Czy schody prowadzące do jednego lokalu są częścią NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czy schody prowadzące do jednego lokalu są częścią NW

#1 Post autor: piotrusb » 21-11-2018, 10:47

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 27 lipca 2018 r., sygn. akt I C 1327/17.
Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy wyprowadzić wniosek, że schody zewnętrzne prowadzące tylko i wyłącznie do lokalu nr (...) znajdującego się na najwyższej kondygnacji budynku oficyny przy ul. (...) w G. jako służące tylko i wyłącznie do użytku właścicieli tego lokalu nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Sam walor zewnętrznej estetyki nie kwalifikuje tego elementu konstrukcyjnego budynku do części wspólnych budynku. Zatem odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne koszty ich remontu spoczywają na właścicielach lokalu nr (...).

Nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację, należałoby wskazać na art. 22 ust. 2 ww. ustawy zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zdaniem sądu częściowy demontaż schodów zewnętrznych, jeżeli uznać, że stanowiły one część wspólną nieruchomości, był czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, która wymagałaby podjęcia przez powodową wspólnotę uchwały w tym przedmiocie.
W tym miejscu należy przywołać regułę dotyczącą ciężaru dowodu wynikającą z art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c., która co do zasady spoczywa na stronie powodowej. Natomiast w niniejszej sprawie w zakresie dotyczącym wykazania istnienia wierzytelności należnej pozwanym od powódki nadającej się do potrącenia z wierzytelnością należną powódce od pozwanych obciążał stronę pozwaną. Zdaniem sądu strona pozwana nie wykazała, aby wnosiła o podjęcie uchwały w tym przedmiocie.

Pozwani powoływali się w tym miejscu na treść art. 209 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy (K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 19, 2018r.). Jednakże, co wydaje się oczywistym, w niniejszej sprawie mamy do czynienia z tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową, a to warunkuje, czy doszło do podjęcia skutecznej czynności prawnej w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej wchodziło 11 lokali, a więc niewątpliwie stanowiła ona tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, a więc w niniejszej sprawie nie doszło do wyłączenia przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną stosownie do art. 19 ww. ustawy i przejścia w tym przedmiocie na przepisy kodeksu cywilnego. Zatem art. 209 k.c. nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

W orzecznictwie dyskusyjna jest kwestia dotycząca obowiązku udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże kwestię, czy należy udzielić zarządowi pełnomocnictwa do danej czynności należy oceniać pod kątem konkretnego stanu faktycznego. Nie mniej skoro pozwani nie wykazali, aby wnosili o podjęcie uchwały w zakresie demontażu schodów, dalsze rozważania dotyczące ewentualnego pełnomocnictwa Wspólnocie należy uznać za bezprzedmiotowe.

O wiele klarowniejszy pozostaje status prawny wewnętrznych schodów zamontowanych w lokalu nr (...), a prowadzących do lokalu nr (...). Bez wątpienia nie można uznać ich za część nieruchomości wspólnej. Decyduje o tym przede wszystkim aspekt funkcjonalny, wyrażony w art. 3 ust. 2 ww. lokalu. Bez wątpienia schody te tworzą ciąg komunikacyjny, celem umożliwienia korzystania z lokalu znajdującego się na najwyższej kondygnacji. W żadnym wypadku nie służą one innym współwłaścicielom lokali wchodzących w skład powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Nie są one przeznaczone również dla dwóch innych lokali, mając na uwadze ewentualne przyszłe zmiany właścicielskie w obrębie lokalów znajdujących się w budynku oficyny. Co więcej, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby zmieniono przeznaczenie lokali oznaczonych numerami (...). Co prawda, niewątpliwie w przyszłości zamontowane schody mogą umożliwić połączenie obu lokali, jednak obecnie, jak przyznała świadek Z. M. i co wynika ze zgromadzonych dokumentów, nie nastąpiło formalne połączenie lokali nr (...) – może ono istnieć jedynie funkcjonalnie. Wreszcie prace dotyczące zamontowania wewnętrznych schodów prowadzone były wewnątrz lokalu stanowiącego własność pozwanych i służą wyłącznie zaspokojeniu ich potrzeb.
Nieistotne w sprawie pozostaje natomiast, czy schody zewnętrzne mogły zostać rozebrane i posadowione/zamontowane w tym samym miejscu, jak było to pierwotnie, czy też zamontowanie schodów wewnętrznych było jednym rozwiązaniem. Na marginesie należy jednak wskazać, że strona pozwana nie wykazała, aby takie okoliczności, warunkujące zamontowanie schodów wewnętrznych miały miejsce lub żeby istniały obiektywne przeszkody uniemożliwiające podjęcie środków tak prawnych, jak i później technicznych celem doprowadzenia zewnętrznych schodów do pełnej i niestwarzającej zagrożenia dla osób z nich korzystających.
Uwadze sądu nie umknęło, że umowa o dostawę i montaż schodów nie została zawarta przez pozwanych, lecz przez ich córkę Z. M. i nawet gdyby z powyższego tytułu istniała wymagalna wierzytelność, to nie nadawałaby się do potrącenia pomiędzy stronami niniejszego procesu, gdyż nie przysługiwałaby pozwanym względem powódki, a ich osobie trzeciej – ich córce Z. M..
Wobec powyższego sąd doszedł do przekonania, że zgłoszony przez pozwanych zarzut potrącenia nie mógł zostać uznany za skuteczny.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”