Możliwe jest powództwo o nakazanie wspólnocie podjęcia uchwały; uchwała negatywna

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4760
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Możliwe jest powództwo o nakazanie wspólnocie podjęcia uchwały; uchwała negatywna

#1 Post autor: piotrusb » 18-12-2018, 11:24

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 19 listopada 2018 r., sygn. akt IX Ca 681/18.
W niniejszej sprawie bezspornym jest, że Gmina O. jest właścicielem lokali wchodzących w skład nieruchomości. Niekwestionowanym jest również, iż liczba lokali we wspólnocie jest większa niż 7, co nakazuje zasadniczo stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przepisów rozdziału 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (por. art. 18 ust. 3 tejże ustawy). Co istotne, Gmina O. wytoczyła powództwo jako jeden z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, nie zaś jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, na której znajduje się część byłej kotłowni.
Stosownie do art. 25 ust. 2 wspomnianego aktu prawnego, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie z ust. 3 pkt 5 art. 25 ustawy o własności lokali, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
Biorąc pod uwagę zakres prac określonych w piśmie Gminy O. z 21 lutego 2017 r. i wskazanych w punkcie 1 żądania pozwu, dotyczą one niewątpliwie przebudowy nieruchomości wspólnej w części piwnicznej, do czego wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli podjęta w formie uchwały (por. art. 23 ust. 2 ustawy).
Należy przypomnieć, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli właścicieli lokali. W nauce prawa przyjmuje się, że uchwały stanowią rodzaj czynności prawnej, obok czynności jednostronnych i umów. Projekt uchwały może zgłosić nawet jeden właściciel i jest to uprawnienie immanentnie związane z uzyskaniem statusu członka wspólnoty mieszkaniowej.
Jak stanowi art. 24 ustawy o własności lokali, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 , może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Z żądaniem, o którym mowa powyżej, zarząd bądź zarządca mogą wystąpić zarówno, kiedy większość właścicieli głosuje przeciwko proponowanej przez nich uchwale, jak również kiedy uchwała taka nie może zostać podjęta ponieważ właściciele nie stawiają się na zwoływane zebrania bądź nie korzystają ze stworzonej im możliwości głosowania w procedurze indywidualnego zbierania głosów (por. K. Osajda, Komentarz do art. 24 ustawy o własności lokali, Legalis).
Z treści cytowanego unormowania wynika zatem, że z wnioskiem o rozstrzygnięcie do sądu nie może wystąpić właściciel lokalu. Co więcej uprawnienie takie przysługuje dopiero po nieskutecznej próbie podjęcia uchwały. Ustawa o własności lokali nie zawiera tym samym regulacji związanych z sytuacją, w której wspólnota – reprezentowana przez zarząd – obiera drogę niepodejmowaniu uchwały zaproponowanej przez współwłaściciela.
W takiej sytuacji pojawia się konieczność odpowiedzi na pytanie, czy właściciel lokalu może wymusić na wspólnocie podjęcie danej uchwały. Odpowiedzi na nie należy poszukiwać w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, w którym jednoznacznie przesądzono, iż przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści (por. wyrok SN z 07.02.2002 r., I CKN 489/00; wyrok SA w Łodzi z 31.03.2015 r., I ACa 1469/14).

Podzielając wyżej przytoczone stanowisko należy jednak podkreślić, że w realiach niniejszej sprawy powódka nie domagała się podjęcia uchwały zezwalającej na prowadzenie szeregu prac budowlanych na nieruchomości wspólnej, lecz żądała wyznaczenia pozwanej terminu na podjęcie uchwały „w sprawie wyrażenia zgody” na przedsięwzięcie budowlane. Słusznie zatem podnosi się w apelacji, iż ewentualne pozytywne orzeczenie Sądu nie ma zastąpić woli właścicieli lokali, lecz niejako zmierza do nakazania podjęcia procedury określonej w art. 22 ust. 2 i art. 23 ustawy o własności lokali, której przeprowadzenia bezprawnie unika zarząd wspólnoty. Z punktu widzenia interesów właściciela lokalu jest to żądanie racjonalne, albowiem odmowa poddania stosownej uchwały pod głosowanie narusza podstawowe prawo członka wspólnoty do współkorzystania z nieruchomości wspólnej i decydowania o jej losie, przy ustawowym zakazie samodzielnego występowania z wnioskiem w trybie art. 24 ustawy o własności lokali.
Jak wskazano w uzasadnieniu przytoczonego już wyroku Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r., gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody.
Możliwe jest więc konstruowanie powództwa o nakazanie wspólnocie podjęcia uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na podjęcie przez właściciela lokalu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W innym przypadku członek wspólnoty nie mógłby korzystać z uprawnień jakie przydają mu przepisy ustawy o własności lokali. Bez znaczenia są przy tym argumenty pozwanej podawane za podstawę odmowy podjęcia uchwały, w szczególności uzależniające jej podjęcie od naprawienia szkód czy przesunięcia śmietnika, albowiem powódka występuje w sprawie jako członek wspólnoty, nie zaś jednostka samorządu terytorialnego odpowiedzialna za potencjalne problemy pozwanej.
Z tych przyczyn należało w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. zmienić zaskarżony wyrok przez nakazanie pozwanej podjęcia w terminie do 31 stycznia 2019 r. uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na czynności szczegółowo opisane w punkcie I. I. wyroku. Sąd Okręgowy uznał za konieczne wyznaczenie konkretnego terminu, do którego uchwała winna zostać podjęta, co umożliwi zarządowi zwołanie zebrania właścicieli lokali, ewentualnie uzupełnienie głosów w wyniku indywidualnego ich zebrania.

