Nadwyżka z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi mienie wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nadwyżka z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi mienie wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 24-05-2019, 15:14

Wyrok Sąd uApelacyjnego w Warszawie z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt V ACa 82/18.
Uchwałą nr (...) r. wspólnota przyjęła sprawozdanie za 2015 r. oraz udzieliła zarządowi absolutorium. W pierwszym z tych elementów uchwała tej treści miała więc charakter sprawozdawczy, nie zaś decyzyjny. W drugim była natomiast czysto wolitywna. Wyrażała bowiem akceptację dla działań zarządu pozwanej wspólnoty, potrzebną do dalszego wykonywania mandatów przez osoby powołane w jego skład.

Podstawowe nieporozumienie, jakie przybija przez stanowisko powodów wyrażone w pozwie, a częściowo przeniesione również na zarzuty apelacji, daje się oddać w tezie, że skarżący zmierzali do uchylenia uchwały sprawozdawczej nie tyle z powodów dotyczących jej treści, w tym poszczególnych pozycji ujętych w przychodach, kosztach i uzyskanych wynikach, lecz z przyczyn, które się mogły w istocie wiązać z podejmowaniem przez wspólnotą innych uchwał, o charakterze dużo bardziej decyzyjnym, w tym którymi zostały podjęte decyzje dotyczące zaliczek na utrzymanie garażu stanowiącego osobną nieruchomość, czyli ze względu na przyczyny nie związane z treścią zaskarżonej uchwały nr (...). Wychodząc z błędnych założeń, że przy okazji przyjmowania uchwały sprawozdawczej, w tym wypadku za 2015 r. można było podważać inne decyzje wspólnoty, które stanowiły podstawę do uzyskania określonych przychodów w 2015 r., a tym samym również ich wydatkowania na pokrycie kosztów, skarżący nietrafnie uznali, że zarząd uzyskał w ten sposób zezwolenie na dysponowanie zaliczkami na koszty utrzymania garażu lub pożytkami, w tym poprzez ich przeznaczenie na fundusz remontowy, czyli również na realizację potrzeb osób będących właścicielami lokali i członkami uprawnionymi do głosowania, które nie mają jednak udziału w osobny lokalu garażowym. W ten sposób w pozwie powodowie usiłowali podważyć sprawozdanie w zakresie decyzji dotyczących pożytków i przeznaczenia nadwyżek na fundusz remontowy, a ponadto również rozliczenia kosztów wywozu nieczystości.

Przeoczone jednak przez powodów zostało, że sprawozdanie za 2015 r. oddaje wyłącznie stan przychodów, kosztów i uzyskanej nadwyżki, czyli stan finansów, podstawę uzyskania którego po stronie przychodów stanowią inne decyzje wspólnoty, podjęte we wcześniejszych uchwałach oraz prognozy, które zostały zaaprobowane w planie gospodarczym na 2015 r. Zaskarżona uchwała nr (...) nie stanowi natomiast podstawy do określenia wysokości zaliczek na pokrycie poszczególnych wydatków wspólnoty, w tym także kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w skład której nie wchodzi lokal garażowy. Podstawę taką stanową inne, wcześniejsze uchwały, które nie zostały w tej sprawie przez powodów zaskarżone. Nie mogły więc podlegać kontroli. Z jednej więc strony na uwzględnienie nie zasługiwał podniesiony w pozwie zarzut, jakoby przyjęte zaskarżoną uchwałą sprawozdanie za 2015 r. nie obejmowało rozliczenia takich przychodów, jak zaliczki na utrzymanie garażu. Poprawnie ustalając, że garaż nie stanowi części wspólnej nieruchomości, Sąd Okręgowy nie mógł tej treści zarzutu uwzględnić. Sprawozdanie z działalności wspólnoty za 2015 r. nie było bowiem właściwym miejscem do rozliczenia kosztów utrzymania garażu jako odrębnego lokalu. Z drugiej strony, jak wskazał Sąd Okręgowy, w sytuacji, gdy poza sporem pozostawało, zostało to bowiem przyznane przez wspólnotę, że od właścicieli lokalu garażowego są pobierane zaliczki na koszty utrzymania tego garażu, uznać należało, że ich pobieranie znajdować musi podstawę w zupełnie innej uchwale o charakterze decyzyjnym, kontrola poprawności której nie była przedmiotem tego postępowania. Nie mogła więc zostać przeprowadzona. Jeśli jednak taka uchwała została podjęta oraz była realizowana, czyli gdy nie została zaskarżona skutecznie i nie została uchylona, uzyskane z tego źródła środki nie mogły zostać pominięcie w sprawozdaniu. Stanowiły bowiem źródło przychodu wspólnoty, który wymagał rozliczenia w sprawozdaniu za 2015 r. jako inna jednak pozycja niż rozliczenie kosztów związanych z jego funkcjonowaniem poza częścią wspólną nieruchomości, czyli jako osobny lokal o przeznaczeniu użytkowym. (…)

