Regulamin parkowania nie może wykluczać możliwości parkowania klientów lokali usługowych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Regulamin parkowania nie może wykluczać możliwości parkowania klientów lokali usługowych

#1 Post autor: piotrusb » 18-01-2019, 11:22

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 8 listopada 2018 r., sygn. akt II C 309/18.
W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powódka wniosła o uchylnie uchwały Wspólnoty w przedmiocie przyjęcia regulaminu parkowania na terenie nieruchomości. (…)

Gdy chodzi o pierwszą z możliwych podstaw zaskarżenia uchwały - naruszenie przepisów prawa, wymieniona podstawa nie zachodzi bowiem, brak jest przepisu prawa regulującego kwestie związane z przydzielaniem miejsc parkingowych.

Gdy chodzi o kolejną z możliwych podstaw zaskarżenia uchwały - naruszenie umowy zawartej przez właścicieli, wymieniona podstawa nie zachodzi wobec tego, że pomiędzy właścicielami nie została zawarta umowa w wymienionej kwestii.

Zaskarżona uchwała korzystającym z parkingu zabraniała m.in. umożliwiania parkowania osobom nie mieszkającym na stałe w budynku Wspólnoty, zaś umożliwienie wjazdu na parkingi Wspólnoty osobom trzecim bez zgody Zarządu Wspólnoty lub używanie niezgodnie z przeznaczeniem stanowiło podstawę do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym.
Dokonując oceny prawidłowości podjęcia uchwały pod kątem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością stwierdzić należy, iż podjęcie uchwały regulującej kwestie parkowania jest istotne z punktu widzenia zasad korzystania z terenu należącego do wspólnoty. Zatem podjęcie uchwały co do zasady jest celowe i prawidłowe.
Powódka domagając się uchylenia uchwały podniosła, iż uchwała naruszyła jej interesy. Dokonując oceny powództwa, obowiązkiem sądu było porównanie interesu indywidualnego powódki i interesu wspólnoty jako całości.
Oceniając zarzut naruszenia interesu powódki poprzez wprowadzenie obostrzeń zakresie dostępu do miejsc parkingowych do właścicieli i osób mieszkających na stałe w budynku wspólnoty, należy w pierwszym rzędzie zakreślić obszar interesu stron który może być brany pod uwagę.
Należy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu gospodarowania nieruchomością wspólną i ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Powyższe oznacza, że badanie interesu powodów w odniesieniu do treści zaskarżonej uchwały ograniczone będzie przesłanką zachowania należytego stanu nieruchomości, także w rozumieniu jej przeznaczenia.
Przedmiotowa nieruchomość z uwagi na to, że mieszczą się w niej zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe, pełni obie te funkcje. Przy ocenie powództwa, należy zatem brać pod uwagę zachowanie tej specyficznej funkcjonalności nieruchomości.

Wspólnota Mieszkaniowa stanowi nieruchomość budynkową w której znajduje się 100 lokali mieszkalnych oraz 12 lokali użytkowych. Do wspólnoty należy teren na którym wydzielone zostały części zielone oraz miejsca parkingowe. Dostęp do części działki będącej częścią wspólną ma być ograniczony poprzez zamontowanie szlabanu, zaś druga część na której obecnie znajduje się parking jest dostępna dla każdego. Z parkingu znajdującego się na części ogólnodostępnej w ciągu dnia najczęściej korzystają klienci lokali użytkowych, zaś w porze wieczornej i nocnej właściciele lokali.
Dokonując oceny powództwa należało mieć na uwadze specyficzny charakter nieruchomości dla której przewidziano obok funkcji mieszalnej, funkcję użytkową. Każdy z właścicieli mieszkalnych dokonując nabycia lokalu miał świadomość istnienia na nieruchomości lokali o funkcji użytkowej, która determinuje korzystanie z nieruchomości przez osoby trzecie, klientów lokali użytkowych. W realiach obecnych czasów, dostęp do miejsc parkingowych, klientów placówek użytkowych jest jednym z czynników warunkujących powodzenie prowadzonej działalności gospodarczej. W dacie powstania nieruchomości taki swobodny dostęp był zapewniony. Na nieruchomości znajdują się lokale użytkowe, gdzie świadczone są usługi fryzjerskie, kosmetyczne czy tapicerskie. Szczególnie w sytuacji usług tapicerskich koniecznym jest zapewnienie możliwości dostarczenia przedmiotów do lokalu wykonującego usługę. Także w sytuacji świadczenia usług kosmetycznych czy fryzjerskich, możliwość skorzystania z parkingu często warunkuje decyzje konsumentów o skorzystaniu z usług konkretnego punktu. Właściciele lokali użytkowych do chwili podjęcia uchwały mogli swoim klientom zapewnić dostęp o miejsc parkingowych, które to miejsca były ogólnodostępne od chwili wybudowania budynku. Właściciele lokali na mocy podjętej uchwały, wyłączyli całkowicie możliwość korzystania z miejsc parkingowych osobom postronnym. Powyższe oznacza, że nawet w sytuacji kiedy właściciele lokali użytkowych chcieliby udostępnić swoje uprawniania do parkowania klientom, byłoby to niedopuszczalne wobec kategorycznej treści uchwały, która wprowadziła kryterium stałego zamieszkiwania w budynku wspólnoty jako koniecznego do korzystania z miejsc parkingowych. Dodatkowo wskazać należy, iż choć zapewne wynika to ze niefortunnego sformułowania użytego w uchwale, gdyby czytać ją literalnie, to uprawnienie do parkowania służyłoby tylko tym właścicielom którzy zamieszkiwałby na nieruchomości, co wprost wyłączałoby prawo właścicieli lokali użytkowych do nabycia uprawnień do korzystania z miejsc parkingowych.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż zaskarżona uchwała niewątpliwie naruszyła słuszny interes uprawnionych i w aktualnym kształcie ostać się nie może.
Uchwała niewątpliwie stanowi wyraz woli większości właścicieli, ale w ogóle nie uwzględnia interesu mniejszości tj. właścicieli lokali użytkowych. Przy racjonalnym podejściu do wymienionej kwestii, istnieje możliwość wydzielenia części parkingu dla lokali użytkowych który byłby ogólnodostępny i pozwolił zachować pełną funkcjonalność tych lokali i parkingu dla właścicieli lokali mieszkalnych, który byłby zamknięty szlabanem, co wyłączałoby możliwość parkowania na nieruchomości osób nieuprawnionych.
Mając na uwadze powyższą argumentację, Sąd powództwo uwzględnił w całości i uchylił zaskarżoną uchwałę.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-08_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”