Zmiana udziałów w NW w wyniku przebudowy i ustanowienia odrębnej własności lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 582/18.

...wskazać należy, że kwestia nadbudowy, przebudowy nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmiany wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, uregulowana została w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. Zgodnie ze wskazanym przepisem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której podjęcia uprawniona jest Wspólnota Mieszkaniowa, jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy
i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Stosownie zaś do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. wskazuje natomiast, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Żaden z przepisów ustawy nie wymaga zatem dla podjęcia tego typu uchwały większości innej, niż ta wskazana w powyższym artykule. Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017 roku, I ACa 2236/15, por. także wyroki Sądu Apelacyjnego w Poznaniu: z dnia z dnia 23 czerwca 2016 roku, I ACa 55/16, z dnia 9 kwietnia 2015 roku, I ACa 1373/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 września 2013 roku, I ACa 1536/12).

Sąd I instancji uznał więc, że do modelowego stanu faktycznego, polegającego na wyrażeniu zgody na przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności nowopowstałego lokalu a także zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (która jest konsekwencją powstania nowego lokalu), należy stosować przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wprost. A zatem, wobec spełnienia się dyspozycji powołanego wyżej przepisu i braku szczególnych unormowań w tym zakresie, do skutecznego podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy
i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego konieczne jest wyrażenie zgody przez właścicieli lokali dysponujących łącznie udziałem ponad 50%. Zaskarżona uchwała otrzymała głosy „za” właścicieli lokali reprezentujących łącznie udział 0,9680 części w nieruchomości wspólnej, a więc zgodnie z ustawowym wymogiem.

Kolejno powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale niezgodność z przepisami prawa, tj. naruszenie zasad ustalania wyników głosowania poprzez brak wskazania w protokole notarialnym, iż powódka odmówiła oddania głosu za uchwałą, a ponadto pominięcie wymogu, że głosy współwłaścicieli lokalu dotyczące nieruchomości wspólnej powinny być jednolite, a każdy ze współwłaścicieli ma prawo głosować.
W pierwszej kolejności Sąd wskazał, że pomimo wyraźnego stwierdzenia przez powódkę naruszenia prawa, brak jest w uzasadnieniu wskazania przepisu, który miałby zostać naruszony przedmiotową uchwałą. Odnosząc się jednak do tak sformułowanego zarzutu podkreślił, że głosowanie odbywa się według zasady wskazanej w art. 23 ust. 2 lub 2a u.w.l., przy czym znaczenie dla podjęcia uchwały mają jedynie głosy „za”, gdyż zebranie odpowiedniej ilości głosów za uchwałą pozwala na stwierdzenie, że uchwała została podjęta. Choć można sobie wyobrazić, że jakiś właściciel lokalu oddał głos wstrzymujący się, to głos ten odniesie taki sam skutek, jak głos oddany przeciw uchwale – bo nie powiększy sumy głosów oddanych za uchwałą i nie przyczyni się do jej podjęcia (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III, Wolters Kluwer, 2016).
W przypadku głosowania uchwały i jej podjęcia nie ma zatem znaczenia ścisłe rozróżnienie głosów na głosy przeciwko uchwale i wstrzymujące się. Tym bardziej nie ma znaczenia okoliczność, dlaczego właściciel lokalu wstrzymał się od głosu,
w szczególności, czy zakreślając pole „wstrzymuję się” czy też poprzez odmowę jego oddania. Podkreślenia wymaga, że protokół notarialny nie uwzględnił głosu powódki, gdyż postanowiła ona nie oddawać swojego głosu podczas głosowania zaskarżonej uchwały. Sąd podziela trafność argumentacji strony pozwanej, że omawiany zarzut mógłby być słuszny jedynie w przypadku, gdyby mimo nieoddania przez powódkę głosu, jej głos zostałby uwzględniony w protokole, zaś czynienie zarzutu przez powódkę z tego powodu, że odmówiła ona oddania głosu, nie ma znaczenia dla ważności uchwały.

Odnosząc się natomiast do drugiej części zarzutu, tj. konieczności jednolitego głosowania przez współwłaścicieli wyodrębnionych lokali, Sąd zauważył, że ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku poz. 1168), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r., dodano art. 3 ust. 3a, zgodnie z którym udział lokalu w nieruchomości wspólnej ulega podziałowi pomiędzy współwłaścicieli i każdy ze współwłaścicieli z osobna jest uprawniony do swobodnego głosowania tak powstałym udziałem. Wobec tego zarzut powódki w tej części jest bezzasadny.

