Co powinno zawierać sprawozdanie finansowe; pokrycie zadłużenia lokalu z funduszu remontowego

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4855
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Co powinno zawierać sprawozdanie finansowe; pokrycie zadłużenia lokalu z funduszu remontowego

#1 Post autor: piotrusb » 27-09-2019, 13:46

Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 30 maja 2019 r., sygn. akt I C 545/18.
Jeżeli chodzi o przesłankę w postaci niezgodności uchwał z umową właścicieli lokali, stwierdzić należy, iż taka przesłanka w niniejszej sprawie również nie została wykazana. Co do przesłanki w postaci naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna wskazać należy, iż prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi wykonywanie niezbędnych działań, które wymaga wspólna własność. W przypadku zarządu, zarządcy będzie to między innymi dbałość o wyegzekwowanie do majątku wspólnoty mieszkaniowej uchwalonych zaliczek, aby było możliwe podejmowanie niezbędnych czynności z zakresu konserwacji, eksploatacji, zabezpieczenia od substancji budynku, w tym wykonanie koniecznych napraw i usunięcie awarii.

Jeżeli zaś chodzi o przesłankę naruszania przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób niż przez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, stwierdzić należy, że ochrona właściciela lokalu przez naruszeniami praw przez wspólnotę mieszkaniową jest zakreślana bardzo szeroko. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu możemy mówić jeżeli uchwała jest z osobistego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystana, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Podkreślić należy, iż nie można zapominać, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona w formie zaskarżania uchwał do Sądu została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako niepodzielnej co do zasady całości. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie artykułu 25 ustęp 1 ustawy. Naruszenie interesów w rozumieniu tego przepisu stanowi, bowiem kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygn. I ACa 778/13).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż w przekonaniu Sądu, skarżona uchwała numer 1/1/2018 narusza interesy powodowej spółki. Podzielając pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny z Ł. w wyroku z dnia 9 marca 2015 roku (sygn. I Aca 1330/14) wskazać należy, że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd lub zarządcę na corocznym zebraniu właścicieli lokali. Sprawozdanie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie współwłaścicieli - jeżeli takie są - i zawierać co najmniej taki zakres danych jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzanego według pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Co prawda ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych szczególnych wymogów co do formy i treści tego sprawozdania, uznaje się jednakże, że jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części. Pierwsza opisowa powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga finansowa analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie to powinno także zawierać takie dane jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali (tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 lipca 2017 roku, sygn. VI Aca 681/16; Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 lutego 2015 roku, sygn. I Aca 700/14).(…)

