Wspólnota nie może decydować za właściciela o wyborze stolarki

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 kwietnia 2019 r., sygn. akt I ACa 725/18.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, uchwała o treści, jaką zawiera zaskarżona uchwała (...), podjęta przez wspólnotę Mieszkaniową jest zbędna. Nie ma bowiem wątpliwości, że w każdym przypadku, gdy właściciel lokalu lub Wspólnota odnośnie nieruchomości wspólnej będą chciały przeprowadzić prace remontowe, będą związani zaleceniami konserwatora zabytków i sam fakt istnienia uchwały tego nie zmieni. Nota bene same zalecenia nie zostały załączone do akt, więc tym bardziej trudno zgodzić się z twierdzeniami wspólnoty, że uchwała stanowi ich uszczegółowienie. Wbrew też twierdzeniom apelacji, niezgodność postępowania właściciela z zaleceniami konserwatora może być egzekwowana w postępowaniu administracyjnym, bowiem w przypadku niezgodności robót z zaleceniami istnieją organy, które mogą sprzeciwić się dalszemu prowadzeniu prac i je wstrzymać.
Uchwalenie uchwały nie ma też znaczenia dla przestrzegania przepisów o ochronie zabytków. Z treści ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, w jaki sposób kamienica jest chroniona i dzieje się to w trybie prawa i postepowania administracyjnego, a nie prawa cywilnego. Każda forma ingerencji w budynek, oprócz zaleceń konserwatora, musi uwzględniać przepisy ustawy, a z nich wynika zakres i konieczność uzyskiwania zgód na określone prace.
Sąd Apelacyjny zgadza się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa cywilnego materialnego, bowiem ogranicza prawa właściciela określone w art. 140 k.c. Przepis ten wskazuje, że granice prawa własności określają ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W przypadku mieszkań znajdujących się w kamienicy przy ul. (...) w W. granice te zostały zawężone przez zaewidencjonowanie budynku na gminnej liście zabytków i przez zalecenia konserwatora, zatem dalsze ograniczenia praw właścicielskich są niedopuszczalne. Takimi granicami nie może być poczucie estetyki członków wspólnoty czy też przedstawienie informacji o zaleceniach konserwatora członkom wspólnoty, jak wskazuje się w apelacji.
Wspólnota mieszkaniowa, nawet w drodze uchwał, nie może ingerować w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli, a ku temu zmierza zaskarżona uchwała, która nakłada na właścicieli dodatkowe obowiązki, nieprzewidziane prawem. Uchwały mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, a wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku, I ACa 543/12). Ingerencja w prawo własności właściciela oznacza zatem sprzeczność uchwały z prawem i sam już ten argument przekonuje o trafności orzeczenia Sądu I instancji.

Sąd Apelacyjny przychyla się również do stanowiska powódki, w którym przeciwstawia się ona temu, aby wspólnota miała wpływ na elementy stanowiące części odrębnych lokali. Zarówno okna, jak i drzwi, jak też stolarka okienna
i drzwiowa stanowią część składową każdego z wyodrębnionych lokali i nie są częściami nieruchomości wspólnej – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 07 czerwca 2011 r. II OSK 486/10 czy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 listopada 2009 r. VII SA/Wa 672/09. Tym samym to właściciel lokalu ma prawo do podejmowania decyzji o wyborze rodzaju okien i drzwi, jakie chce zamontować w swojej nieruchomości. Prawo właściciela może ograniczać ustawa lub zalecenia konserwatora, które zostały wydane na jej podstawie, ale już nie uchwała, a z taką sytuacją mamy do czynienia w sprawie. Realizacja uchwały wymusiłaby konieczność ingerencji wspólnoty w prawa właściciela i pewną formę przymusu dla członków, którzy nie chcieliby się podporządkować dobrowolnie uchwale, co z kolei powoduje, że uchwałę należy uznać za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Wreszcie rację ma również A. M., że zaskarżona uchwała nr (...) narusza jej interesy. Słusznie zauważył Sąd Okręgowy, że wspólnota nie może decydować za właściciela o wyborze stolarki, która z racji na nietypowy charakter może stanowić dla niego zbyt wysoki lub też niemożliwy do poniesienia wydatek i w tej części naruszać interesy ekonomiczne właściciela. Ponadto powódka prowadzi w swoich lokalach działalność polegającą na prowadzeniu przedszkola i narzucone przez wspólnotę wymogi odnośnie rodzaju drzwi i okuć mogą kolidować z przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa dzieci.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-26_001