Powierzenie wspólnocie zarządu halą garażową

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4855
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Powierzenie wspólnocie zarządu halą garażową

#1 Post autor: piotrusb » 21-08-2019, 13:46

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2019 r., sygn. akt V ACa 478/18.
Współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199–202 k.c.(Komentarz do art. 201 k.c. w : K. Osajda (red.), Tom II. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 2-22, 65-111 1 ).

Zgodnie z umową o sprawowanie zarządu lokalem niemieszkalnym (garażowym) z powierzonych zarządcy (pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej) czynności zostało wyeliminowane rozporządzanie i obciążanie nieruchomości. Strony umowy nie zdefiniowały desygnatu pojęcia „obciążenie nieruchomości”. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, iż zawarcie umów najmu miejsc postojowych w lokalu garażowym, połączone z umożliwieniem najemcom parkowania pojazdów poza miejscami dotychczas wyznaczonymi, (utworzenie nowych miejsc parkingowych) należy zakwalifikować jako czynność, której przedmiotem jest obciążenie nieruchomości, czyli czynność wyłączoną z powierzonego Wspólnocie zarządu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego obciążenie rzeczy może mieć nie tylko charakter prawnorzeczowy i nastąpić poprzez ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, ale także poprzez ustanowienie praw o charakterze obligacyjnym, do których należy najem nieruchomości. Zgodnie z art. 16 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w tym prawo najmu. Wprawdzie księgi wieczyste są prowadzone dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.), a ustawa zdaje się przez to rozumieć przede wszystkim stan prawnorzeczowy nieruchomości (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 2010 r., III CZP 24/2010), to jednak ustawodawca zdecydował, że także uprawnienia odnoszące się do nieruchomości bądź praw na niej, które pozbawione są cechy bezwzględnej skuteczności (nie są prawami rzeczowymi), mogą być ujawnione w księgach wieczystych. Prawo osobiste i roszczenie jest - co do zasady - skuteczne jedynie w relacji między uprawnionym, a zobowiązanym. Wskutek wpisu do księgi wieczystej prawo osobiste i roszczenie uzyskuje rozszerzoną skuteczność (actio in rem scripta). Uprawnienie to staje się - w granicach określonych w art. 17 u.k.w.h. - skuteczne wobec osób trzecich (erga omnes). Niekiedy w tym kontekście mówi się o „urzeczowieniu" uprawnienia, czyli nadaniu mu właściwości charakterystycznych dla praw bezwzględnych (rzeczowych).
Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli rzeczy, przy czym brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 k.c., który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 7 lutego 2006 r., I ACa 829/05).
Zatem obciążenie nieruchomości lokalowej obligacyjnym prawem najmu – jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, nie mogłoby, zdaniem Sądu Apelacyjnego, zostać skutecznie dokonane bez zgody wszystkich współwłaścicieli tego samodzielnego niemieszkalnego lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Zgoda taka, jak prawidłowo ustalił Sąd Okręgowy, nie została wyrażona.

