Ogrodzenie terenu wspólnoty, a interes właścicieli lokali użytkowych

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2018 r., sygn. akt V ACa 427/17.

Ocena zaskarżonej uchwały wymagała szczegółowej oceny jej treści w odniesieniu do wszystkich istotnych okoliczności sprawy, z uwzględnieniem uzasadnionych interesów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Podzielić należy w pierwszej kolejności stwierdzenie Sądu I instancji, że właściciele lokali mieszkalnych w budynku musieli mieć świadomość, że znajdują się w nim lokale użytkowe, z których korzystanie wiązać się może dla nich z naturalną uciążliwością. Ustalenie, że zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie nieruchomość miała być stale zamknięta bramą Sąd Okręgowy poczynił jednak tylko na podstawie zeznań świadków, przy czy świadek J. S. wskazał, że do umowy sporządzony był załącznik ze specyfikacją, wskazujący że teren nieruchomości jest ogrodzony, świadek A. K. zeznała, że jak kupowała nieruchomość była informacja, że posesja jest zamykana bramą i jak zamieszkała w budynku, to brama była zamykana, zaś świadek Z. S. zeznał, że kupujący wiedzieli, że będzie to nieruchomość zamknięta, o czym wzmianki były ,,w umowach wstępnych”, przy czym przez pierwsze dwa miesiące bramę obsługiwał dozorca, a następnie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, że do nieruchomości zapewniony będzie stały dostęp w godzinach od 8.00 do 21.00. Wskazany materiał dowodowy budzi jednakże wątpliwości, jaka w istocie była treść umów jakie zawierali członkowie wspólnoty mieszkaniowej w zakresie opisu nieruchomości, dotyczących zawieranej przez nich transakcji i jaką treść w tym zakresie miało pozwolenie na użytkowanie. Obecnie zgromadzony materiał dowodowy nie daje bowiem podstawy do wyjaśnienia z jakich przyczyn, jeżeli brama prowadząca do nieruchomości miała być stale zamknięta, lokale użytkowe nie zostały wyposażone w domofony oraz z jakich przyczyn zatrudniony był początkowo dozorca, który obsługiwał bramę.

Okoliczności związane z planowanym funkcjonowaniem bramy na nieruchomości oraz świadomością powodów i innych członków wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie pozostają istotne dla oceny zasadności wywiedzionego powództwa.
Dla oceny, czy podjęcie zaskarżonej uchwały nie odbyło się z pokrzywdzeniem powodów istotnym też pozostaje ustalenie, czy na skutek jej obowiązywania poniosą oni jakąkolwiek szkodę. Sąd Okręgowy wskazał, że najemca lokalu stanowiącego własność powodów nie stracił na skutek obowiązywania uchwały żadnego klienta, jednakże wniosek ten musi podlegać ocenie w świetle wskazania powodów, że zatrudnili oni osobę, która otwiera bramę. Powodowie nadto ewentualność wypowiedzenia im przez najemcę umowy najmu wiązali nie z ewentualną utratą przez niego klientów, a ze standardami jego działalności, które zakładają pełen i nieograniczony dostęp klientów do jego placówek. Okoliczność ta musi zostać oceniona pod względem jej wykazania oraz ewentualnych skutków w zakresie wpływu na interes powodów, podobnie jak i ich twierdzenie, że lokal został przystosowany dla potrzeb najemcy oraz że powodowie będą mieć trudności ze znalezieniem najemcy, zarówno ze względu na rozmiar lokalu, jak i okoliczność, że każda działalność gospodarcza skierowana do klienta zakłada jego nieutrudniony dostęp do przedsiębiorcy.
Skoro ocena zaskarżonej uchwały wymaga w istocie obiektywnego wyważenia uzasadnionych interesów stron to wyjaśnienia wymaga również okoliczność, że zarządca nieruchomości zwrócił się pismem z 23 stycznia 2017r. do Miejskiego Zarządu Dróg w T. o wydanie opinii w sprawie możliwości lokalizacji drugiego wyjazdu z nieruchomości, wskazując, że zapewniłoby to ,,bezkonfliktowe współistnienie społeczności mieszkańców i lokali użytkowych poprzez podział parkingu na część zamkniętą i wyodrębnioną część otwartą”.

Słusznie też skarżący wskazują, że klienci lokali użytkowych znajdujących się w budynku nie mogą być dyskryminowani w możliwości dostępu do nieruchomości, z uwzględnieniem zasad prawidłowego parkowania; sama zaskarżona uchwała nie dotyczy też zakazu wjazdu na nieruchomość tych osób. Umożliwienie tego wjazdu może odbywać się za pomocą domofonów, które nie są jednak zainstalowane w lokalach użytkowych. Sąd Okręgowy ustalił co prawda koszty instalacji domofonów w lokalach użytkowych, jednakże z pisma (...)z dnia 24 marca 2017r. skierowanego do zarządcy nieruchomości wynika, że nie ma możliwości podłączenia lokali użytkowych do systemu domofonowego ze względu na brak instalacji elektrycznych.
Rzetelnemu wyjaśnieniu podlegać musi wreszcie kwestia dostępu do nieruchomości służb ratownictwa medycznego oraz straży pożarnej w wypadku zamknięcia bramy; nie jest w tym zakresie wystarczające stwierdzenie, że każdy właściciel lokalu może pilotem otworzyć bramę.

Wobec konieczności rozpoznania istoty sprawy określonej przez wskazane okoliczności, zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu, zaś sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w T. na mocy art. 386 § 4 kpc.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-30_001