Z podanych powodów na uwzględnienie nie zasługiwały zarzuty, które dotyczyły kosztów wywozu nieczystości. Zaskarżona uchwałą nr (...) nie ustanawiała w tym zakresie żadnej zasady ich pokrywana. Nie przesądzała, czy związane z tym koszty należy liczyć proporcjonalnie do udziałów właścicieli w części wspólnej, czyli w istocie do powierzchni, czy też odpowiednio do liczby osób korzystających z poszczególnych lokali, w tym w nich zamieszkujących. Poza sporem natomiast musi pozostawać, że również tego rodzaju wydatki są z prawnego punktu widzenia ponoszone przez właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, której częścią wspólną zarządza pozwana wspólnota. W sprawozdaniu zostało więc tylko odnotowane, że uzyskane na ten cel przychody w 2015 r. wyniosły 18936,01 zł oraz że w całości zostały przeznaczone na koszty wywozu nieczystości, czyli że z tego tytułu nie została w tym okresie wypracowana jakakolwiek nadwyżka. Skuteczne zaskarżenie uchwały nr (...) wymagałoby więc wykazania niezgodności wskazanych wielkości ze stanem rzeczywistym. Skarżący tego jednak nawet nie podnosili. Powoływali się tylko na sposób liczenia zaliczek na ten cel, który wskazaną uchwałą w ogóle nie był określony. Bezpodstawnie ponadto podnosili w apelacji, jakoby koszty wywozu nieczystości zostały przypisane przez Sąd Okręgowy od osób faktycznie w tej nieruchomości zamieszkujących, podczas gdy z uzasadnienia wyroku objętego apelacją taki wniosek nie wynika. W części dotyczącej uchwały nr (...) r. apelacja nie zasługiwała więc na uwzględnienie. Sąd Okręgowy nie naruszył bowiem powołanych w apelacji przepisów ustawy o własności lokali.

