Współkorzystanie z NW; umieszczanie przez dewelopera rekalm na NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4631
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Współkorzystanie z NW; umieszczanie przez dewelopera rekalm na NW

#1 Post autor: piotrusb » 07-11-2018, 16:17

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2018 r., sygn. akt. XXV C 1907/16.
Przepis art. 12 u.w.l. zawiera odrębną w stosunku do kodeksu cywilnego regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę związaną z korzystaniem z nieruchomości wspólnej zawiera również art. 13 ust. 1 u.w.l., w którym mowa jest o korzystaniu z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu w zakresie ochrony wspólnego dobra.
Co do zasady, w myśl art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.
Powyższe regulacje nie wykluczają oczywiście umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku. Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 k.c. na który powoływała się pozwana.
Podobnie więc zatem jak w przypadku zarządu także sposób korzystania z rzeczy wspólnej może być różnie określony i w tym znaczeniu mówimy o korzystaniu ustawowym, gdy współwłaściciele nie ustanowili umownie takiego sposobu i korzystanie to opiera się wyłącznie na treści ustawy (w niniejszym przypadku ustawy o własności lokali), bądź o korzystaniu umownym, gdy źródłem uprawnień i obowiązków współwłaścicieli w tym zakresie jest umowa (podział quad usum), tudzież o korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego, jeśli sposób korzystania ze wspólnej rzeczy ustalił sąd.

Na kanwie niniejszego postępowania pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu wskazującego, iż przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali we Wspólnocie (w szczególności pierwszego lokalu – gdy było wyłącznie dwóch współwłaścicieli nieruchomości wspólnej o określonych udziałach), wyłączono ustawowy model korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie korzystania z naziemnych miejsc postojowych. Z treści złożonego przez pozwaną aktu notarialnego z 30 grudnia 2013 r., wynika wyłącznie, okoliczność powierzenia Spółce zarządu nad powstałą nieruchomością wspólną. Przedłożona część umowy nie zawiera natomiast wskazywanego przez pozwaną podziału quad usum. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż pozwana sprawując zarząd nieruchomością wspólną nie mogła dokonać samodzielnie takiego podziału, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagająca podjęcia stosownej uchwały przez Wspólnotę.
Tezy o wyłączeniu w stosunku do naziemnych miejsc postojowych regulacji ustawowych, nie potwierdza także złożony przez powódkę odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Wręcz przeciwnie, z jej treści wywieść należy, iż podział quad usum w stosunku do ściśle oznaczonych naziemnych miejsc postojowych, stanowiących część nieruchomości wspólnej następował stopniowo wraz z wyodrębnianiem i sprzedażą kolejnych lokali mieszkalnych. Kupujący wyodrębniane z inwestycji Dewelopera lokale mieszkalne, wraz z własnością budynków stanowiących odrębną nieruchomość nabywali udziały w nieruchomości wspólnej, którą stanowiło prawo użytkowania wieczystego oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali. Jako odrębną nieruchomość wyszczególniono wyłącznie podziemny garaż. Jako odrębnego przedmiotu prawa własności, jak wynika z powyższego porównania nie traktowano naziemnych miejsc postojowych.

W powołanym świetle należy przytoczyć treść art. 2 ust. 4 u.w.l., zgodnie z którym do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Zważywszy na poczynione wyżej ustalenia oraz treść cytowanego przepisu, należy skonstatować, iż do czasu wyodrębnienia lokali mieszkalnych, do których jak wynika z treści księgi wieczystej jako pomieszczenia przynależne zostały przypisane ściśle określone w poszczególnych umowach miejsca postojowe, wskazywane przez pozwaną części gruntu przeznaczone pod inwestycję, zaadaptowane jako miejsca postojowe, na których posadowiono reklamy, stanowiły część nieruchomości wspólnej. Skoro nie dokonano formalnego wyodrębnienia lokali mieszkalnych, nie można było przypisać do nich pomieszczeń przynależnych w rozumieniu powołanego przepisu (pozwana nie wykazała natomiast aby w stosunku do tej części nieruchomości gruntowej dokonano podziału quad usum). Z punktu widzenia prawnego, naziemne miejsca postojowe jako niewyodrębniona prawnie część oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu w granicach inwestycji (w którym udział nabywali poszczególne podmioty kupujące wyodrębnione lokale), do czasu przypisania ich do konkretnych lokali mieszkalnych stanowiły część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 u.w.l. Powyższej konstatacji nie zmienia nawet okoliczność w której deweloperowi po wyodrębnieniu pierwszego lokalu przysługiwałby udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 99,99% i który pozostawałby właścicielem 99 ze 100 znajdujących się w budynku wyodrębnionych z technicznego punktu widzenia lokali. Naziemne miejsca postojowe posiadały bowiem wszystkie cechy nieruchomości wspólnej opisane przez rzeczoną normę prawną. Nabierały one status pomieszczenia przynależnego, dopiero wraz z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych, do których następnie zostały przypisane.

