Brak zgody wspólnoty na sprzedaż napojów alkoholowych, a interes wlaściciela lokalu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4650
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Brak zgody wspólnoty na sprzedaż napojów alkoholowych, a interes wlaściciela lokalu

#1 Post autor: piotrusb » 22-11-2018, 11:21

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 6 marca 2018 r., sygn. akt I C 59/17.
Rozstrzygając o żądaniu powoda wskazać trzeba, że Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 marca 2015 r. sygn. akt I ACa 927/14 wyjaśnił, że uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić wtedy, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w dacie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Przy ocenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy również pamiętać o tym, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Sąd badając zasadność podjętej uchwały bierze pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność. Należy jednak wyjaśnić, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i tym samym celem samej ustawy o własności lokali jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, a w konsekwencji interes pojedynczego właściciela schodzi na plan dalszy i jedynie w przypadku istotnego naruszenia jego interesów możliwe jest wyeliminowanie z porządku prawnego zaskarżonej uchwały (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 8 października 2015 r. sygn. akt I ACa 361/15).

Mając na uwadze okoliczności ustalone w sprawie, Sąd przyjął, że w przypadku pozwanej Wspólnoty podjęcie uchwały odmawiającej wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu powoda było w pełni uzasadnione.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że obowiązek uzyskania zgody właścicieli na utworzenie placówki handlowej, która będzie zajmować się sprzedażą m. in. napojów alkoholowych, realizowaną w ramach budynku wielomieszkaniowego wynika z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (jedn. tekst: Dz. U. z 2016 r., poz 487). Zgodnie z jego treścią, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy załączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora takiego budynku. Należy przyjąć, że w tym wypadku zgoda musi pochodzić od właścicieli lokali, jako że stanowi ona czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a zatem do podejmowania decyzji w tej kwestii nie jest uprawniony zarząd wspólnoty. Do jej wyrażenia koniecznym jest więc podjęcie odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w budynku której planowane jest utworzenie takiej placówki handlowej.

W kontekście tego przepisu należy zaznaczyć, że już sam ustawodawca, wprowadzając administracyjne ograniczenia co do miejsc sprzedaży alkoholu, ograniczył prawa właścicielskie w tym przedmiocie. Nie jest bowiem tak, że w każdym lokalu może zostać zlokalizowany punkt sprzedaży napojów alkoholowych, w szczególności bowiem np. w przypadku lokalu położonego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym możliwość uzyskania zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych została uzależniona od zgody pozostałych współwłaścicieli budynku. Jest to uzasadnione tym, że sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym ma wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, w szczególności zaś z lokali mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni do znoszenia zachowań zakłócających spokój, porządek czy ciszę nocną przez klientów sklepu. Ustawodawca założył więc, że oddziaływanie punktu sprzedaży alkoholu na otoczenie jest na tyle znaczne, że zgoda taka jest wymagana, zaś członkowie wspólnoty mają prawo wyrazić swoje zdanie, czy akceptują sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu wchodzącym w skład wspólnoty, czy też nie. Nie mogą być bowiem zmuszani do znoszenia owych zakłóceń przez właściciela lokalu użytkowego. Słusznie wskazuje się też, że prawo do korzystania z lokalu musi niekiedy ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które także pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 k.c.). Niedopuszczalne jest bowiem, aby prawo korzystania z własnej nieruchomości danej osoby uznać za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu, nie gorzej chronione, prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy, ale także inne gwarantowane Konstytucją RP (art. 31 ust. 2).

Uwzględniając więc art. 25 ust. 1 u.w.l., a nadto art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, zasadne jest wyprowadzenie wniosku, że interes współwłaścicieli nieruchomości, członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo, w określonych sytuacjach, decydować o prawach innych współwłaścicieli tej nieruchomości, także członków tej wspólnoty, nawet poprzez ich pewne ograniczenie, oczywiście wyłącznie w ramach uprawnień ustawowych. Wspólnota mieszkaniowa jest „zbiorem" podmiotów, które w ramach tej wspólnoty muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny, uwzględniający wzajemne interesy, prawa i obowiązki, nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. Z uwagi na to, że wspólnota musi funkcjonować jako całość, uzasadnione interesy większości członków muszą pozostać nadrzędnymi w stosunku do interesów, praw i obowiązków pojedynczych członków wspólnoty.

