Odpowiedzialność współwłaścicieli lokalu za należności wobec wspólnoty nie jest solidarna; kiedy schody należą do NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 27 lipca 2018 r., sygn. akt I C 1327/17.

Powodowa wspólnota domagała się od pozwanych jako właścicieli lokali zapłaty zaległych zaliczek na poczet kosztów eksploatacji i zarządu nieruchomością wspólną, opierając swe roszczenie na treści art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż powyższy obowiązek ciąży na właścicielu lokalu.
Pozwani w okresie objętym pozwem, jak również obecnie posiadają uprawnienia właścicielskie do ww. lokali w wysokości po 1/2. Powódka wytaczając niniejsze powództwo, korzysta ze swojego uprawnienia do egzekwowania przysługującego jej roszczenia wobec właścicieli.
Przesądziwszy powyższe nie ulega wątpliwości w ocenie sądu, iż pozwani są w myśl art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z użytkowaniem spornych lokali oraz pokrywaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną do wysokości posiadanych udziałów, tj. w 1/2. Ponadto podkreślić należy, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. W konsekwencji odpowiedzialność pozwanego nie budzi wątpliwości. Jak już wyżej wskazano obowiązek uiszczania zaliczek i pokrywania kosztów związanych z posiadanymi lokalami nie jest obowiązkiem umownym a ustawowym, który wynika z art. 13-15 ustawy o własność lokali.
Pomiędzy stronami nie było sporu co do okoliczności, że pozwani w okresach objętych pozwami nie uiszczali zaliczek związanych z kosztami utrzymania części wspólnych w wysokości określonej pozwami.(…)

Zasadniczą kwestią był natomiast zakres odpowiedzialności pozwanych. Sąd doszedł do wniosku, że skoro pozwani posiadają udziały wynoszące 1/2 w prawie własności przedmiotowych lokali, to w takiej wysokości ponoszą koszty związane z ich eksploatacją – nie jest to zatem odpowiedzialność solidarna za całość należności związanych z przedmiotowymi lokalami, gdyż pozwani nie pozostają we współwłasności łącznej, lecz ułamkowej.(…)

Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa w art. 499 k.c. jest czynnością materialnoprawną, powodującą w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 498 § 1 k.c. – odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności (§ 2). Do zaistnienia takich przesłanek dochodzi, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, to każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, a jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym (§ 1). Potrącenie, jako sposób wygaszenia zobowiązania, jest w skutkach równoważne spełnieniu świadczenia, przyjmuje się, że za jego pomocą można regulować zobowiązania (zob. K. Gandor, w: System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 1, s. 853). Potrącenie jest zatem surogatem świadczenia, dzięki któremu dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania (zob. M. Pyziak-Szafnicka, Potrącenie, s. 30).