W tym miejscu należy wyjaśnić na marginesie, iż samo ewentualne spełnienie technicznych wymagań zakwalifikowania danego pomieszczenia we wzniesionym budynku jako wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., nie przekreśla zasadności rozważań poczynionych w powyższym akapicie. Techniczne spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania formalnoprawnej czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności i jego wpisu do księgi wieczystej.

Powyższe rozważania dają asumpt do przyjęcia, iż do czasu formalnoprawnego wyodrębnienia własności lokalu i przypisanego do niego pomieszczenia przynależnego, sporne części nieruchomości gruntowej przeznaczone na miejsca postojowe, stanowiły część nieruchomości wspólnej. Doniosłe formalnoprawne ich wyodrębnienie jako pomieszczenie przynależne, następowało bowiem dopiero w momencie zawarcia poszczególnych umów wyodrębniających własność poszczególnych lokali, zawarcia umowy sprzedaży, dokonania „podziału” quad usum części nieruchomości wspólnej w postaci naziemnych miejsc postojowych. Na kanwie niniejszego postępowania, jak wynika z analizy treści księgi wieczystej nieruchomości, powód nie dokonywał (w odróżnieniu do garażu podziemnego – w orzecznictwie utrwalił się obecnie pogląd, iż podziemne miejsca postojowe, znajdujące się w budynku mogą stanowić odrębny lokal) formalnoprawnego wyodrębnienia poszczególnych wyodrębnionych w sensie technicznym lokali mieszkalnych, wpisu ich własności do księgi wieczystej wraz z przypisanymi pomieszczeniami przynależnymi. Cała procedura formalnoprawnego wyodrębnienia własności lokali i przypisania do nich pomieszczeń przynależnych w postaci komórek, składzików i naziemnych miejsc postojowych, następowała na bieżąco, jednocześnie z dokonaniem sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, co wynika z powyższej analizy treści złożonej księgi wieczystej.

Pozwany, poza własnymi twierdzeniami, nie wykazał w jakiej dacie nastąpiło rzekome wyłączenie ww. ustawowej regulacji w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej, w stosunku do miejsc postojowych na których Spółka posadowiła część spornych reklam, niwecząc tym samym przynajmniej w części, roszczenia powódki. Spółka jako strona umów wyodrębnienia poszczególnych lokali oraz ich sprzedaży, posiadała z całą pewnością możliwość złożenia tego rodzaju dowodu – wyłączającego ustawowy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Sąd nie mógł wyręczyć strony pozwanej w poszukiwaniu dowodu na potwierdzenie jej twierdzeń.
Zważywszy na powołane motywy, podobnie kwalifikować – jako posadowione na wspólnie użytkowanej nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste - posadowienie przez pozwaną elementy reklamowe na trawnikach, chodnikach, wjeździe na teren Wspólnoty, a także posadowione przy biurze sprzedaży Spółki.

W związku z dokonanym podziałem quad usum, w zakresie balkonów (przylegających do poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych) kwalifikowanych w ugruntowanym orzecznictwie, ze względu na spełniane funkcje konstrukcyjne w budynku jako element nieruchomości wspólnej, roszczenie powódki podlegało oddaleniu w stosunku do roszczenia o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej w postaci reklamy zainstalowanej na balkonie budynku. Możliwość zamontowania tejże reklamy było bowiem przedmiotem porozumienia z właścicielem lokalu mieszkalnego. W związku z przyznaniem właścicielowi tegoż lokalu wyłącznego prawa do korzystania z tegoż balkonu, był on uprawniony do zawarcia porozumienia z deweloperem w zakresie oklejenia balkonu sporną reklamą. Prawo pozostałych współwłaścicieli do współkorzystania z tej części nieruchomości wspólnej zostało bowiem wyłączone, wobec zawartego porozumienia nie może być natomiast mowy o bezumownym korzystaniu z tej części nieruchomości wspólnej oddanej do wyłącznego używania jednemu ze współwłaścicieli.

W tym stanie rzeczy należało przejść do oceny, czy sposób korzystania przez pozwaną z powyższych elementów stanowiących część nieruchomości wspólnej, stanowił przekroczenie uprawnień ustawowych przysługujących współwłaścicielowi, wynikających z ww. uregulowań zawartych w ustawie o własności lokali. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej wprowadzająca zmianę w zakresie korzystania z części nieruchomości wspólnej dla celów reklamowych, została podjęta bowiem dopiero 16 listopada 2015 r. i doręczona pozwanej 24 lutego 2016 r. Ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej gwarantuje natomiast wszystkim współwłaścicielom możliwość korzystania z całej rzeczy, bez względu na wielkości jego udziału i limituje takie korzystanie jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, z wyraźnym naciskiem zgodnie z jej przeznaczeniem.
Rozważając przeciwstawne stanowiska i interesy stron niniejszego postępowania należy zaznaczyć, iż dla roszczeń powstałych przed dniem doręczenia pozwanej ww. uchwały, zmieniającej sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej, z teoretycznego punktu widzenia (nie pochylając się nad konkretnymi okolicznościami faktycznymi) możliwym było przyjęcie dwóch wariantów.