Zdaniem Sądu przedłożony w niniejszej sprawie dokument, w świetle powyższych rozważań, nie może zostać uznany za sprawozdanie sporządzone w prawidłowy sposób.
Jak już bowiem wyżej wskazano, sprawozdanie z zarządu, jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali (a na nieprzejrzystość sprawozdania powodowa spółka wskazywała już w piśmie z dnia 29 stycznia 2018 r. sporządzonym po otrzymaniu przez spółkę zawiadomienia o terminie zebrania wraz ze sprawozdaniem finansowym) i składać się co najmniej z dwóch części. Pierwsza opisowa powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga finansowa analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie to powinno także zawierać takie dane jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów, nadto ze sprawozdania powinien wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali. Takie treści nie są natomiast zawarte w przedmiotowym sprawozdaniu. Nie zostały w nim opisane działania podejmowane przez zarząd, brak jest analizy wykonania planu gospodarczego, przede wszystkim zaś ze sprawozdania nie wynika stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej i jej członków wobec siebie, a sprawozdanie ogranicza się jedynie do podania ogólnej kwoty zaległości, bez wskazania podmiotów, których te zaległości dotyczą, okresów, których zaległości dotyczą oraz źródła powstania zaległości. Nie zostało w sprawozdaniu wykazane, jakie wydatki z tytułu kosztów zarządu zostały poniesione, to jest co dokładnie składa się na kwotę 31 882,60 zł wskazaną w punkcie II ppkt. 1 sprawozdania, nie zostało wyszczególnione, jakie dokładnie koszty złożyły się na pozycję z punktu II ppkt. 7 określoną jako „Inne koszty”. Ma to istotne znaczenie o tyle, że fakt poniesienia tych wydatków był kwestionowany przez powodową spółkę. Z kolei brak jakichkolwiek dokumentów dotyczących kosztów remontów czyni niemożliwym weryfikację kwot wskazanych w punkcie IV sprawozdania.
Zatwierdzenie zatem sprawozdania za 2017 rok i udzielenie absolutorium zarządcy, narusza interesy właścicieli nieruchomości przy braku możliwości weryfikacji poniesionych wydatków. Podkreślić należy, iż sprawozdanie finansowe obrazuje przecież faktycznie dokonane operacje finansowe, przepływy finansowe, podlegać może zatem jedynie kontroli tak jak inne sprawozdania na płaszczyźnie formalnej. Inaczej rzecz ujmując na etapie zatwierdzenia sprawozdania nie jest istotne czy poniesiony wydatek był celowy, racjonalny ekonomicznie i gospodarczo i czy miał oparcie w planie gospodarczym lub uchwale, ale jedynie to czy i w jakiej wysokości został faktycznie poniesiony, bo to decyduje o stanie finansowym wspólnoty mieszkaniowej. Zatem sprawozdanie finansowe może być badane z punktu widzenia rzetelności, zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, ujmowania wszystkich faktów jakie miały miejsce i czytelności przedstawiania informacji w taki sposób aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 marca 2016 roku, sygn. VI ACa 101/15). Zdaniem więc Sądu, brak możliwości kontroli sprawozdania z punktu widzenia rzetelności, zgodności z faktami i dokumentami skutkuje uchyleniem przedmiotowej uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe zarządu i udzielającej zarządowi absolutorium.

Co do uchwały numer 3/1/2018 wskazać należy, iż Wspólnota Mieszkaniowa decydując o pokryciu ze środków funduszu remontowego zaległości czynszowych dłużnika w wysokości 14 553,08 zł w związku z zakończoną procedurą licytacji, powoływała się na przepis art. 17 ustawy o własności lokali. Zgodnie zaś z treścią art. 17 ustawy, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.Zdaniem Sądu powyższy przepis nie daje podstawy do pokrycia przez całą Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązania członka Wspólnoty wobec samej Wspólnoty. Art. 17 ustawy dotyczy bowiem wyłącznie zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej i jej członków względem osób trzecich, a nie tych wynikających z faktu członkostwa we wspólnocie, do których zastosowanie znajdą przepisy art. 12-15 ustawy (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 12 października 2016 r., sygn. akt I ACa 899/16). Stwierdzić zatem należy, iż podjęcie przedmiotowej uchwały z powołaniem się na przepis art. 17 ustawy o własności lokali jest sprzeczne z prawem, albowiem art. 17 ustawy nie daje podstawy prawnej do podjęcia uchwały o takiej treści. Nadto podkreślić należy, że uchwała numer 3/1/2018 narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nawet bowiem przy przyjęciu, że lokal dłużnika Wspólnoty został zlicytowany, nie oznacza to, że Wspólnota mogła zrezygnować z egzekwowania wierzytelności wobec dłużnika, przerzucając ciężar zobowiązania dłużnika na pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Pamiętać bowiem należy, iż Wspólnota, wbrew obowiązkowi wynikającemu z treści art. 6 k.c., nie wykazała w niniejszym postępowaniu, by jej dłużnik, poza lokalem użytkowym, który został zlicytowany, nie posiadał innego majątku, z którego Wspólnota nie mogłaby dochodzić zaspokojenia. Nawet jeżeli zaś aktualnie Wspólnota nie mogła uzyskać zaspokojenia swojej wierzytelności, nie oznacza to automatycznie, ż nie może zaspokoić się w przyszłości z innego majątku dłużnika, jaki on nabędzie, z uwzględnieniem terminów przedawnienia, przy korzystaniu przez Wspólnotę z możliwości przerwania biegu terminu przedawnienia. Nadto zauważyć należy, że Wspólnota nie rozważała nawet sprzedaży wierzytelności.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”