Wspólnota musi udowodnić wyższe koszty generowane przez lokale użytkowe; zgoda na montaż reklamy wymaga uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4816
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota musi udowodnić wyższe koszty generowane przez lokale użytkowe; zgoda na montaż reklamy wymaga uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 11-06-2019, 10:36

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt II C 1168/18.
Kwestią sporną między stronami pozostawała przede wszystkim okoliczność ustalenia, czy uchwały zostały podjęte w sposób sprzeczny z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czy naruszają one interes prawny powodów, przejawiający się w tym, że zostali oni obciążeni dodatkowymi opłatami, zgodnie z przypadającymi im udziałami od powierzchni lokali, z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz z tytułu kosztów na fundusz remontowy oraz, czy naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis ust. 3 cytowanego artykułu stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Norma z art. 12 ust. 3 u.w.l. ma istotne znaczenie w zakresie ciężaru dowodu z sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty, albowiem jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I ACa 1267/14, możność zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej (…) ponad udział we współwłasności nieruchomości związany z danym lokalem, powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 u.w.l., które muszą zaistnieć w stosunku do danego lokalu, a wspólnota mieszkaniowa winna się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie takiej uchwały.
Z kolei z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 października 2015 r. sygn. akt I ACa 545/15 wynika, że przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali, winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy korzystanie z lokali użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz, że zwiększenie to musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Uchwała nałożyła na właścicieli lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza obowiązek uiszczania, zgodnie z przypadającymi udziałami od powierzchni lokali, comiesięcznych opłat dodatkowych w wysokości 0,50 zł/m2 z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz w wysokości 0,40 zł/m2 z tytułu kosztów na fundusz remontowy, w związku z generowaniem przez te lokale wyższych kosztów związanych z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych, konserwacji budynku, drzwi wejściowych, domofonów, wind, kosztów elektryczności i oświetlenia, konserwacji i naprawy kostki drogi dojazdowej i chodników, pielęgnacji terenów zielonych oraz naprawy elewacji budynku.
W okolicznościach niniejszej sprawy, w ocenie Sądu, nie zostało jednak udowodnione, że lokale powodów, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, generują wyższe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w porównaniu do lokali mieszkalnych, które uzasadniałyby obciążenie powodów obowiązkiem uiszczania, opisanych w uchwale, dodatkowych opłat z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz na fundusz remontowy.
Jak wykazało postępowanie dowodowe, lokale powodów nie łączą się z klatką schodową ani innymi częściami wspólnymi nieruchomości, każdy z lokali posiada oddzielne wejście od strony ulicy. Z powyższych względów powodowie nie korzystają z klatki schodowej i domofonów. Z kolei usytuowanie lokali na parterze budynku niweluje potrzebę korzystania przez powodów z wind. Z nawierzchni wokół budynku, ciągów pieszych, kostki ażurowej, korzysta ogół mieszkańców i najemców nieruchomości oraz osoby postronne – zarówno przypadkowi przechodnie, jak i klienci powodów. Ruch pojazdów na nawierzchni z kostki ażurowej nie jest ograniczony wyłącznie do przejeżdżania i parkowania samochodów dostawczych dowożących towar do sklepów. Tym samym nie sposób stwierdzić jednoznacznie, że uszkodzenia tej nawierzchni wiążą się wyłącznie z działalnością gospodarczą powodów.
Ponadto, w ślad za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 27 września 2012 r. sygn. I ACa 422/12, podkreślić należy, że „zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest (więc) regułą i nie może być dowolne, zarówno co do zasady, jak i jego zakresu. Zawsze musi być uzasadnione takim sposobem używania lokali użytkowych, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie może zatem dotyczyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych, lecz tylko tych, których lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Musi również być proporcjonalne do generowanych przez nie wyższych kosztów, pozostawać w związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i nie może być nadmiernie”.

Jak ustalono w niniejszej sprawie, zakres korzystania przez powodów z części wspólnych nieruchomości nie pokrywa się. (…) Tym samym trudno uznać, iż lokale powodów, w których prowadzona jest działalność gospodarcza o – co istotne - zróżnicowanym profilu, generują koszty związane z utrzymaniem części wspólnych budynku w takiej samej wysokości.
Tymczasem uchwała arbitralnie wprowadziła jednolitą stawkę w stosunku do wszystkich właścicieli lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, przy czym Zarząd Wspólnoty nie przedstawił powodom jakichkolwiek informacji dotyczących analizy wyliczenia nałożonych nań stawek.
Podsumowując, nałożenie na powodów obowiązku uiszczania miesięcznych dodatkowych opłat z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz na fundusz remontowy nie była zasadna w okolicznościach niniejszej sprawy i dlatego uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej kwestię tą regulująca wymagała uchylenia. Uchwała ta, w ocenie Sądu, spełniła wszystkie przesłanki z art. 25 ust. 1 – była niezgodna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, a przez to naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interes powodów.

Uchwałą nr (...) ( (...)) ogół właścicieli wspólnoty mieszkaniowej wyraził zgodę na najem powierzchni części wspólnej nieruchomości na cele reklamowe, tj. montaż konstrukcji reklamowej na elewacji zewnętrznej oraz innych częściach wspólnych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej oraz upoważnił Zarząd Wspólnoty do podpisywania umów z najemcami powierzchni reklamowych.
W zakresie zaskarżenia uchwały nr (...) ( (...)), powodowie nie kwestionowali uprawnienia do podjęcia przez pozwaną wspólnotę uchwały regulującej kwestię umieszczania na elewacji reklam oraz ustalenia opłaty za najem powierzchni elewacji pod reklamę, podnieśli natomiast zarzut naruszenia art. 22 ust. 3 pkt. 4 u.w.l., wskazują, że uchwała nr (...) ( (...)) deleguje kompetencje do podejmowania decyzji przez Zarząd Wspólnoty w zakresie czynności przekraczającej zwykły zarząd, wbrew powołanemu przepisowi, doprowadzając do jego obejścia.
Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy zaliczyć wszystkie sprawy dotyczące zagospodarowania nieruchomości wspólnej (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2010 r. sygn. VII SA/Wa 972/10). Zatem czynności wiążące się z wyrażeniem zgody na umieszczenie tablicy informacyjnej czy reklamowej jako komercyjnego nośnika reklamy – także muszą być uznane za przekraczające zakres zwykłego zarządu – i wymagają dla ich przedsięwzięcia uchwały wspólnoty w tym przedmiocie. Tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji. Wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu tych powierzchni, a tym samym zmiany ich dotychczasowego przeznaczenia. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta (por. m.in. wyrok SA w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r. sygn. I ACa 149/09, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r. sygn. I ACa 679/13).
Reasumując, zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi de facto zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju zaś zmiana w myśl art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymaga zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Delegowanie w zaskarżonej uchwale kompetencji do podejmowania decyzji przez zarząd jest zatem sprzeczne z art. 22 ust 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie może bowiem, wbrew przepisom ustawy, upoważnić zarządu do podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd.
Z powyższych względów zaskarżona uchwała nr (...) ( (...)) podlega uchyleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”