Wedle pierwszego, współwłaściciele nie mogą wywieszać na częściach wspólnych reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może, co do zasady korzystać z części nieruchomości wspólnej dowolnie, wyłącznie stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom – zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej. Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, powoduje trwałą bądź czasową zmianę przeznaczenia zajętej powierzchni elewacji, części wspólnego gruntu wyłącznie na potrzeby podmiotu, który je zainstalował, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji, gruntu, przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali (sprzecznie z jej przeznaczaniem), uzyskując z tego tytułu korzyść w postaci reklamy za której umieszczenie w normalnych warunkach musiałby zapłacić wynagrodzenie. Gdyby każdy mógł ustawiać reklamy na częściach nieruchomości wspólnej, w ramach wykonywania prawa współwłasności, zapanowałby kompletny chaos. Współwłaściciel zamieszczając reklamy na częściach nieruchomości wspólnej, co do zasady swoje ustawowe uprawnienia.
W konsekwencji tak zarysowanego stanowiska, wywiedzione powództwo uznać należałoby, co do zasady za uzasadnione w zakresie w jakim roszczenie dotyczy nieruchomości wspólnej co do których nie zawarto w umowach ustanawiających odrębną własność i umowach sprzedaży odmiennego korzystania z nieruchomości wspólnej, porozumienia w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych także przed datą doręczenia pozwanej uchwały głosowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Z drugiej jednak strony do pewnego stopnia obronić się może ogólne stanowisko pozwanej. Nie można mówić o bezumownym korzystaniu z rzeczy (w czystej postaci) w sytuacji gdy pozwana bezspornie pozostawała jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Powódka nie wykazała aby pozwana wykonując swoje prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, naruszyła uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, tj. aby reklamy utrudniały korzystanie z przedmiotu współwłasności, mając na względzie, iż jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe (lokale mieszkalne), ale także usługowe (na parterze poniżej lokali mieszkalnych usytuowane są lokale użytkowe, sklepy – normalną koleją rzeczy – o ile nie umówiono się inaczej - jest umieszczenie szyldów reklamowych). Co do zasady reklamy nie wpływały na wynikający z przeznaczenia nieruchomości sposób współkorzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli.

Ważąc interesy i argumenty przedstawione przez obie strony, Sąd analizując okoliczności faktyczne niniejszej sprawy doszedł do przekonania, iż powództwo w zakresie zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej oparte na art. 224 -225 w zw. z art. 230 k.c. w okresie sprzed doręczeniem pozwanej ww. uchwały, wymaga swoistego „uśrednienia” stanowisk obu stron, wykładni rzeczonych przepisów ustawy o własności lokali, uwzględniającej dynamicznie zmieniające się stosunki społeczne, możliwości techniczne oraz zwykły ludzki zdrowy rozsądek – mając na uwadze, iż sposób współkorzystania powinien być zgodny z przeznaczaniem danego elementu nieruchomości wspólnej, nie wykraczać ponad granice zdrowego rozsądku.

Z tego też względu, w przypadku reklam o dużej powierzchni, rzucających się nadmiernie w oczy, zasłaniających elewację, wspólną przestrzeń, Sąd podziela stanowisko powódki. Jako przekraczające zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej Sąd uznał więc reklamy posadowione przez pozwaną, oznaczone w pkt 5 uzasadnienia pozwu pod literami (b) oraz (i), odpowiednio zdjęcie nr 2 (reklama wielkoformatowa) oraz zdjęcie nr 9 (maszty reklamowe). Posadowienie tak dużych reklam w ocenie Sądu narusza granice korzystania z nieruchomości wspólnej określone przez przepisy ustawy o własności lokali, było niezgodne zasadniczym przeznaczeniem, części nieruchomości wspólnej na których posadowiono ww. reklamy. Zdaniem Sądu, reklamy w formie bilbordu wielkoformatowego oraz masztów reklamowych, miały za zadanie nie tylko oznaczenie biura sprzedaży, ale przede wszystkim reklamę (ogólną) dewelopera w przestrzeni publicznej. Oznaczenie położenia biura sprzedaży nastąpiło wystarczająco za pomocą pozostałych reklam (reklamy „kierunkowskazy”, szyld nad biurem sprzedaży). Jak wynika z zeznań w charakterze strony Prezesa zarządu spółki, popyt na mieszkania w ostatnim okresie jest tak duży, iż większość z nich jest sprzedawana jeszcze przed rozpoczęciem budowy. W takiej sytuacji, biorąc pod rozwagę nawet cel inwestycji, którym była sprzedaż przez pozwaną lokali mieszkalnych, posadowienie tak dużych reklam, wykracza poza ww. ustawowe normy, wskazujące granice współużytkowania nieruchomości wspólnej.

W zakresie pozostałych reklam umieszczonych przez pozwaną na elementach nieruchomości wspólnej, przed datą doręczenia pozwanej uchwały nr (...) Sąd uznał, iż wkomponowują się one w miejską przestrzeń. Nie sposób uznać ich jako nachalne, naruszające współkorzystanie przez pozwaną z nieruchomości wspólnej, mające służebny charakter do funkcji lokalu użytkowego pozwanej, w którym znajdowało się biuro sprzedaży.
http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/co ... -05-14_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”