Plan gospodarczy powinien wskazywać na planowane przychody i wydatki wspólnoty; fundusz remontowy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4855
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Plan gospodarczy powinien wskazywać na planowane przychody i wydatki wspólnoty; fundusz remontowy

#1 Post autor: piotrusb » 22-10-2019, 14:43

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. akt XII C 2301/18.
Na podstawie ustalonego stanu faktycznego Sąd doszedł do przekonania, iż usprawiedliwione jest żądanie uchylenia uchwały nr (...) jako podjętej niezgodnie z przepisami prawa, sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządzania i w konsekwencji naruszającej interesy właścicieli lokali.

Przede wszystkim należy podzielić zarzut powoda dotyczący trybu podjęcia uchwały nr (...). Uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Tymczasem stosownie do przepisów art. 30 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 1 uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu winno być przedmiotem zebrania właścicieli lokali. Pozwana nie podjęła nawet próby przyjęcia planu gospodarczego na zebraniu właścicieli lokali. Świadek B. D. zeznała, że zebrania właścicieli nie są zwoływane poza sprawozdawczymi. Taka praktyka nie zasługuje na akceptację jako sprzeczna z podstawowymi założeniami zarządu nieruchomością wspólną. W art. 30 uwl wyraźnie zostały uwidocznione podstawowe decyzje właścicieli lokali dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej, jakimi są przyjęcie planu gospodarczego na dany rok obrotowy i następnie ocena wykonania tego planu poprzez przedstawienie i zatwierdzenie sprawozdania. Charakter tych decyzji wskazuje, że powinny one zostać poprzedzone omówieniem, dyskusją, umożliwieniem właścicielom lokali zapoznania się z założeniami planu gospodarczego, uzasadnieniem konkretnych wyliczeń czy innych elementów tego planu. Brak zapewnienia takiej możliwości czyni iluzorycznym wykonanie przez właścicieli lokali zasadniczego uprawnienia, przez co przyjęcie planu gospodarczego następuje sprzecznie z przepisami prawa ale także zasadami prawidłowego zarządzania i interesem w istocie wszystkich właścicieli lokali.
Pozwana podniosła, iż do czasu uchwalenia planu gospodarczego obowiązują reguły przewidziane w planie za okres poprzedni. Żadna ze stron, przede wszystkim pozwana, nie przedłożyła jednakże obowiązującego planu za rok 2017, wobec czego Sąd nie jest w stanie dokonać stosownego porównania. W szczególności nie można ocenić, czy uległy zmianie prognozowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Stanowiąca załącznik do uchwały nr (...) tabelka określona mianem planu gospodarczego nie stanowi w ogóle takiego planu. Plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej jest po prostu budżetem tej wspólnoty na dany rok obrotowy, nie może jednakże ograniczać się do zestawienia liczb, z którego nic nie wynika. Plan gospodarczy powinien wskazywać na planowane przychody i wydatki wspólnoty mieszkaniowej. W stosunku do wydatków należy określić przedmiot tychże wydatków i sposób ich wyliczenia. Plan załączony do uchwały nr (...) nie wyjaśnia zawartych z nim wyliczeń. Nie wiadomo, na jakiej podstawie założone poszczególne składniki kosztów – które zresztą zostały oznaczone jako planowane wpływy. Tymczasem w planie gospodarczym należy omówić poszczególne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i podać ich źródło, w tym wskazać, czy zaszły jakieś zmiany w stosunku do roku poprzedniego. Podstawa określenia planowanych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych musi wynikać z odpowiednich materiałów źródłowych, tj. umów o dostawę mediów (ze wskazaniem zużycia i ceny jednostkowej), umowy ubezpieczenia budynku, umów o obsługę (odbiór śmieci, sprzątanie, itp.). Jeżeli zaszły w tym zakresie jakieś zmiany, należy je przedstawić. Wobec nieprzedłożenia planu z 2017 r. sąd nie mógł ocenić, czy stawki należne innym podmiotom uległy zmianie. Następnie w planie gospodarczym wspólnoty należy wskazać źródła finansowania wspólnoty (przychodów), w szczególności podać, czy przychody wspólnoty pochodzić będą wyłącznie z zaliczek pochodzących od właścicieli lokali czy też z innych źródeł (najmu części wspólnych, itp.). W załączniku do uchwały nr (...) w ogóle kwestia ta nie została poruszona. Nie wiadomo w szczególności, jaki jest wynik finansowy wspólnoty za rok 2017, a także – wobec przyjęcia uchwały w 10.2018 r. – jaki jest stan wpływów i wydatków od początku 2018 r. Na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej może zostać przeznaczona ewentualna nadwyżka przychodów nad rzeczywistymi kosztami. Przeciwnie, jeżeli zaliczki właścicieli nie pokryły tychże kosztów, konieczne będzie pokrycie powstałej niedopłaty. W załączniku do uchwały nr (...) braku informacji nt. uwzględnienia wyniku finansowego pozwanej Wspólnoty z roku 2017 w jedną lub drugą stronę. Plan gospodarczy powinien zawierać także przedstawienie planowanych przez zarząd czynności dotyczących nieruchomości wspólnej mogących wykraczać poza standardowe jej utrzymanie, przede wszystkim remontów i sposoby ich sfinansowania.
Plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej nie może ograniczać się do podania samych liczb, winien zawierać także ich omówienie i wyjaśnienie. Tego w załączniku do uchwały nr (...) brakuje.
Wskazane wadliwości uchwały nr (...) i załączonego do niej nieprawidłowego planu gospodarczego uzasadniają uchylenie tej uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.

