Zaliczki na koszty NW muszą być adekwatne do potrzeb

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4851
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zaliczki na koszty NW muszą być adekwatne do potrzeb

#1 Post autor: piotrusb » 27-05-2019, 13:01

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 grudnia 2018 r., sygn. akt I ACa 270/18.
W orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego z osobistego lub gospodarczego punktu niekorzystna, krzywdząca, narusza jego prawa, albo ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty (por. wyrok SN z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Naruszenie subiektywnie postrzeganego interesu właściciela i interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia samo przez się jej uchylenia na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu w rozumieniu omawianej regulacji stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu reguł słuszności (por. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, wyrok SA w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11). Z tego też względu odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, wyrok SA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2013 r., VI ACa 1727/12, wyrok SA w Katowicach z dnia 30 października 2015 r., V ACa 254/15, wyrok SA w Białymstoku z dnia 11 grudnia 2015 r., I ACa 700/15, wyrok SA w Krakowie z dnia 04 września 2015 r., I ACa 671/15; wyrok SA w Krakowie z dnia 17 listopada 2016 r., I ACa 895/16).

Nadto, jak stanowi przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali uczestniczą w ponoszeniu wydatków i ponoszą ciężary w stosunku do udziałów, jakie mają w części wspólnej. Zgodnie z ustawą członkowie wspólnoty ponoszą więc ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów. Stosunkowo zatem do swego udziału w nieruchomości wspólnej właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które zgodnie z art. 14 u.w.l. mogą składać się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Art. 15 ust. 1 u.w.l. nakłada na wszystkich właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie takich kosztów.

Kierując się powyższymi względami prawnymi i uwzględniając ogół okoliczności faktycznych, wynikających ze zgromadzonego w toku tego postępowania materiału dowodowego, Sąd Apelacyjny podzielił trafną ocenę Sądu I instancji, zgodnie z którą zaskarżona uchwała narusza interesy powodów jako właścicieli, co z kolei w świetle regulacji art. 25 ust. 1 u.w.l. uzasadnia jej uchylenie. O ile bowiem, rozwiązanie przyjęte przez pozwaną Wspólnotę w zaskarżonej uchwale, polegające na nałożeniu na członków wspólnoty obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym łożenia na fundusz remontowy, stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej, jest prawidłowe i stanowi odzwierciedlenie ustawowej regulacji z art. 12 ust. 1 u.w.l., to tego rodzaju zmiana powinna być połączona z odpowiednim dostosowaniem stawek kwot pieniężnych przypadających na udział, tak, aby istniał adekwatny związek między wielkością określonych przez Wspólnotę zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej a kosztami utrzymania tej nieruchomości. Ramy swobody wspólnoty mieszkaniowej w sposobie gromadzenia i dysponowania środków na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie mogą być wszak zupełnie nieograniczone, jak zdaje się to interpretować pozwana, lecz takie granice określają m.in. interesy skarżących. Tymczasem, zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w szczególności dokumenty finansowe, obrazujące działalność pozwanej w latach poprzednich, tj. sprzed podjęcia zaskarżonej uchwały, jak również zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty, nie pozwalają na przyjęcie, że decyzja o tak istotnym zwiększeniu obciążenia członków Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym w szczególności z przeznaczeniem na fundusz remontowy, pielęgnację terenów zielonych, czy administrowanie nieruchomością, jest uzasadniona aktualnymi i obiektywnie ocenianymi potrzebami Wspólnoty.

Skrupulatna analiza sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej dokonana przez Sąd Okręgowy w powiązaniu z zeznaniami członka zarządu pozwanej Wspólnoty uzasadniała w wystarczający sposób tezę, że zaskarżona uchwała narusza interes powodów, a dezawuowanie w apelacji danych zawartych w sporządzonych przez pozwaną dokumentach finansowych, nie mogło prowadzić do podważenia ustaleń Sądu pierwszej instancji. Należało bowiem założyć, że dokumenty te odzwierciedlają rzeczywisty stan majątkowy Wspólnoty, w tym ponoszone przez nią wydatki oraz posiadane zasoby finansowe i z dokumentów tych nie wynika, aby zachodziła uzasadniona konieczność ponoszenia tak radykalnie wyższych wydatków, które nakazywałyby planowanie wysokości funduszu remontowego na poziomie 120.000 zł rocznie. Na potrzebę poniesienia w najbliższym czasie istotnych finansowo wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej czy też dokonaniem na nieruchomości jakichś nakładów inwestycyjnych nie wskazują również zeznania świadków i stron, a skoro stan funduszu remontowego na dzień 31 grudnia 2015 roku wynosił 38.667,28 złotych, zaś koszty konserwacji, napraw, przeglądów i innych kosztów eksploatacyjnych wyniosły w 2015 roku łącznie 8.978,73 złotych, to określenie w zaskarżonej uchwale zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należało uznać za dowolne. Jednocześnie wynika z tego wniosek, że ponoszone do tej pory przez właścicieli opłaty były wystarczające dla celów utrzymania w należytym stanie budynku mieszkalnego, a koszty wynikające ze skarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty. Jeżeli chodzi natomiast o podwyższenie wysokość zaliczki na koszty utrzymania terenów zielonych do kwoty 24.000 zł rocznie, to podkreślić należy, iż niezależnie od tego, że powodowie nie uiszczali obciążających ich z tego tytułu opłat, to pozwana, w tym przesłuchiwany w postępowaniu pierwszoinstancyjnym członek zarządu pozwanej, nie podali żadnych konkretnych informacji odnośnie zaplanowanych wydatków, mających uzasadniać wysokość zaliczek na ten cel. Nie można również pominąć kwestii wzrostu wynagrodzenia dla zarządcy (administratora w związku z jego zmianą w stosunku 9.618,60 zł. do 19.328,70 zł rocznie) w sytuacji, gdy nie przedstawiono żadnej argumentacji, która przemawiałby za dwukrotnie wyższym podniesieniem wynagrodzenia administratora.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-21_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”