Zarządzanie przez wspólnotę nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności jej członków

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarządzanie przez wspólnotę nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności jej członków

#1 Post autor: piotrusb » 26-07-2019, 15:37

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 czerwca 2019 r., sygn. akt V ACa 408/18.
...nietrafny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 6 u.w.l. Wspólnota mieszkaniowa jest niepełną osobą prawną w rozumieniu art. 33 1 k.c. Jako jednostka organizacyjna skupiająca właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym ma ona wykonywać czynności o charakterze administracyjnym i zarządczym, mające utrzymać budynek i otaczający go grunt wraz z naniesieniami i urządzeniami wspólnymi w sposób zapewniający zachowanie całej substancji w należytym stanie oraz umożliwiający wykonywanie prawa własności przez właścicieli lokali i ich współwłasności części wspólnych. Jest więc to zdolność ograniczona zarówno przestrzennie, jak i co do przedmiotu czynności, które mogą być podejmowane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 r., I CSK 415/152).Co do zasady wspólnota mieszkaniowa wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu rzeczą wspólną, reprezentuje na zewnątrz interesy właścicieli lokali odrębnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2018 r., VII SA/Wa 984/18).
Jednak pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną interpretować należy nie tylko przez pryzmat struktury przedmiotowej wspólnoty, ale przede wszystkim podmiotowej tzn. jej członków. Podejmując określone działania wspólnota winna kierować się ich dobrem i potrzebami. Ograniczenie poczynań wspólnoty jedynie do nieruchomości wspólnej, bez możliwości ich poszerzenia o nieruchomości sąsiednie, w wielu przypadkach uniemożliwiałoby ich zaspokojenie. Tym samym zamiast ułatwiać funkcjonowanie właścicieli lokali, narażałoby ich na utrudnienia i komplikacje, albowiem łączyłoby się z koniecznością zawierania indywidualnych stosunków prawnych, w sprawach dotyczących ich wszystkich bądź dużej części (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 listopada 2016 r., I ACa 498/16). W ocenie Sądu Apelacyjnego należy uznać, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14).
Decyzje te mogą obejmować także podjęcie się przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową zarządzania lokalem odrębnym (garażem wielostanowiskowym), którego współwłaścicielami są członkowie wspólnoty. Lokal ten ma ścisły związek z nieruchomością pozostającą w zarządzie Wspólnoty, ponieważ zapewnia dostęp do pomieszczeń technicznych obsługujących lokale mieszkalne. W takiej sytuacji nie zachodzą podstawy do zanegowania możliwości podjęcia się przez Wspólnotę zarządu lokalem odrębnym.

Jednak przejęcie przez pozwaną zarządu cudzą nieruchomością nie może skutecznie nastąpić tylko poprzez uchwałę członków Wspólnoty. Zarządzanie cudzą nieruchomością przez Wspólnotę to nie tylko uprawnienie, ale i obowiązki oraz związane z tym koszty. Tego rodzaju czynności nie są czynnościami zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Niewątpliwie wymagają więc uchwały członków Wspólnoty. Uchwała w tym przedmiocie nie powoduje jednak przejęcia zarządu, lecz powinna uprawniać zarząd do zawarcia stosownej umowy ze współwłaścicielami cudzej nieruchomości. Dopiero w drodze tej czynności pozwanej może dojść do wykreowania praw i obowiązków Wspólnoty w zakresie zarządzania cudzą nieruchomością, korzystanie z której jest niezbędne dla racjonalnego zarządzania przedmiotem wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 czerwca 2015 r., I ACa 95/15).
Niezgodność zaskarżonej uchwały z prawem nie wynika z samego faktu podjęcia się przez Wspólnotę zarządu lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, ale z zawartego w uchwale upoważnienia do uczynienia tego w sposób naruszający przepisy o zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie bowiem z treścią § 3 Wspólnota może wykonywać czynności związane ze zwykłym zarządem rzeczą wspólną w oparciu o udzielone wspólnocie pełnomocnictwo lub na podstawie umowy zawartej pomiędzy nią a współwłaścicielem lokalu garażowego.
Powyższy zapis narusza przepisy o zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Judykatura i doktryna wydają się zgodne, iż do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.: określenie odmiennych niż ustawowe zasad zarządu rzeczą wspólną, w tym powołanie zarządcy czy udzielenie przez współwłaścicieli pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (Komentarz do art. 199 k.c. w : M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352, Warszawa 2018, Legalis).Współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199–202 k.c.(Komentarz do art. 201 k.c. w : K. Osajda (red.), Tom II. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 2-22, 65-111 1). Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, Warszawa 2017 , Legalis). Brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 k.c., który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 7 lutego 2006 r., I ACa 829/05).
Zaskarżona uchwała przewiduje, iż pozwana Wspólnota będzie mogła wykonywać czynności zarządzania lokalem odrębnym (wielostanowiskowym garażem) na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa lub na podstawie umowy zawartej pomiędzy Wspólnotą a współwłaścicielem lokalu garażowego. Umowa o sprawowanie zarządu rzeczą wspólną, zawarta tylko z jednym ze współwłaścicieli tej rzeczy lub pełnomocnictwo do zarządu rzeczą udzielone wyłącznie przez jednego współwłaściciela, byłyby bezwzględnie nieważne. W tej sytuacji postanowienia zawarte w § 3 zaskarżonej uchwały należy uznać za sprzeczne z przepisami prawa (art. 199 – 202 k.c.). W ocenie Sądu Apelacyjnego § 3 nie ma charakteru samoistnego, gdyż z uwagi na przedmiot uchwały stanowił jej integralną część (wszystkie postanowienia uchwały od § 1 do § 8 są ze sobą funkcjonalnie powiązane w jedną całość). Nie zachodziły tym samym podstawy do uchylenia uchwały w części, tj. tylko odnośnie do § 3.
Wobec wykazania przez powódkę, że sporna uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, zaistniały podstawy z art. 25 u.w.l. do jej uchylenia w całości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-04_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”