Wspólnota nie może nakładać na właścicieli stałych opłat ryczałtowych

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 27 czerwca 2018 r., sygn. akt I C 798/17.

Przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali statuuje cztery podstawy zaskarżenia uchwały, przy czym każdą z nich należy traktować jako samodzielną. Domagając się uchylenia zaskarżonej uchwały powód powołał się na najpierw na 2 podstawy tj. niezgodność z przepisami prawa i z interesem powoda, a na koniec pozwu jeszcze na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami cyt. ustawy o własności lokalu oraz kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają one zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność z przepisami prawa to również sprzeczność z innymi ustawami i aktami wykonawczymi, jeżeli normy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący lub co najmniej semiimperatywny. Niezgodność z przepisami prawa zachodzi także w sytuacji, gdy podjęta uchwała ma na celu obejście prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (patrz komentarze Becka pod red. R. Strzelczyka, wyd. 2015 – uwagi do art. 25). Strona powodowa w pozwie nie wskazała, jakie przepisy prawa narusza zaskarżona uchwała. W toku procesu powód odwoływał się do sprzeczności z postanowieniami Regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej obowiązującego we wspólnocie od 2015r. Niespornie regulamin wspólnoty nie stanowi powszechnie obowiązującego przepisu prawa. W istocie jest on jedynie uchwałą wspólnoty mieszkaniowej mającą w jej stosunkach moc równorzędną w stosunku do każdej innej uchwały podjętej przez wspólnotę. Dlatego życzliwie należy podejść do poglądu, iż potencjalna sprzeczność z nim jakiejkolwiek uchwały nie ma wpływu na jej ważność i skuteczność.

Co do kwestii związanej z zarzutem naruszenia interesu powoda należy pamiętać, że na każdego właściciele nałożony jest obowiązek współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Niejednokrotnie uchwała bywa w interesie zdecydowanej większości, a w zetknięciu z tym interes jednostki bywa wątpliwy. W normie art. 25 nie chodzi o jakikolwiek interes skarżącego pojmowany ściśle subiektywnie. W każdym przypadku trzeba bowiem brać pod uwagę, że funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej niejednokrotnie godzi w różne interesy różnych jej członków. Dlatego do pomyślenia jest postawienie tezy, iż dość powszechnym bywa, że uchwała będzie dla części z nich mniej, a dla części bardziej korzystna niż stan dotychczasowy, co nie stanowi jeszcze o naruszeniu interesu i możliwości jej – z tego powodu - uchylenia (zob. wyrok S.Apel. w Warszawie VI ACa 1098/15). W tej sprawie zdaniem sądu naruszenia interesu powoda jest poniekąd konsekwencją naruszenia zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością.

W judykaturze utrwalony jest pogląd, że oceniając, czy uchwała jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy wziąć pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012 roku (I ACa 507/12), wyjaśnił, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla właściciela niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza takie działalnie które prowadzić może do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. W tym znaczeniu, zdaniem sądu można mówić, iż uchwała była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ze sprawiedliwym względem wszystkich sposobem zarządzania i przez to narusza interes powoda. Uchwała zakłada bowiem nierówne traktowania członków wspólnoty. Część z nich – nieużywający ciepła – skazana jest bowiem z góry na porażkę w sytuacji żądania rozliczenia opłaty. Wynika z powyższego, że wprowadzenie spornej opłaty i pozbawienie części członków wspólnoty możności ubiegania się o jej rozliczenie jest rozwiązaniem nierzetelnym z perspektywy zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Uchwała faworyzuje osoby zużywające ciepłą wodę faktycznie. Uchwała premiuje korzystających z lokalu kosztem właścicieli pustostanów.(…)

Należy tez mieć na uwadze, że uchwała wprowadza daleko idąc dowolność w zakresie kształtowania wielkości ciężaru nałożonego na członka wspólnoty. Wielkości opłaty nie wynika z uchwały (wiążąc członka wspólnoty), lecz może zostać ustalona w drodze decyzji zarządu. Wysokość opłaty nie podlegałaby zatem zaskarżeniu co jawi się jako zbyt daleko idąca swoboda zarządu względem właścicieli lokali. Zeznania zarządcy wspólnoty potwierdzają tezę o dowolności, bowiem zeznał iż dla ustalenia wielkości wprowadzonej opłaty przyjął że starty wynoszą 40%, chociaż wyliczenia przeprowadzone przez niego dawałyby podstawę do przyjęcia 50%.

Ostatnim argumentem przemawiającym przeciwko skarżonej uchwale jest fakt, że cyt. ustawa o własności lokali ani inna norma nie daje prawa wprowadzenia jakichkolwiek opłat w postaci ryczałtowej dla właścicieli lokali. Wszelkie obciążania winny dokonywać się w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Wg tego tylko mechanizmu wynikającego z art. 12 ust.2 ww. ustawy właściciele mają prawo do pożytków i innych przychodów i w oparciu to tą metodę ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepisy regulujące funkcjonalnie wspólnot nie dają prawa do nakładania na członków wspólnoty opłat stałych ryczałtowych. Skoro kwestionowana opłata taki charakter ma, to już z chociażby tego powodu – niezależnie od pozostałych zarzutów - winna zostać uchylona. Jeżeli z tytułu dostarczania ciepłej wody powstają zobowiązania które mogą zostać zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością, to pokrycie ich spoczywa na właścicielach lokali stosownie do wielkości posiadanych udziałów.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uwzględnił powództwo i uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-27_001