W niniejszej sprawie rozważyć należało, czy pozwanym przysługiwała wierzytelność względem powódki, co warunkuje możliwość złożenia skutecznego oświadczenia o potrąceniu.
W pierwszej kolejności należało ocenić stan prawny pierwotnych schodów zewnętrznych oraz zamontowanych wewnątrz lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji, tj. ich przynależności bądź nie do części wspólnych nieruchomości, a także czy ewentualnie zły stan technicznych schodów powodował konieczność zamontowania schodów prowadzących do lokalu znajdującego się na górnej kondygnacji kosztem powierzchni lokalu znajdującego się poniżej.
Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy wyprowadzić wniosek, że schody zewnętrzne prowadzące tylko i wyłącznie do lokalu nr (...) znajdującego się na najwyższej kondygnacji budynku jako służące tylko i wyłącznie do użytku właścicieli tego lokalu nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Sam walor zewnętrznej estetyki nie kwalifikuje tego elementu konstrukcyjnego budynku do części wspólnych budynku. Zatem odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne koszty ich remontu spoczywają na właścicielach lokalu nr (...).
Nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację, należałoby wskazać na art. 22 ust. 2 ww. ustawy zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zdaniem sądu częściowy demontaż schodów zewnętrznych, jeżeli uznać, że stanowiły one część wspólną nieruchomości, był czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, która wymagałaby podjęcia przez powodową wspólnotę uchwały w tym przedmiocie.
W tym miejscu należy przywołać regułę dotyczącą ciężaru dowodu wynikającą z art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c., która co do zasady spoczywa na stronie powodowej. Natomiast w niniejszej sprawie w zakresie dotyczącym wykazania istnienia wierzytelności należnej pozwanym od powódki nadającej się do potrącenia z wierzytelnością należną powódce od pozwanych obciążał stronę pozwaną. Zdaniem sądu strona pozwana nie wykazała, aby wnosiła o podjęcie uchwały w tym przedmiocie.
Pozwani powoływali się w tym miejscu na treść art. 209 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy (K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 19, 2018r.). Jednakże, co wydaje się oczywistym, w niniejszej sprawie mamy do czynienia z tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową, a to warunkuje, czy doszło do podjęcia skutecznej czynności prawnej w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej wchodziło 11 lokali, a więc niewątpliwie stanowiła ona tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, a więc w niniejszej sprawie nie doszło do wyłączenia przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną stosownie do art. 19 ww. ustawy i przejścia w tym przedmiocie na przepisy kodeksu cywilnego. Zatem art. 209 k.c. nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.
W orzecznictwie dyskusyjna jest kwestia dotycząca obowiązku udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże kwestię, czy należy udzielić zarządowi pełnomocnictwa do danej czynności należy oceniać pod kątem konkretnego stanu faktycznego. Nie mniej skoro pozwani nie wykazali, aby wnosili o podjęcie uchwały w zakresie demontażu schodów, dalsze rozważania dotyczące ewentualnego pełnomocnictwa Wspólnocie należy uznać za bezprzedmiotowe.

O wiele klarowniejszy pozostaje status prawny wewnętrznych schodów zamontowanych w lokalu nr (...), a prowadzących do lokalu nr (...). Bez wątpienia nie można uznać ich za część nieruchomości wspólnej. Decyduje o tym przede wszystkim aspekt funkcjonalny, wyrażony w art. 3 ust. 2 ww. lokalu. Bez wątpienia schody te tworzą ciąg komunikacyjny, celem umożliwienia korzystania z lokalu znajdującego się na najwyższej kondygnacji. W żadnym wypadku nie służą one innym współwłaścicielom lokali wchodzących w skład powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Nie są one przeznaczone również dla dwóch innych lokali, mając na uwadze ewentualne przyszłe zmiany właścicielskie w obrębie lokalów znajdujących się w budynku oficyny (...). Co prawda, niewątpliwie w przyszłości zamontowane schody mogą umożliwić połączenie obu lokali, jednak obecnie nie nastąpiło formalne połączenie lokali nr (...) – może ono istnieć jedynie funkcjonalnie. Wreszcie prace dotyczące zamontowania wewnętrznych schodów prowadzone były wewnątrz lokalu stanowiącego własność pozwanych i służą wyłącznie zaspokojeniu ich potrzeb.
Nieistotne w sprawie pozostaje natomiast, czy schody zewnętrzne mogły zostać rozebrane i posadowione/zamontowane w tym samym miejscu, jak było to pierwotnie, czy też zamontowanie schodów wewnętrznych było jednym rozwiązaniem. Na marginesie należy jednak wskazać, że strona pozwana nie wykazała, aby takie okoliczności, warunkujące zamontowanie schodów wewnętrznych miały miejsce lub żeby istniały obiektywne przeszkody uniemożliwiające podjęcie środków tak prawnych, jak i później technicznych celem doprowadzenia zewnętrznych schodów do pełnej i niestwarzającej zagrożenia dla osób z nich korzystających.
Uwadze sądu nie umknęło, że umowa o dostawę i montaż schodów nie została zawarta przez pozwanych, lecz przez ich córkę Z. M. i nawet gdyby z powyższego tytułu istniała wymagalna wierzytelność, to nie nadawałaby się do potrącenia pomiędzy stronami niniejszego procesu, gdyż nie przysługiwałaby pozwanym względem powódki, a ich osobie trzeciej – ich córce Z. M..
Wobec powyższego sąd doszedł do przekonania, że zgłoszony przez pozwanych zarzut potrącenia nie mógł zostać uznany za skuteczny.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-27_001