Kwestie proceduralne przy zmianie zarządu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 27 września 2018 r., sygn. akt I C 756/17.

Zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009 roku sygn. akt II I CZP 129/08 potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono obowiązuje taki właśnie tryb. W tym też celu notariusz będzie żądał przedstawienia mu porządku obrad, treści projektów uchwał, a podczas głosowania będzie nadzorował sprawdzenie tożsamości i wynik głosowania. Okoliczności dokonania tych czynności w przebiegu zebrania pozwanej Wspólnoty z dnia 20 kwietnia 2017 roku nie były przedmiotem sporu.

Istotnie jednak właściciele lokali mogą również odwołać zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną dotychczas powierzano i wybrać zarząd w myśl art. 20 u.w.l. Zmiana zarządu wybranego następuje również na podstawie uchwały z tym, że dla jej ważności obecność notariusza nie jest już potrzebna. Popierając orzecznictwo przywoływane przez pozwaną Wspólnotę należy podnieść dodatkowo, że konsekwencją podjęcia uchwały o zmianie musi być jedynie wypowiedzenie umowy dotychczasowemu zarządcy, zaś obecność notariusza w tym przypadku nie jest konieczna gdyż notariusz powinien protokołować uchwałę gdy zmienia się sposób zarządu nieruchomością wspólną, ale taki wymóg nie obowiązuje gdy zmianie ulega osoba zarządcy gdyż zmianę sposobu zarządu wpisuje się do księgi wieczystej.

Słusznie zatem kwestionowała strona pozwana zarzuty powoda związane z nieprawidłowościami proceduralnymi w zakresie podjęcia uchwał nr 5, 5a do 5e i 6 związanych z brakiem protokołu sporządzanego przez notariusza wskazując, iż obowiązujące przepisy prawa nie nakazują obecności notariusza protokołującego przebieg głosowania na zebraniu Wspólnoty przy podejmowaniu uchwał w sprawie powołania jej zarządu i odwołania zarządcy.
Jako bezpodstawne w świetle zgromadzonego materiału dowodowego należy uznać również zarzuty powoda co do sposobu głosowania nad przyjętymi uchwałami. Nie dowiedziono aby jedynym sposobem głosowania nad skarżonymi uchwałami było podniesienie ręki i „optyczne” zliczanie oddanych głosów. Należy mieć bowiem na uwadze, że zgodnie z przepisem art. 23 u.w.l. uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Podjęcie uchwały następuje wraz z uzyskaniem wymaganej większości głosów. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów jest natomiast przykładem uchwały nieistniejącej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. I CK 336/05).

Okoliczności w jakich odbywało się głosowanie nad poszczególnymi punktami realizowanego porządku obrad zostały przeanalizowane w oparciu o zeznania świadków, które zestawiono z przedłożonymi do akt sprawy kartami do głosowania. Wbrew twierdzeniom powoda procedura głosowania nie była sprzeczna z przepisami ustawy. Głosowanie nad wszystkimi uchwałami odbyło się przy udziale obecnych na zebraniu 66 osób co stanowiło 57,6413% głosów. Kworum zostało ustalone jeszcze podczas obecności notariusza. Głosowanie poprzez podniesienie ręki nie zyskało żadnego znaczenia merytorycznego. Ważnie oddawany głos był zapisany przez każdego z uczestników na karcie do głosowania, którą zwracano na końcu zebrania, aby umożliwić ocenę pod kątem prawidłowości wypełnienia i podliczenia udziału. Nie ogłaszano jednak wyników głosowania po każdej ze skarżonych uchwał i nie przesądzano kwestii ich przyjęcia. Nie ma również dowodów na to, że Przewodniczący zebrania wydawał uczestnikom zebrania określone dyspozycje co do oddawania głosów „za” lub „przeciw” uchwale. Twierdzenia w tym zakresie pozostają gołosłowne. (…) Sąd uznał zatem, iż wskazane przez powodów naruszenia proceduralne nie zaistniały i nie stanowią podstawy do uchylenia skarżonych uchwał.

W tym miejscu, nawiązując do zgłoszonych przez stronę żądań alternatywnych, należy zaznaczyć, iż roszczenie o ustalenie nieważności uchwał, oparte o treść przepisu art. 189 k.p.c. nie wprowadza żadnych ograniczeń czasowych, zaś powództwo oparte o treść tego przepisu jest odrębne od powództwa określonego w art. 25 u.w.l. Żądając ustalenia nieważności uchwał powód powinien jednak dodatkowo wykazać interes prawny w ustaleniu. Przepis art. 189 k.p.c. stanowi, że powód może żądać ustalenia prawa lub stosunku prawnego tylko wówczas, gdy ma w tym interes prawny. Powód natomiast nie wykazał interesu prawnego w ustaleniu, że nieważność zaskarżonych przez niego uchwał z dnia 20 kwietnia 2017 roku rozwiąże niepewność prawa czy stosunku prawnego i zapobiegnie sporom stron na przyszłość. Zdaniem powoda o nieważności tych uchwał miał świadczyć zarzut niewłaściwego głosowania, który jednak nawet gdyby okazał się zasadny, nie mógł doprowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały. Mógł jedynie skutkować stwierdzeniem, że uchwała nie została podjęta. Jeśli jednak co bezsporne na zebraniu funkcjonowały karty do głosowania na których głosujący rzeczywiście składali swoje podpisy w odpowiednich rubrykach, to niezrozumiałym dla Sądu pozostaje stanowisko powoda zgodnie z którym ustalenie liczby głosujących i większości głosów oddanych za uchwałą odbywało się przez zliczanie podniesionych rąk. Nie było także podstaw do kwestionowania możliwości wprowadzenia do porządku obrad uchwał, których celem było wybranie poszczególnych członków zarządu. W świetle bowiem aktualnego orzecznictwa sądowego przyjmuje się, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2013r., I ACa 1203/12). (…)

Potrzeba wyeliminowania stanu niepewności wynikającego z uchwały wspólnoty mieszkaniowej może uzasadniać interes prawny członka wspólnoty w sprawie o ustalenie nieistnienia tej uchwały. Najczęściej wskazywanym w doktrynie i orzecznictwie przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05). Powód powoływał się na te okoliczności również w niniejszej sprawie, ale nie zdołał ich udowodnić. Jeśli większość i wymagane kworum wobec niezaprzeczonych przez powoda okoliczności były zdolne do podjęcia uchwał objętych porządkiem obrad od 1 do 7, to w ocenie Sądu mogły skutecznie podejmować również dalsze uchwały. Żadne z dowodów przeprowadzonych w sprawie nie potwierdzały okoliczności, iż którykolwiek z obecnych na zebraniu 66 członków Wspólnoty reprezentujących według protokołu sporządzanego przez notariusza 57,6413% udziałów opuścił zebranie i nie brał udziału w kolejnych głosowaniach. Okoliczności powyższych nie dowodzi także zestawienie głosów oddanych na kartach do głosowania z wysokością udziałów poszczególnych osób w nieruchomości wspólnej.
Z tych wszystkich względów powództwo główne jak i żądania alternatywne podlegają oddaleniu w całości jako nieudowodnione.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-27_001