Wadliwość zaskarżonej uchwały polega przede wszystkim na przekroczeniu przy jej podejmowaniu przez pozwaną Wspólnotę jej kompetencji.
Wspólnota mieszkaniowa jest niepełną osobą prawną w rozumieniu art. 33 1 k.c. Jako jednostka organizacyjna skupiająca właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym ma wykonywać czynności o charakterze administracyjnym i zarządczym, mające utrzymać budynek i otaczający go grunt wraz z naniesieniami i urządzeniami wspólnymi w sposób zapewniający zachowanie całej substancji w należytym stanie oraz umożliwiający wykonywanie prawa własności przez właścicieli lokali i ich współwłasności części wspólnych. Jest więc to zdolność ograniczona zarówno przestrzennie, jak i co do przedmiotu czynności, które mogą być podejmowane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 r., I CSK 415/15). Co do zasady Wspólnota Mieszkaniowa wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu rzeczą wspólną, reprezentuje na zewnątrz interesy właścicieli lokali odrębnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2018 r., VII SA/Wa 984/18).
Jednak pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną interpretować należy nie tylko przez pryzmat struktury przedmiotowej Wspólnoty, ale przede wszystkim podmiotowej, tzn. jej członków. Podejmując określone działania Wspólnota winna kierować się ich dobrem i potrzebami. Ograniczenie poczynań Wspólnoty jedynie do nieruchomości wspólnej, bez możliwości ich poszerzenia o inne nieruchomości w wielu przypadkach uniemożliwiałoby ich zaspokojenie. Tym samym zamiast ułatwiać funkcjonowanie właścicieli lokali, narażałoby ich na utrudnienia i komplikacje, albowiem łączyłoby się z koniecznością zawierania indywidualnych stosunków prawnych, w sprawach dotyczących ich wszystkich bądź dużej części (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 listopada 2016 r., I ACa 498/16). Dlatego Wspólnota Mieszkaniowa może w określonych sytuacjach podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14).
Decyzje te mogą obejmować m.in. zarządzanie przez Wspólnotę Mieszkaniową lokalem odrębnym (garażem wielostanowiskowym), którego współwłaścicielami są członkowie Wspólnoty, co może nastąpić – jak w rozpoznawanej sprawie- w wyniku zawarcia umowy o zarządzanie pomiędzy współwłaścicielami lokalu i Wspólnotą. Dopiero w drodze tej czynności może dojść do wykreowania praw i obowiązków Wspólnoty, w zakresie zarządzania cudzą nieruchomością, korzystanie z której jest niezbędne dla racjonalnego zarządzania przedmiotem Wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 czerwca 2015 r., I ACa 95/15).
Podjęcie się przez Wspólnotę Mieszkaniową sprawowania zarządu odrębnym lokalem nie oznacza jednak, iż od chwili zawarcia umowy o zarządzanie lokal ten może być traktowany, jako część wspólna i w konsekwencji zarządzany według zasad określonych w art. 18. 1. – art. 33 u.w.l., zawartych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Decyzje dotyczące zarządu tym lokalem nie mogą następować poprzez podejmowanie uchwał przez wszystkich członków Wspólnoty. Sprawując zarząd Wspólnota działa bowiem wyłącznie w charakterze zarządcy w ramach reżimu kodeksu cywilnego (art. 199 k.c. – art. 209 k.c.), regulującego zarząd rzeczą wspólną. Uregulowanie zawarte w tych przepisach jest kompletne i nie wymaga sięgania do innych zasad określonych w przepisach szczególnych, odnoszących się do zarządu. Sprawowanie tego zarządu polega na podejmowaniu czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli (lub osoby przez nie wskazane) bez konieczności podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 8 września 2016 r., II CSK 817/15).

Podjęcie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową uchwały wykraczającej poza granice zarządu nieruchomością wspólną, wyczerpuje podstawę z art. 25 u.w.l. i skutkuje jej uchyleniem. Ingerencja Wspólnoty w prawo własności właściciela oznacza bowiem sprzeczność uchwały z prawem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2019 r., I ACa 725/18).
Sąd Okręgowy słusznie uchylił w uchwale nr (...) w załączniku nr 4 do tej uchwały w całości § 2 ust. 4 i do 5. Wprawdzie istnieje możliwość uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w części, ale pod warunkiem, iż po wydaniu takiego orzeczenia uchwała może samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym, bo ma charakter autonomiczny, niezwiązany z elementami uchylonymi (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 października 2018 r., I ACa 192/18 oraz wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2017 r., VI ACa 2020/15 i z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 1757/13). Korekta treści postanowień zawartych w ust. 4 i 5, np. poprzez eliminację pewnych zawartych w nich sformułowań, nie była możliwa. Podkreślić należy, że kontrola instancyjna Sądu, rozpoznającego powództwo na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., ogranicza się jedynie do zbadania prawidłowości zaskarżonych uchwał pod kątem podstaw wymienionych w tym przepisie, a więc Sąd nie może Wspólnocie Mieszkaniowej niczego „na przyszłość” zakazywać ani nakazywać, w szczególności odnośnie do uchwały o określonej treści, jak również sam dokonywać merytorycznej, czy stylistycznej zmiany podjętych uchwał (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 lutego 2014 r., I ACa 532/13).
Uznając apelację za bezzasadną Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł o jej oddaleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-11_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”