Funkcjonalne powiązanie nieruchomości dwóch wspólnot dopuszcza objęcie uchwałą terenów współwłasnościowych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4711
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Funkcjonalne powiązanie nieruchomości dwóch wspólnot dopuszcza objęcie uchwałą terenów współwłasnościowych

#1 Post autor: piotrusb » 21-11-2018, 11:07

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku s dnia 31 stycznia 2018 r., I C 514/16.
...powodowie zarzucali, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a także interesy właścicieli lokali, gdyż przewiduje zbyt wysokie koszty zarządu nieruchomością. Podniesiono również, że uchwalona nią podwyżka jest nieumotywowana, zaś obiektywne koszty zarządu nie wzrosły w stopniu, który by ją uzasadniał. Jak wynika z zaskarżonej uchwały uzasadniono podwyżkę wynagrodzenia zarządcy z 0,40 zł do 0,50 zł za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, a członkowie wspólnoty w głosowaniu zaaprobowali tę podwyżkę . Podwyższenie stawki wynagrodzenia zarządcy o 0,10 zł nie może przemawiać za uznaniem, że koszty zarządu są zbyt wysokie. Powodowie nie przytoczyli żadne argumentacji podważającej powyższą stawkę, ograniczając się do zarzutu, że koszty zarządu „nie wzrosły w stopniu uzasadniającym podwyżkę”.

W stosunku do pozostałych uchwał powodowie sformułowali ogólny zarzut dotyczący nieprawidłowego ujęcia w zaskarżonych uchwałach kosztów utrzymania i inwestycji dotyczących działki nr (...), które winny być zdaniem powodów rozliczane w innych proporcjach niż dokonane przez obecnego zarządcę tj. z uwzględnieniem planowanych (...) budynków, , z których mają powstać kolejne (...) wspólnoty mieszkaniowe. W takiej sytuacji koszty te powinny być według nich rozdzielane proporcjonalnie, to jest w wysokości 1/6 dla każdej wspólnoty, a nie jak obecnie pomiędzy dwie istniejące wspólnoty w proporcjach 52,49 % na Wspólnotę Mieszkaniową (...) S. ul. (...) i 47,51% na pozwaną Wspólnotę.

Sąd miał na uwadze, że w istocie jedynie dwie ze skarżonych uchwał wprost odnosiły się do kosztów związanych z działką nr (...), a mianowicie uchwała nr (...) dotycząca nowych nasadzeń ozdobnych na terenie tejże działki oraz uchwała nr (...) w sprawie wymiany lamp osiedlowych na energooszczędne LED. W obu tych uchwałach postanowiono też o rozdzieleniu kosztów inwestycji między pozwaną Wspólnotę a Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości S. ul. (...) w proporcjach 47,51% do 52,49%. Z wyjaśnień udzielonych przez pozwaną wynika, że finansowanie kosztów zarządu działką gruntu nr (...) jest ujmowane w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, albowiem z uwagi na funkcjonalne powiązanie obu nieruchomości nie da się ich rozdzielić. Z tego też względu przyjąć należy, że koszty te znajdują odbicie w planie gospodarczym Wspólnoty na rok 2016, którego dotyczyła uchwała nr (...).