Odnosząc się do następnego zarzutu J. K. (1), dotyczącego naruszenia jej interesu przez obniżenie jej siły głosu na zebraniach właścicieli lokali, Sąd Okręgowy wskazał, że zmiana udziału związanego z lokalem powódki jest naturalną konsekwencją adaptacji strychu i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Nie ma możliwości wyodrębnienia nowego lokalu bez zmiany udziałów pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z zasadą wynikającą z u.w.l., decyzje we wspólnotach mieszkaniowych zapadają kolegialnie, zaś jednostka jest zobowiązana do podporządkowania się tak podjętym decyzjom. Podkreślenia wymaga, że wszyscy pozostali członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na dokonanie adaptacji strychu i dokonanie korekty udziałów, a co za tym idzie – również obniżenie ich siły głosu i zmniejszenie pożytków z nieruchomości wspólnej. Zatrzymanie tego procesu wyłącznie na skutek sprzeciwu powódki stanowiłoby zaprzeczenie wskazywanej wyżej zasady.
Powódka podniosła również, że udział w nieruchomości wspólnej przedstawia wartość ekonomiczną. Powyższy argument nie jest trafny. Zasady doświadczenia życiowego wskazują, że potencjalni nabywcy lokali mieszkalnych koncentrują się wyłącznie na jego powierzchni, ewentualny udział w nieruchomości wspólnej ma znaczenie jedynie w zakresie wymiaru opłat należnych od właściciela Wspólnocie. Zmniejszenie tego udziału stanowi zatem korzyść materialną dla właściciela, poprzez zmniejszenie jego zobowiązań wobec Wspólnoty. Powołane przez powódkę pismo J. K. (2) na okoliczność, „że udziały są bardzo cenne”, nie stanowi żadnego potwierdzenia argumentacji powódki, gdyż przedmiotowe pismo dotyczy wynikających z u.w.l. trybów głosowania i konieczności wzięcia udziału w głosowaniu (w przypadku trybu „jeden właściciel – jeden głos”).

Kolejnym zarzutem powódki wobec zaskarżonej uchwały było naruszenie przez tę uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez ustalenie wartości inwestycji jedynie według obrysu podłogi, a przez to znaczne zawyżenie metrażu i ustalenie zawyżonej kwoty, jaką Wspólnota uzyska z inwestycji z jednoczesnym brakiem określenia, co się stanie, jeśli koszty prac budowlanych będą wyższe lub równe od wartości uzyskanej powierzchni użytkowej wyodrębnionych lokali. Odnosząc się do tego zarzutu, Sąd I instancji wskazał, że postępowanie dowodowe wykazało, że w chwili obecnej nie ma możliwości innego określenia powierzchni strychów niż powierzchnia po obrysie podłogi, gdyż członkowie Wspólnoty nie wyrażają zgody na sporządzenie projektu architektonicznego w celu określenia przewidywanej uzyskanej powierzchni normatywnej (PUM), bowiem jest to nazbyt kosztowne przedsięwzięcie (koszt projektu to ok. 50.000 zł). Wspólnota udostępnia więc inwestorowi powierzchnię po obrysie podłogi, a jej zmiana dokona się po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia. Dopiero po uzyskaniu odpowiednich decyzji administracyjnych będzie możliwe ostateczne ustalenie metrażu nowopowstałych lokali. Jednocześnie, jak zeznała D. D., przedmiotowa kwestia była omawiana na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty i są oni świadomi, że uzyskana powierzchnia normatywna będzie się różniła od wskazanej w uchwale.
Wzajemne rozliczenia miedzy stronami zostaną zatem sprecyzowane w umowie między Wspólnotą a inwestorem, która zostanie zawarta w oparciu o zapisy podjętej uchwały i z uwzględnieniem zawartych tam kwot i zakresu robót.

