Powierzenie wspólnocie zarządu lokalem garażowym

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Powierzenie wspólnocie zarządu lokalem garażowym

#1 Post autor: piotrusb » 26-07-2019, 15:05

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 lipca 2018 r., sygn. akt V ACa 26/17.
Kwestionowanie skuteczności uchwały współwłaścicieli lokalu garażowego stanowiącego współwłasność członków wspólnoty, w tym również pozwanego, nie mogło zostać oparte na zarzucie jej podjęcia większości głosów, przy braku jednomyślności lub upoważnienia sądowego, ponieważ podjęcie decyzji o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną zarządowi powodowej wspólnoty stanowiło czynność zwykłego zarządu takim lokalem, jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z 22 marca 2018 r., wydanego w sprawie IA Ca 1947/14, do zakończenia którego postępowanie w sprawie niniejszej zostało zawieszone na etapie postępowania apelacyjnego. Wydanie wyroku we wskazanej sprawie przez Sąd Apelacyjny miało bowiem istotny wpływ na rozstrzygnięcie o zasadności apelacji wniesionej w sprawie niniejszej, w której Sąd Apelacyjny podzielił argumenty podane w powołanej sprawie. Podjęcie przez współwłaścicieli decyzji dotyczącej powierzenia zarządu danej osobie, w tym również wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości, w której ten lokale się znajduje, w dalszym ciągu pozostaje decyzją dotyczącą zarządu. Nie stanowi ani obciążenia nieruchomości, ani rozporządzenia nią, lecz zwykłego zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność członków wspólnoty. Takiej decyzji nie można więc uznać za przekraczającą sprawy zwykłego zarządu. (…)
Z drugiej strony, podstawą kwestionowania skuteczności uchwały tego rodzaju nie mogła stanowić ograniczona zdolność prawna wspólnoty działającej przez zarząd, która została przyjęta w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, tj. ograniczona do czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Nie podważając trafności tego stanowiska, wskazać z drugiej strony należy, że dopuszczone zostało zawarcie umów dotyczących nabycia przez wspólnotę wierzytelności powstających w związku z wadami fizycznymi poszczególnych lokali w celu ich dochodzenia w ramach działalności wspólnoty, której zdolność prawna obejmuje wszystkie czynności związane z zarządem nieruchomością wspólną, w tym również takie czynności, które dotyczą lokali wchodzących w skład budynku, w którym taka wspólnota działa. Nie ma więc żadnych przeszkód, aby uznać, że zakres jej zdolności prawnej obejmuje także wykonywanie zarządu lokalem stanowiącym współwłasność członków wspólnoty. Zarząd takim lokalem może więc zostać jej powierzony, jeżeli taka decyzja zostanie zgodnie podjęta przez uprawnionych współwłaścicieli, jak również przez samą wspólnotą. Dodać należy, że zarząd ją tylko reprezentuje. Podmiotem wykonującym zarząd nieruchomością będącą współwłasnością członków jest sama wspólnota, nie zaś jej zarząd, który nie posiada własnej podmiotowości w stosunkach zewnętrznych dla wspólnoty.

Do skutecznego powierzenia wspólnocie zarządu nieruchomością będącą współwłasnością członków, w tym lokalem garażowych, nie było wymagane zawarcie osobnej umowy, zwłaszcza zlecenia, na którą wskazywał pozwany. Nie zaprzeczając, że w klasycznym układzie okoliczności powierzenie przez współwłaścicieli zarządu nieruchomością stanowiącą przedmiot takiego prawa osobie trzeciej wiązać się powinno z zawarciem stosownej umowy, podać z drugiej strony trzeba, że w wypadku powierzenia takiego zarządu wspólnocie zarządzającej nieruchomością, w której lokal się znajduje, nie można pominąć zasad działania wspólnoty i tego, że podejmujący taką decyzje współwłaściciele takiego lokalu również są członkami wspólnoty, w stosunku do której działać mogą przy uwzględnieniu sposobu jej działania wobec członków. Podmiotowe zbieżności i wspólny przedmiot działania powodują, że za skuteczne dokonanie czynności powierzenia wspólnocie zarządu nieruchomością będącą własnością jej członków, zwłaszcza o tak specyficznym przeznaczeniu jak lokal garażowy, należy uznać zgodną wolę wyrażoną wobec wspólnoty przez jej członków przez podjęcie stosownej uchwały, jak też przez wspólnotę poprzez jej wykonywanie, które ujawnia jej wolę podjęcia czynności zarządu takim lokalem, a zwłaszcza sposób wykonywania tych czynności, przesądzający o tym, że w tym zakresie, nawet przy braku osobnej umowy, wspólnota posiada legitymację czynną, którą pozwany kwestionował bezzasadnie na etapie postępowania apelacyjnego, w powołanym piśmie z 10 maja 2018 r.

Przy wykonywaniu przez podmiot zewnętrzny zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność na podstawie osobnej umowy tej treści, czyli na tle typowych okoliczności, niezwiązanych z działaniem wspólnoty i jej relacjami do jej członków będących współwłaścicielami takiej nieruchomości, realizacja takiej umowy wiąże się zwykle zawieraniem przez zarządcę umów z podmiotami trzecimi, w tym zwłaszcza dostawcami mediów, w imieniu współwłaścicieli, na których spoczywa ciężar pokrywania kosztów korzystania z takich usług, a tym samym również obowiązek wpłacania potrzebnych na ten cel środków, którymi zarządca tylko gospodaruje. W wypadku działania wspólnoty zarządzającej nie tylko częścią wspólną nieruchomości, lecz także lokalem będącym własnością jej członków, wykonywanie takiego zarządu wygląda odmiennie. Wspólnota bowiem działa we własnym imieniu w stosunku do dostawców mediów i innych podmiotów, w tym przykładowo firm remontowych. Po prostu korzystanie z umów zawartych przez wspólnotę na potrzeby zarządzania częścią wspólną nieruchomości, obejmuje, rozciąga się też na lokal stanowiący współwłasność członków, którzy na podstawie tych samych umów korzystają z mediów albo prac remontowych. Wydatki z tym związane również pokrywane są ze środków wspólnoty, która pozyskuje fundusze od członków, również od współwłaścicieli lokalu, którym w ten sposób zarządza. Z materiału zebranego w tej sprawie nie wynika jednak, aby na potrzeby zarządzania lokalem garażowym będącym współwłasnością członków, wspólnota zawierała w ich imieniu osobne umowy dotyczące dostawy mediów lub wykonywania czynności konserwacyjnych lub remontowych. Wydatki z tym związane ponosiła więc z własnych środków, pozyskiwanych od członków, w tym, w odpowiedniej proporcji, określonych uchwałami wskazanymi w apelacji, również uchwałą nr (...). W sytuacji, gdy z własnych środków wspólnota pokrywała wszystkie koszty utrzymania nie tylko nieruchomości wspólnej, lecz również lokalu garażowego stanowiącego współwłasność członków, w tym pozwanego, nie sposób było uznać, że nie była legitymowana czynnie do dochodzenia zaliczek określonych przez samych współwłaścicieli w powołanej uchwale, na dokładnie tych samych zasadach, jak przy dochodzeniu zaliczek związanych z kosztami zarządzania nieruchomością wspólną. Żadna z tych uchwał nie została więc skutecznie zakwestionowana przez pozwanego w tej sprawie. W zakresie dotyczącym zarzutów odnoszących się do tych zdarzeń, których ocena byłą konieczna dla rozstrzygnięcia o samej zasadzie odpowiedzialności pozwanego wobec powodowej wspólnoty, apelacja nie była uzasadniona.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-03_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”