie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest obowiązkowe, nie jest też ani pozytywnie ani negatywnie unormowane w ustawie o własności lokali.
Utrzymanie nieruchomości wspólnej, w szczególności utrzymanie budynków, budowli, urządzeń w należytym stanie technicznym jest jednym z podstawowych obowiązków właścicieli lokalu. Zgodnie z art. 14 pkt 1 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Remont polega na wykonywaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji – art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07.04.1994 r. – Prawo budowlane. Oznacza to, iż remont wykracza poza bieżące, standardowe utrzymanie nieruchomości, w szczególności budynku, czyli obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. a prawa budowlanego. To zaś z kolei oznacza dla właścicieli konieczność zgromadzenia poważniejszych środków na potrzeby przeprowadzenia określonych robót remontowych. Zabezpieczeniu takich środków służy właśnie utworzenie przez wspólnotę funduszu remontowego i uiszczanie przez właścicieli wpłat na tenże fundusz proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach u z dnia 02.10.2009 r., I ACa 514/09).

W uzasadnieniu wyroku z dnia 26.10.2011 r., V CSK 358/10, Sąd Najwyższy wyraził następujący pogląd: „Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty.”, a także wskazał, że: „Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.”.

Środki gromadzone na funduszu remontowym – od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli – stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Trudno zresztą wyobrazić sobie sytuację, w której – gdy w danym roku nie przeprowadzono by żadnego remontu – niewykorzystane zaliczki na fundusz remontowy byłyby zwracane właścicielom, a od początku roku kolejnego ponownie uiszczane. W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont nieruchomości wspólnej – konstrukcji budynku, jego fundamentów, ścian, dachu, warstw izolacyjnych, wspólnych części instalacji – z natury rzeczy generuje poważny poziom wydatków, które częstokroć nie mogą zostać pokryte ze środków bieżących, ale wymagają albo poczynienia oszczędności albo zaciągnięcia kredytu. Gromadzenie funduszu remontowego przez dłuższy, kilkuletni okres pozwala na przygotowanie inwestycji pod względem finansowym. Na tym także polega zapewnienie płynności finansowej stanowiące przejaw prawidłowego zarządzania.

Podobnie niezrozumiałe, nielogiczne i z pewnością niegospodarne byłoby zwracanie byłemu właścicielowi lokalu zaliczek przez niego wpłaconych i domaganie się od nabywcy uzupełnienia „wkładu” na funduszu remontowy w dotychczasowej wysokości. Obowiązek partycypacji w kosztach remontów proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oznacza, że aktywa funduszu remontowego powinny pochodzić z wpłat właścicieli z zachowaniem tej proporcji oraz ze koszty remontu obciążają właścicieli w tym samym stosunku. Tak czy inaczej nabywca lokalu musiałby wyłożyć stosowną sumę albo jako uzupełnienie funduszu albo jako pokrycie kosztów już wykonanego remontu.

Wbrew stanowisku powoda, fakt, że okresem obrotowym i sprawozdawczym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy, nie oznacza rozliczenia zaliczek z poprzednim właścicielem. Rozliczenie roczne następuje poprzez sporządzenie przez zarząd lub zarządcę sprawozdania przedstawianego właścicielom lokali do zatwierdzenia. Wszelkie rozliczenia następują w stosunku do aktualnych właścicieli lokali, a nie ich poprzedników prawnych. Po rozliczeniu powstaje prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty, a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Uprawnienie do zwrotu zaliczek nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.

Zwrot zaliczek z funduszu remontowego możliwy jest w dwóch przypadkach: pierwszym, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o rozwiązaniu funduszu remontowego, drugim, gdy utworzono fundusz remontowy celowy, np. na remont dachu, i po wykonaniu remontu pozostała nadwyżka środków, która może zostać zwrócona. Jednak w obu przypadkach wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z aktualnym właścicielem lokalu. Rozliczenie kosztów remontu następuje bowiem wg stanu z chwili odbioru wykonanych robót remontowych.
Zbycie lokalu wywołuje skutek przewidziany w art. 548 § 1 kc, zgodnie z którym na nabywcę (kupującego) przechodzą ciężary i korzyści związane z rzeczą. Dotyczy to także przejścia uprawnień i obowiązków związanych z zaliczkami uiszczanymi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, w tym na potrzeby funduszu remontowego.
Trzeba wskazać, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony transakcji sprzedaży lokalu uzgodniły, że nabywca zapłaci zbywcy sumę pieniężną stanowiącą równowartość dokonanej już wpłaty na fundusz remontowy w całości lub części. W ten sposób zbywca uzyska zwrot wpłat na fundusz remontowy, a interes wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zagrożony ani naruszony. (…)

Reasumując powyższe Sąd nie znalazł podstaw do uznania zaskarżonej uchwały za sprzeczną z przepisami prawa, ale także za sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządzania. Przeciwnie treść uchwały należy postrzegać jako celową i racjonalną. Nie zachodzi też naruszenie interesu powodowej Gminy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”