Sytuacja taka ma właśnie miejsce w rozstrzyganej sprawie. Mając bowiem na uwadze interesy powoda jako właściciela lokalu, który zamierza czerpać zyski z jego wynajmu na rzecz podmiotu prowadzącego m. in. sprzedaż napojów alkoholowych, z drugiej zaś strony interesy członków pozwanej Wspólnoty, którzy głosowali przeciwko wyrażeniu zgody na prowadzenie takiej działalności w budynku, Sąd przyznał pierwszeństwo tym ostatnim. Sąd zwrócił uwagę na ustalenia faktyczne poczynione w sprawie, a odnoszące się do sytuacji z lat poprzednich, kiedy to w tym samym lokalu prowadzona była placówka handlowa oferująca alkohol i funkcjonująca do późnych godzin wieczornych. Wynika z nich, że już wówczas dochodziło do szeregu niepożądanych zachowań ze strony osób spożywających alkohol zakupiony we wspomnianym sklepie, którzy zakłócali porządek i spokój okolicznych mieszkańców. Wskazywano, że osoby te, będąc pod wpływem alkoholu, zaczepiały przechodniów, zachowywały się wulgarnie, agresywnie, wszczynały burdy i kłótnie. Dodatkowo samo usytuowanie lokalu powoda sprzyjało temu, że klienci sklepu urządzali libacje alkoholowe na pobliskim placu zabaw dla dzieci. Oczywistym jest, że w takiej sytuacji przebywające tam dzieci nie czuły się bezpiecznie, a w niektórych porach dnia korzystanie z placu zabaw było wręcz niemożliwe. Dodatkowo zwracano uwagę na problem z zaśmiecaniem otoczenia przez przebywające tam osoby i spożywające alkohol, a także zanieczyszczania go na skutek załatwiania przez te osoby swoich potrzeb fizjologicznych. Należy też podkreślić, że według relacji przesłuchanych w sprawie świadków, sytuacje takie nie były sporadyczne czy odosobnione, ale raczej były na porządku dziennym. Trwały też przez wiele lat, mimo sygnalizowania problemu powodowi jako właścicielowi lokalu, jego wcześniejszemu najemcy czy też innym podmiotom. Ustały zaś zupełnie po zamknięciu delikatesów alkoholowych funkcjonujących w lokalu powoda. Podkreślano, że obecnie na placu zabaw panuje spokój i nikt nie zakłóca bezpieczeństwa mieszkańców czy bawiących się dzieci. W tych okolicznościach stanowisko mieszkańców, którzy nie chcąc powrotu poprzedniej sytuacji wyrazili sprzeciw wobec otwarcia kolejnej placówki posiadającej w swojej ofercie sprzedaży napoje alkoholowe, jest zdaniem Sądu w pełni usprawiedliwione i racjonalne. Obawy członków wspólnoty, którzy głosowali negatywnie, są jak najbardziej uzasadnione i bazują na bardzo wysokim prawdopodobieństwie, graniczącym z pewnością, że otwarcie nowego sklepu o podobnym profilu przyniesienie ten sam skutek i te same zachowania. Zaskarżona uchwała nie jest więc wyrazem tylko subiektywnej niechęci mieszkańców do prowadzenia tego rodzaju zamierzenia gospodarczego przez jednego z właścicieli, ale wynika z obiektywnych, szczególnych okoliczności faktycznych, które w ocenie Sądu dostatecznie uzasadniały jej podjęcie.
W konsekwencji, Sąd uznał, że w tej sytuacji ograniczenie prawa własności powoda było dopuszczalne z uwagi na interes pozostałych członków Wspólnoty. Należy jednak podkreślić, że ograniczenie to nie narusza istoty przysługującego powodowi prawa własności. Dotyczy bowiem wyłącznie niewielkiego wycinka tychże uprawnień, skoro odnosi się wyłącznie do braku możliwości sprzedaży w lokalu napojów alkoholowych. Cały czas natomiast powód ma możliwość korzystania ze swego lokalu, także poprzez jego wynajęcie, jednak nie na działalność związaną ze sprzedażą alkoholu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-06_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”