Apelacja powodów podlegała oddaleniu również w zakresie dotyczącym uchylenia uchwały nr (...) r., w której wspólnota podjęła decyzją dotyczącą przeznaczenia uzyskanych w 2015 r. nadwyżek z poszczególnych pozycji ze sprawozdania na fundusz remontowy oraz odnoszącą się do proporcjonalnego wobec właścicieli dokonania rozliczenia sald przychodów i kosztów za 2015 r. w części dotyczącej mediów, zgodnie z udziałami w części wspólnej i stosownie do wskazań liczników.
Poprzednio silnie sporne pozostawało, czy wspólnota jest uprawniona do podjęcia decyzji dotyczącej przeznaczenia swoich nadwyżek, w tym na fundusz remontowy. Status wspólnoty nie pozwala jej bowiem na wypracowywanie i akumulowanie zysków, którymi takie nadwyżki jednak nie pozostają, mimo że mogą zostać podzielone między członków i między nich rozdzielone według właściwych proporcji. W orzecznictwie zostało więc ostatecznie przesądzone, że niezależnie od tego, iż po stronie właścicieli istnieje roszczenie o proporcjonalne ich rozliczenie poprzez wypłacenie na ich rzecz uzyskanej nadwyżki, pozyskane przez wspólnotę od członków środki stanowią mającej wspólnoty jako podmiotu wyposażonego we własny majątek oraz zdolność prawną, ograniczoną tylko do czynności zarządzania częścią wspólną nieruchomości, w tym dysponowania pozyskanymi na ten cel środkami. Przyjęte więc zostało, że własnymi środkami wspólnota może jednak dysponować w granicach czynności pozostających w zakresie jej ograniczonej zdolności prawnej, do których należy wykonywanie czynności zarządu częścią wspólną nieruchomości, w tym przeprowadzania i rozliczanie jej remontów. W wyroku z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, trafnie powołanym przez Sąd Okręgowy, zostało przyjęte przez Sąd Najwyższy, że zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, limitowany celem jej działania i zakresem ograniczonej zdolności prawnej, obejmuje również podjęcie decyzji, wymaganą większością głosów, dotyczącej przeznaczenia nadwyżki uzyskanej w zakończonym roku na fundusz remontowy, czyli jej przeznaczenie na remont części wspólnej nieruchomości. Uchwała tej treści nie narusza więc powołanych w apelacji przepisów ustawy o własności lokali. Zgodna jest bowiem z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Pozostaje również w interesie właścicieli lokali, w tym garażu, jeżeli są oni jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych, czyli innych niż garaż. Jeśli więc przychody wspólnoty pochodzą z zaliczek na koszty utrzymania garażu, pobieranych na podstawie wcześniej podjętych uchwał od właścicieli garażu, czyli również z wyłączeniem osób, które udziałów w takim lokalu nie mają, nie sposób uznać, aby uzyskane z tego tytułu nadwyżki albo wartości pożytków netto, w tym z najmu części wspólnych oraz z odsetek bankowych i lokal, nie mogły zostać przeznaczone na fundusz remontowy nieruchomości wspólnej. Pozyskane w ten sposób środki, nawet na podstawie uchwał, które by mogły zostać przez właściwy sąd uchylone, lecz nie zostały zakwestionowane skutecznie na drodze odpowiedniego postępowania, stanowią mienie wspólnoty w postaci zasobów finansowych. Mogą więc zostać przez wspólnotę rozdysponowane również na fundusz remontowy. Podjęcie takiej uchwały nie narusza przepisów. Nie może tym bardziej zostać uznane za naruszenie zasad prawidłowego zarządu częścią wspólną nieruchomości albo za działanie sprzeczne z interesem właścicieli, zwłaszcza mających udziały nie tylko w garażu, lecz również będących właścicielami lokali z udziałem w części wspólnej nieruchomości. W zakresie uchwały nr (...) nie było więc również podstaw do uwzględnienia apelacji. Wzruszenie uchwał, na podstawie których właściciele garażu mogli zostać obciążeni zaliczkami na ten lokal użytkowy, czyli nadwyżki z których mogły zasilić fundusz remontowy części wspólnej nieruchomości, do której taki lokal nie należy, nie mogło jednak nastąpić przy orzekaniu o żądaniu dotyczących uchwały nr (...) r. Właściwe w tym zakresie mogły być inne środki, w tym powództwo oparte na art. 25 ustawy o własności lokali, którym w przyszłości mogą być zaskarżone niepodjęte jeszcze uchwały, ewentualnie odmawiające zmiany uchwał, które zostały podjęte wcześniej i nie zostały przez uprawnionych skutecznie zaskarżone, gdyby takie uchwały zostały podjęte na niekorzyść właścicieli mających też udziały w lokalu garażowym, czyli na korzyść członków wspólnoty niemających udziałów w tym lokalu. Z podanych przyczyn apelacja powodów podlegała oddaleniu w całości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-06_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”