Czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie; bezumowne kozystanie z rzeczy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie; bezumowne kozystanie z rzeczy

#1 Post autor: piotrusb » 23-01-2019, 16:32

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 15 listopada 2018 r., sygn. akt III Ca 1170/18.
Z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem – tak jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości na terenie której czyniono nakłady w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Biorąc więc pod uwagę treść art. 201 zd. I k.c., stwierdzić trzeba, że w sytuacji, gdy właściciele reprezentujący większość udziałów akceptują wykonywanie prac remontowych czy modernizacyjnych na terenie nieruchomości wspólnej przez osobę trzecią, to tym samym – działając w ramach zwykłego zarządu – zawierają z nim, choćby w sposób dorozumiany, odpowiednią umowę prawa cywilnego (zwykle umowę o dzieło), z której wynikają prawa i obowiązki obu stron powstałego stosunku prawnego, w tym obowiązek zwrotu tej osobie kosztów wykonania dzieła. W odniesieniu do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych w doktrynie podnosi się, iż w sytuacji bezpośredniego zarządzania nieruchomością wspólną przez samych właścicieli z treści art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika odstępstwo od zasady, zgodnie z którą współwłaścicieli niebiorących udziału w dokonaniu czynności nie obciążają zobowiązania wobec drugiej strony tej czynności. Przepis ten w efekcie ma skutki w postaci reprezentacji właścicieli niedziałających przez właścicieli działających, skoro decyzja podjęta przez nich w sprawie zwykłego zarządu w trybie przewidzianym w art. 201 zd. I k.c. rodzi zobowiązania dla wspólnoty jako odrębnego podmiotu prawa, a za te zobowiązania odpowiada z kolei każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego, przyjąć trzeba, że wykonanie przez K. W. (1) określonych nakładów na nieruchomości wspólnej – w wyniku prac remontowych i modernizacyjnych wykonywanych przez niego za zgodą wspólnoty, w imieniu której decyzję podjęli właściciele lokali dysponujący większością udziałów – skutkowało po stronie właścicieli wszystkich lokali powstaniem zobowiązania do zwrotu wartości tych nakładów w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności nieruchomości wspólnej. (…)

Jeśli natomiast chodzi o kwestię roszczenia wnioskodawców o bezumowne korzystanie z przedmiotu współwłasności, to nie ulega wątpliwości, że roszczeniu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, wynikające z art. 225 k.c. (czy też art. 206 k.c. w związku z art. 225 k.c.) nie można przypisać charakteru odszkodowawczego, w szczególności jego przesłanką nie jest fakt poniesienia przez właściciela szkody majątkowej czy niemajątkowej, którą prawo nakazywałoby wyrównać. Choć można nad tym ubolewać, niestety notoryjną okolicznością jest fakt posługiwania się przez prawników językiem prawniczym w sposób daleki od precyzji, np. przez zamienne używanie pojęć „wynagrodzenie” i „odszkodowanie” w odniesieniu do roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z rzeczy. (…) Nie zmienia to faktu, że aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie wiążą z takimi uchybieniami sankcji proceduralnych, a Sąd przy rozpoznawaniu sprawy zobowiązany jest odnajdować w treści pism procesowych uczestników ich rzeczywiste intencje – analiza tej treści w sprawie niniejszej nie pozostawia jakichkolwiek wątpliwości, że zamiarem wnioskodawców, niezależnie od sformułowań używanych przez ich profesjonalnego pełnomocnika, było dochodzenie roszczenia o zapłatę przez współwłaściciela rzeczy wynagrodzenia za korzystanie z jej części z wyłączeniem innych uprawnionych współwłaścicieli. (…)

Nie ma też racji skarżący, wywodząc, że nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy użyczenia, a w konsekwencji nie można przypisać mu złej wiary w zakresie korzystania z izby 3c. Po pierwsze, w pełni skuteczne było złożenie oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy przez J. W. i K. M. – użyczających współwłaścicieli, którym przysługiwały łącznie udziały wynoszące 2/3 części we współwłasności. Art. 201 zd. I k.c. stwierdza, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a więc rozwiązanie umowy użyczenia przez taką większość trzeba uznać za skuteczne, o ile stanowiła ona czynność zwykłego zarządu rzeczą. Kategoria ta nie jest zdefiniowana ustawowo, a w literaturze zwraca się uwagę, że zakwalifikowanie danej czynności do pozostających w granicach zwykłego zarządu lub przekraczających te granice nie wynika z samej tylko jej natury, ale może zależeć od szeregu innych czynników. Pojęcia te mają zatem charakter względny, a zaliczenie określonej czynności do jednej lub drugiej grupy bywa uzależnione od konkretnych okoliczności. Najczęściej przyjmuje się, że o skategoryzowaniu danej czynności jako przekraczającej zwykły zarząd decyduje: zmiana przeznaczenia rzeczy wspólnej, całkowita zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z przedmiotu współwłasności, interes wszystkich współwłaścicieli w dokonaniu tej czynności (nie może ona bowiem naruszać ani zagrażać interesom niedziałających współwłaścicieli), czy wreszcie nadzwyczajny rozmiar wydatków wiążących się z daną czynnością. W ocenie Sądu odwoławczego żadna z tych przesłanek nie zachodzi w realiach rozpoznawanej sprawy, w szczególności zważywszy, że czynności zmierzającej do odzyskania władania jedną z izb mieszkalnych wchodzących w skład przedmiotu współwłasności nie sposób zakwalifikować jako całkowitej zmiany sposobu korzystania z przedmiotu współwłasności, ani też nie narusza ona interesów współwłaścicieli niedziałających, tym bardziej, że K. W. (1) władał izbą na podstawie umowy użyczenia, a zatem nieodpłatnie. Skoro rozwiązanie umowy w tym zakresie nie stanowiło czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to była ona w pełni skuteczna i w myśl art. 201 zd. I k.c. wywierała skutki prawne także wobec tego współwłaściciela, który nie składał oświadczenia o jej wypowiedzeniu.(…)