W ocenie Sądu właśnie to ścisłe funkcjonalne powiązanie obu nieruchomości – pozwanej Wspólnoty oraz nieruchomości sąsiedniej jest okolicznością kluczową, determinującą rozstrzygnięcie powyższych zarzutów powodów. Poza sporem w niniejszej sprawie było, iż budynek Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. posadowiony jest na działce nr (...), której kształt jest w zasadzie zbieżny z obrysem budynku. Niekwestionowanym było również i to, że nieruchomość otacza działka nr (...), na której znajdują się drogi wewnętrzne i inne ciągi komunikacyjne, a także miejsca parkingowe oraz tereny przeznaczone do wspólnego zagospodarowania przez właścicieli lokali zarówno pozwanej Wspólnoty, jak również innych, których powstanie planowane było przez developera budującego osiedle. Oczywistym jest więc, że dla prawidłowego funkcjonowania przez właścicieli lokali konieczne jest korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, a dbanie o utrzymanie jej w należytym stanie leży w ich interesie. W tej zaś sytuacji w ocenie Sądu dopuszczalnym było objęcie uchwałami pozwanej Wspólnoty także postanowień odnoszących się do tejże nieruchomości. Sąd podziela w tym względzie pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 26 czerwca 2015 r. (I CSK 312/14), który analizując prawidłowość podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwał dotyczących m.in. kosztów utrzymania garażu podziemnego, parkingu naziemnego i ciągów komunikacyjnych wskazał, że zapewnienie prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną wymaga nie tylko zapewnienia finansowania tej nieruchomości, ale ze względu na ścisły związek pozostałych nieruchomości z nieruchomością pozostającą w zarządzie wspólnoty, zorganizowania i zapewnienia finansowania pozostałych nieruchomości. Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 stycznia 2017 r. w sprawie sygn. I ACa 363/16. W sprawie tej , Sąd Apelacyjny badał zarzut, podobny do zgłoszonego w toku niniejszego postępowania, w stosunku do uchwały Wspólnoty przy ul. (...) w S. o przyjęciu planu gospodarczego na rok 2015. Sąd ten podkreślił, że wskazanie w uchwale stanowiącej plan gospodarczy kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w skład której wliczono koszt zarządu nieruchomością sąsiednią oraz określenie wysokości, w jakiej współwłaściciele tych nieruchomości mają partycypować w ponoszeniu tych kosztów pełni ważną funkcję. Stanowi ona bowiem informację o tym, jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle koszty zarządu nieruchomością sąsiednią i upoważnia zarząd do podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi nieruchomościami przez ich współwłaścicieli. Bez wykazywania kosztów zarządu nieruchomością sąsiednią oraz określenia sposobu ich pokrycia prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną byłoby niemożliwe, gdyż nieruchomość sąsiednia jest funkcjonalnie, prawnie i finansowo połączona z nieruchomością wspólną – otacza ją ze wszystkich stron. Nie bez znaczenia jest także, że przynajmniej część członków pozwanej jest również współwłaścicielami nieruchomości sąsiedniej.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie powyższa argumentacja zachowuje aktualność również w stosunku do uchwał, w których pozwana Wspólnota bezpośrednio zdecydowała o konieczności dokonania inwestycji na działce nr (...), czy to w postaci nowych nasadzeń czy też zmiany oświetlenia na oświetlenie ledowe.

W konsekwencji przyjąć więc należy, że skarżone uchwały, poprzez ustalenie mechanizmu finansowania zarządu nieruchomością, która nie jest nieruchomością wspólną – uchwała nr (...), czy też – jak uchwały nr (...) i nr (...) – poprzez przyjęcie do realizacji konkretnych inwestycji na tejże nieruchomości, zapobiegają naruszeniu ważnego interesu dla członków wspólnoty i z tego względu należy uznać kompetencje wspólnoty do ich podjęcia.

Powodowie zakwestionowali również przyjęty sposób rozdziału tychże kosztów, wskazując, że powinny być one ponoszone nie jak obecnie w proporcjach po ok. 1/2 przez dwie wspólnoty, których budynki otoczone są przez działkę nr (...), lecz w proporcji po 1/6, z uwzględnieniem udziału w nich wspólnot, których powstanie planowano w ramach osiedla (...). Sąd wydając orzeczenie w sprawie bierze pod uwagę stan istniejący w dacie orzekania. Skoro do chwili obecnej nie powstały kolejne wspólnoty, to brak jest podstaw do innego obciążania kosztami związanymi z utrzymaniem działki nr (...). Nieuzasadnionym byłoby bowiem uwzględnianie udziału w zakresie ponoszonych kosztów wspólnot, które jeszcze nie istnieją. Istniejąca funkcja działki nr (...) przesądza o tym, że ponoszenie wydatków na jej zagospodarowanie jest uzasadnione potrzebami właścicieli lokali, a tym samym leży w ich interesie. W tej sytuacji rozdzielenie kosztów pomiędzy podmiotami istniejącymi jest w pełni racjonalne i uzasadnione. W konsekwencji i te argumenty, zgłoszone w szczególności wobec uchwał nr (...) i nr (...), Sąd uznał za chybione.

W stosunku do uchwały nr (...) dotyczącej malowania zewnętrznej elewacji drewnianej na (...) kondygnacji budowlanej powodowie podnieśli, że do uchwały tej zarząd nie załączył pod obrady regulaminu wykonania rzeczonych robót i usług ani nie wykazał sposobu wyboru wykonawcy. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast zgodnie z art. 22 ust. 2 ww. ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zatem właściciele lokali mogli udzielić zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy w sprawie malowania zewnętrznej elewacji drewnianej na (...) kondygnacji budowlanej i nie było potrzeby podejmowania uchwały o sposobie wybrania wykonawcy i sposobie przeprowadzenia robót, gdyż leży to w kompetencji zarządu, wobec czego uchwała nr (...) nie jest wadliwa.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-31_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”