Natomiast brak jest usprawiedliwionych podstaw do uchylenia uchwały nr (...). Uchwała ta przewiduje jedynie podwyższenie stawki wpłat na fundusz remontowy. Fundusz remontowy tworzony jest przez wspólnoty mieszkaniowe w celu gromadzenia na przyszłość środków służących pokryciu ewentualnych kosztów remontów nieruchomości wspólnych, przede wszystkim poważnych i mogących wygenerować potrzebę wyłożenia znacznych środków, wielokrotnie przekraczających bieżące możliwości właścicieli. Gromadzenie środków na potrzeby remontowe jest działaniem przemyślanym, celowym, zgodnym z regułami prawidłowego zarządzania. Fundusz remontowy jest elementem gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Można zgodzić się z powodem, iż ustalenie wpłat na fundusz remontowy powinno zostać zawarte w planie gospodarczym, nie wyklucza to jednakże możliwości podjęcia w tym przedmiocie odrębnej uchwały i nie wpływa na ocenę jej poprawności. Zaskarżoną uchwałą właściciele lokali podnieśli wpłatę na fundusz remontowy do kwoty 2 500 zł miesięcznie od wszystkich właścicieli. Świadek B. D. zeznała, iż dotychczasowa wpłata wynosiła 2 300 zł miesięcznie. Podwyższenie składki na fundusz remontowy o mniej niż 10 % w porównaniu do roku poprzedniego nie tylko nie jest wadliwe, ale nawet wydaje się ze wszech miar przemyślane. Fundusz remontowy tworzony jest na przyszłość. Powszechnie wiadomo, że zmieniają się ceny materiałów budowlanych oraz stawki robocizny. Nawet jeżeli wzrost ten wynika z wzrostu ogólnego poziomu cen (inflacji) i utrzymuje się na poziomie kilku procent rocznie, to i tak powinien być zrekompensowany odpowiednim zwiększeniem wpłat. Dochodzi do tego ogólny wzrost poziomu zamożności społeczeństwa, co też jest wskazaniem na celowość zwiększania swoistych „oszczędności”, jakie powstają w wyniku gromadzenia środków na funduszu remontowym. Podwyższenie wpłaty na fundusz remontowy samo w sobie nie jest sprzeczne z prawem, jako działanie racjonalne i celowe nie może naruszać zasad prawidłowego zarządzania, nie narusza także interesów właścicieli lokali. Na lokal powoda przypada 9 % x 2 500 zł = 225 zł miesięcznie zamiast 9 % x 2 300 zł = 207 zł, czyli wzrost wynosi 18 zł miesięcznie. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że powód jest współwłaścicielem lokalu w 1/2, a zatem zgodnie z art. 208 kc w stosunku wewnętrznym powinien efektywnie ponosić połowę obciążeń przypadających na lokal, a jeżeli pokrył wpłaty w całości, może domagać się zwrotu połowy wpłat od drugiego współwłaściciela lokalu. Zatem na powoda przypada 112,50 zł zamiast 103,50 zł, czyli 9 zł więcej, co jest już w ogóle kwotą pomijalną.
Reasumując powyższe Sąd uwzględnił powództwo częściowo, tj. uchylił uchwałę nr (...)i oddalił powództwo dotyczące uchwały nr (...).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-03_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”