Skoro zatem uczestnik korzystał z części rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający współposiadanie pozostałych współwłaścicieli, to bez wątpienia mogą oni domagać się od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy; stanowczo też można K. W. (1) przypisać złą wiarę, zważywszy że wiedział on, iż jego postępowanie spotykało się z wyraźnym sprzeciwem innych uprawnionych. Zagadnienie to doczekało się bogatej argumentacji w orzecznictwie Sądu Najwyższego, natomiast skarżący ogranicza się w ramach polemiki z tym poglądem do – retorycznego zapewne w jego ocenie – zapytania, jak właściciel nieruchomości może ją posiadać w złej wierze. Krótkie pytanie może w tym wypadku spotkać się z równie krótką odpowiedzią, iż w złej wierze jest ten współwłaściciel nieruchomości, który włada rzeczą z naruszeniem uprawnień innych współwłaścicieli wynikających z dyspozycji art. 206 k.c., a więc bezprawnie, ze świadomością, że nie przysługuje mu uprawnienie do wyłącznego posiadania rzeczy.
Należy też żałować, że skarżący nie uzasadnił szerzej przedstawionej w swej apelacji tezy, że dla powstania roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez współwłaściciela jest wcześniejsze wytoczenie powództwa o dopuszczenie do współposiadania, mające stanowić w jego ocenie odpowiednik powództwa windykacyjnego w stosunkach między właścicielem i samoistnym posiadaczem. Sądowi II instancji w składzie tę sprawę rozpoznającym znany jest powszechnie przyjęty w doktrynie pogląd, iż tzw. roszczenia uzupełniające powstają w związku ze ziszczeniem się tego samego zdarzenia, które uzasadnia wystąpienie z powództwem windykacyjnym, jednak związek między tymi roszczeniami nie jest ścisły. Roszczenia uzupełniające, jeżeli już powstaną, usamodzielniają się wobec roszczenia o ochronę własności w tym sensie, że mogą być dochodzone niezależnie od niego (w tym też przed wytoczeniem powództwa o wydanie rzeczy), a także mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu i ani wygaśnięcie roszczenia windykacyjnego, ani też wygaśnięcie prawa własności, nie powoduje utraty roszczeń uzupełniających za okres, w którym właściciel dysponował jeszcze prawem własności. Skoro autor apelacji nie uzasadnił w jakikolwiek sposób swojego odosobnionego stanowiska w tej kwestii, Sąd odwoławczy nie ma jakichkolwiek podstaw do uznania go za trafne.(…)

Sąd I instancji myli się z pewnością – na co zwrócił uwagę autor apelacji – wywodząc, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest świadczeniem okresowym. Zgodnie z niekwestionowanymi od dawna poglądami piśmiennictwa i judykatury, charakter tego świadczenia jest zgoła odmienny i powszechnie przyjmuje się, że obejmuje ono cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej jego płatności nie przewiduje ani umowa ani przepis ustawy (tak już w uchwale SN z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72 lub w wyroku SN z dnia 23 maja 1975 r., II CR 208/75, oraz w licznych późniejszych orzeczeniach, jak np. w uzasadnieniu uchwały SN z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97, w wyroku SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00, lub w wyroku SN z dnia 22 września 2005 r., IV CK 105/05). Nie zmienia to faktu, że możliwe jest zasądzenie odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy odrębnie za poszczególne okresy tego korzystania, jeżeli różne są terminy wymagalności poszczególnych części wynagrodzenia (tak trafnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 669/11). Z art. 481 § 1 k.c. wynika, że wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, a w myśl art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania – jak w odniesieniu do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy – świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do zapłaty. Powyższe oznacza, że właściciel rzeczy może kilkakrotnie wzywać nieuprawnionego posiadacza do zapłaty, obejmując żądaniem należność za kolejne okresy czasu, a odsetki należne będą od dnia następnego po doręczeniu wezwania od tych części należności, które wówczas były zasadne i wymagalne; pamiętać należy przy tym, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie może być dochodzone na przyszłość, jak np. alimenty czy renta (tak w wyroku SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-12_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”