Sąd Okręgowy wskazał, że w chwili obecnej nie ma żadnych obiektywnych danych, które pozwalałyby wyciągnąć wnioski, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności brak jest argumentów, z których wynikałoby, aby wartość nowopowstałych lokali była mniejsza niż wartość wykonanych przez developera robót na rzecz Wspólnoty.
J. K. (1) zarzuciła nadto zaskarżonej uchwale naruszenie przepisów prawa tj. art. 22 ust. 2 u.w.l. (w pozwie błędnie wskazano art. 32 ust. 2) w zw. z art. 158 k.c. poprzez podjęcie uchwały w zakresie co najmniej upoważnienia do zbycia własności nieruchomości w mieszanym trybie głosów, a nie w obecności notariusza. Odnosząc się do tego zarzutu, Sąd przywołał pogląd wyrażony w doktrynie wskazujący na różnicę pomiędzy aktem głosowania a udzieleniem pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości. Sąd I instancji nie miał wątpliwości, że z art. 99 w zw. z art. 158 k.c. wynika, że dla samego pełnomocnictwa wymagana jest forma aktu notarialnego, tym niemniej zbieranie głosów nad uchwałą nie jest czynnością, dla której ważności wymagana jest obecność notariusza, jak twierdzi powódka. Jak trafnie wskazano w piśmiennictwie (E. Gniewek, J. Pisuliński [w:] E. Gniewek [red.], Prawo rzeczowe System Prawa Prywatnego, Tom 3, 2013, Nb 210, Legalis), „nie wdając się w tym miejscu w analizę charakteru prawnego uchwał, jeżeli nawet traktować je można jako czynności prawne (jak na ogół się przyjmuje), to formy wymaganej dla skuteczności uchwały nie można odnosić do czynności oddania głosu (która to czynność najczęściej jest dokonywana przez określone zachowanie się osób, biorących udział w podejmowaniu uchwały, np. przez podniesienie ręki). Uchwała i oddanie głosu muszą być więc oceniane jako dwie odrębne czynności prawne, tak co do przesłanek ich podjęcia, jak i skuteczności. Dlatego też gdy uchwała wymaga zachowania określonej formy szczególnej, pełnomocnictwo do głosowania nad nią nie wymaga zachowania tej samej formy.”
Powyższy pogląd prowadzi do konstatacji, że sam akt głosowania, w tym zbieranie głosów pod uchwałą, zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. przeprowadzany jest przez zarząd, notariusz zaś uprawniony jest wyłącznie do potwierdzenia faktu podjęcia uchwały w protokole. Żaden z przepisów prawa nie obliguje notariusza do uczestnictwa w zbieraniu głosów, czy też nie deroguje uprawnienia zarządu do zbierania głosów pod uchwałą. Zatem brak obecności notariusza przy zbieraniu podpisów pod zaskarżoną uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie pociąga za sobą skutku w postaci niezgodności przedmiotowej uchwały z przepisami prawa.

Dalej, powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale Wspólnoty naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez wydanie zgody na adaptację, przebudowę i nadbudowę strychów w nieruchomości pod adresem ul. (...) w W., pomimo świadomości, że trwają zaawansowane prace nad uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, które w praktyce uniemożliwiają przeprowadzenie inwestycji, gdyż zezwalają jedynie na podniesienie dachu o 1 m i nie dopuszczają wysokości zabudowy wyższej niż 24 m, a ponadto zignorowanie wymogów, aby nowe lokale mieszkalne miały zapewnione miejsca parkingowe. Odnosząc się do tego zarzutu, Sąd podkreślił, że w chwili obecnej nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren, na którym posadowiony jest budynek Wspólnoty, zatem zarzut ten uznać należało za całkowicie chybiony. Podobnie brak jest przepisów, nakazujących w przedmiotowej sytuacji wyposażenie nowopowstałego lokalu w miejsce postojowe.(…)

Kolejnym zarzutem skierowanym wobec zaskarżonej uchwały było naruszenie przepisów prawa, w szczególności art. 21 ust. 1-2 u.w.l. w zw. z art. 104 § 3 prawa o notariacie, poprzez brak precyzyjnych informacji o tym, kto podpisał protokół,
a poprzez to niemożliwość weryfikacji czy protokół jest prawidłowo sporządzony. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z ww. art. 104 pr. not. notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych (§ 1). Jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i notariusz (§ 2). Z treści protokołu wynika niezbicie, że przewodniczącym zgromadzenia była D. D., zatem to jej podpis winien znaleźć się pod oryginałem.
Powódka nie sprecyzowała swojego zarzutu w tym zakresie, zaś wniosek dowodowy o wezwanie notariusza do złożenia oryginału aktu notarialnego został cofnięty. Sąd podkreślił, że dokument dołączony do pozwu stanowi jedynie wypis aktu notarialnego, który dla swej ważności wymaga wyłącznie podpisu notariusza. Notariusz swym podpisem stwierdza prawidłowość sporządzenia dokumentu, zaś aby prawdziwość dokumentu zakwestionować powódka winna skonkretyzować swoje zarzuty i poprzeć je odpowiednimi dowodami. Stosownie bowiem do art. 2 § 2 pr. not. czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego. W niniejszej sprawie powódka nie zdołała wykazać, by przedmiotowy dokument został sporządzony niezgodnie z prawem, a więc korzysta z domniemania ustanowionego w art. 245 k.p.c., wedle którego dokumenty urzędowe stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.