Ponownie podkreślić należy, że niniejsze orzeczenie nie zobowiązuje pozwanej do podjęcia uchwały uwzględniającej wnioski powódki, lecz stanowi jedynie niejako nakaz poddania jej pod głosowanie właścicieli lokali. Poza sferą postępowania pozostaje natomiast wątpliwość, czy w przypadku podjęcia uchwały odmawiającej zgody na realizację inwestycji, przysługiwać będzie Gminie O. powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Wypada jednak wskazać, iż w orzecznictwie sądów powszechnych istnieje linia orzecznicza dopuszczająca taką możliwość, którą Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela.

I tak, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11.02.2014 r. (I ACa 506/13) przyjęto, że właściciel lokalu nie może skutecznie wystąpić z powództwem o zobowiązanie wspólnoty do podjęcia uchwały określonej treści ani też o upoważnienie go przez sąd do dokonania określonej czynności (np. o przeprowadzenie remontu w nieruchomości wspólnej). Członek wspólnoty mieszkaniowej może jedynie zgłosić na zebraniu właścicieli lokali wniosek o podjęcie zaproponowanej przez niego uchwały. W razie podjęcia uchwały negatywnej, odmawiającej zgody na realizację wnioskowanej czynności, można ją zaskarżyć do sądu na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Podobnie w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 23 stycznia 2014 r. (I ACa 679/13) wskazano, iż uchwała, przeciwko której głosowali właściciele lokali reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, jeśli nie było szczególnych wymagań co do quorum, a w zebraniu brały udział osoby uprawnione, jest uchwałą skutecznie podjętą, istniejącą i podlegającą zaskarżeniu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Pozytywny lub negatywny sposób sformułowania uchwały przez wnioskodawcę lub zarząd wspólnoty nie ma żadnego wpływu na przyjęcie oceny dotyczącej skutecznego podjęcia uchwały.

Dopuszczając możliwość zaskarżenia uchwały negatywnej należało uznać powództwo Gminy O. o jej upoważnienie do wykonania rozbiórki byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przy ul. (...) w O. i prac określonych w uchwale, w przypadku nie podjęcia uchwały w tym przedmiocie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w zakreślonym przez Sąd terminie, za co najmniej przedwczesne.
Otóż nie sposób wykluczyć, że pozwana podejmie uchwałę wyrażającą zgodę na dysponowanie nieruchomością wspólną przez powódkę w zakresie proponowanych robót. Gdyby tak się nie stało, powódce służyć będzie powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, gdzie rozważana będzie jej zgodność z przepisami prawa i ewentualne naruszenie interesów skarżącej.

Dodatkowo w niniejszym postępowaniu Sąd nie rozstrzygał o konieczności przeprowadzenia prac rozbiórkowych i rozgraniczających nieruchomości, nie badał również zgodności proponowanych robót ze sztuką budowlaną. O ile powódka, jako właścicielka lokali w budynku na nieruchomości przy ulicy (...) może domagać się zachowania uprawnień wynikających z ustawy o własności lokali, o tyle projekt rozbiórki byłej kotłowni dotyczy prac na nieruchomości sąsiedniej, które skutkować będą postawieniem ściany na granicy nieruchomości wspólnoty i powódki. Wydaje się, że w sytuacji odmowy wyrażenia zgody na uchwałę w kształcie proponowanym przez apelującą, będzie ona zmuszona do skorzystania z innych instrumentów prawnych, występując jednak nie jako członek pozwanej wspólnoty, lecz właściciel oddzielnej nieruchomości. Stan faktyczny sprawy jest przy tym odmienny od rzeczywistości będącej przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w sprawie I CKN 489/00. Gdyby powódka nie była członkiem pozwanej Wspólnoty, nie mogłaby żądać podjęcia uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na określone czynności, których gros dotyczy nieruchomości nieobjętej współwłasnością przymusową. Fakt sąsiedztwa działki (...) z działką (...), należącą do pozwanej, jest kwestią przypadku. W rezultacie nie sposób przyjąć, by powódce przysługiwało roszczenie o zastępcze wykonanie czynności (art. 480 § 1 k.c.) uzależnione od kwestii niepodjęcia przez pozwaną uchwały wyrażającej zgodę na przeprowadzenie robót rozbiórkowych.
Oczywiście żądania takiego nie sposób generalnie w przyszłości wykluczyć, jednak jak wskazuje się w orzecznictwie, choć uregulowana w art. 480 k.c. instytucja wykonania zastępczego ma zastosowanie w stosunkach zobowiązaniowych, to jednak zasadnie dopuszcza się w piśmiennictwie możliwość jej odpowiedniego zastosowania do obowiązków wynikających z prawa rzeczowego i ochrony dóbr osobistych (por. wyrok SN z 23.05.2013 r., I CSK 531/12). Tymczasem w niniejszej sprawie żądanie powódki nie jest objęte żadnym z wyżej przytoczonych reżimów, w szczególności nie łączy ją z pozwaną umowa, zaś roszczenia swego nie wywodzi z prawa rzeczowego jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, lecz jako członek wspólnoty mieszkaniowej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-19_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”