J. K. (1) zarzuciła uchwale również naruszenie jej indywidualnego interesu poprzez uniemożliwienie jej w praktyce zgłoszenia uwag do treści umów przygotowanych do zawarcia z developerem, jak również brak jakichkolwiek gwarancji ich merytorycznego rozpatrzenia i uwzględnienia w razie ich zasadności.
Zdaniem Sądu Okręgowego, zarzut ten jest zupełnie nietrafny i niezrozumiały. W uchwale zawarto zapis, że Zarząd zobowiązany będzie do przekazania członkom wspólnoty (drogą mailową – w zakresie członków wspólnoty, którzy wskazali dla informacji Zarządu swój adres mailowy dla korespondencji) oraz udostępnienia do wglądu w biurze administratora nieruchomości wspólnej, projektów umów podpisywanych na podstawie pełnomocnictwa, z odpowiednim wcześniejszym terminie przed zawarciem umowy, umożliwiającym zgłoszenie przez nich uwag do projektu (w ciągu 7-miu dni od przekazania projektu umowy mailem lub poinformowania o możliwości wglądu u Administratora). Powódka nie wykazała,
w jaki sposób miałoby dojść do naruszenia jej interesu poprzez omawiane postanowienie uchwały. Hipotetyczna możliwość, że powódka nie zdąży ze zgłoszeniem swoich uwag, czy też że zarząd ich nie uwzględni, nie stanowi dostatecznej podstawy do uznania, iż uchwała w tej części narusza interesy któregokolwiek z właścicieli lokali. Powołanie się na unormowanie zawarte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest natomiast bez znaczenia dla niniejszej sprawy.

Finalnie, powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale niezgodność z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną poprzez zbyt ogólnikowe (blankietowe) określeniu wielu istotnych kwestii, w tym w szczególności standardu adaptacji strychu, standardu wykonania prac w nieruchomości wspólnej (w tym wind, dachu, instalacji, klatek schodowych itp.), nieprecyzyjne zasady rozliczenia nakładów i wydatków (przyjęcie średnich cen (...) zamiast rzeczywistych wydatków developera), brak określenia, jak zmienią się udziały poszczególnych właścicieli lokali. W odniesieniu do powyższego zarzutu Sąd również podkreślił, że zaskarżona uchwała zapadła na wstępnym etapie inwestycji i uszczegółowienie jej w sposób wymagany przez powódkę w chwili obecnej nie jest możliwy. Uchwała ta została podjęta w celu umożliwienia Zarządowi Wspólnoty prowadzenia dalszych rozmów z inwestorem i poczynienia szczegółowych ustaleń, które znajdą się ostatecznie w zawartej między nimi umowie. Uchwała ta zakreśla więc jedynie ramy, w których umowa ta powinna zostać zawarta przez Zarząd Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty udzielając Zarządowi pełnomocnictwa wskazali konkretnie przedmiot zamierzenia budowlanego, zakres prac do wykonania przez inwestora oraz zakresy cenowe nowopowstałego lokalu. Pozostałe kwestie mają natomiast zostać uzgodnione w drodze dalszych negocjacji. Nadto, przedmiotowa uchwała gwarantuje – wbrew temu, co twierdzi powódka – możliwość kontroli zawartych umów przez członków Wspólnoty. Powyższe świadczy zdaniem Sądu Okręgowego o tym, że uchwała w tym zakresie nie narusza zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną.

Reasumując wszystko powyższe, Sąd stwierdził, że powódka nie wykazała, aby zaskarżona uchwała pozwanej Wspólnoty była niezgodna z przepisami prawa albo naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
w inny sposób naruszała jej interesy. Niezrealizowanie się przesłanek z art. 25 ust. 1 u.w.l. skutkowało zatem oddaleniem powództwa.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-13_001