Wybicie otworu drzwiowego w ścianie nośnej

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 11 czerwca 2018 r., sygn. akt I C 20/18.

Odnosząc się do naruszenia art. 199 k.c. wskazać należy, że nie znajduje on zastosowania w niniejszej sprawie. W związku z tym, że pozwana Wspólnota liczy sobie ponad 7 lokali, do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie uchwały współwłaścicieli, która może zapaść większością głosów. Taką większość uchwała uzyskała.
Rozważyć należało zatem, czy uchwała podjęta we wskazanych wyżej okolicznościach i w takim przedmiocie pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu i interesami powodów.

Poza jakąkolwiek wątpliwością pozostaje, że wykucie otworu w ścianie nośnej budynku wspólnoty dotyczy nieruchomości wspólnej i należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – do takich bowiem zaliczyć należy wyrażenie zgody na ingerencję w ścianę nośną budynku wielomieszkaniowego, która stanowi przedmiot współwłasności.
Jak wynika z poczynionych ustaleń uchwała ma na celu połączenie należącego do jednego z członków zarządu pozwanej lokalu mieszkalnego z przynależną do tego lokalu komórką lokatorską - przez otwór drzwiowy w ścianie nośnej. Nie ulega też wątpliwości, że głosy za przyjęciem uchwały były zbierane indywidualnie przez żonę zainteresowanego, przy czym nie uzyskała ona głosów części członków wspólnoty.
W ocenie Sądu przedmiotowa uchwała i objęte nią prace nie prowadzą do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ani nie skutkują zmianą wysokości udziałów przysługujących współwłaścicielom. Wykonanie otworu drzwiowego w jednej ze ścian nośnych nie zmieni bowiem charakteru tej ściany. Wskazany otwór połączy jedynie lokal mieszkalny z pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu, nie zmieniając automatycznie wysokości udziału związanego z prawem własności lokalu. Zmiana wysokości udziałów wymagałaby uzyskania zgody w formie odrębnej uchwały, której przedmiotem byłaby właśnie taka decyzja w odniesieniu do skonkretyzowanych propozycji w tym zakresie (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.). Można również dodać, że podstawą do ustalenia wysokości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest – zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. - suma powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią użytkową pomieszczeń przynależnych. Według jednej ze stosowanych norm, do powierzchni użytkowej pomieszczeń nie wlicza się powierzchni otworów drzwiowych i okiennych (por. norma PN-ISO 9836:1997). W konsekwencji wykonanie otworu drzwiowego między lokalem a pomieszczeniem do niego przynależnym nie powinno skutkować powiększeniem sumy powierzchni użytkowej.
Zarzuty powodów w tej mierze należało zatem uznać za bezzasadne.

W toku postępowania powodowie podnosili również, że zaskarżonej uchwały nie przedstawiono do głosowania wszystkim członkom Wspólnoty.
Okoliczność ta była bezsporna, zaś zbierająca głosy I. C. wyjaśniła, że nie uzyskała tych głosów ponieważ nie zastała wskazanych osób w mieszkaniu. Nie ma uzasadnionych podstaw do podważenia jej zeznań w tym względzie, skoro sami zainteresowani przyznali, że w czasie zbierania głosów mogło ich nie być w mieszkaniach.
Zważywszy, że uchwała uzyskała wymaganą większość głosów, a żadne dowody nie wskazują, ażeby pominięcie wskazanych osób w głosowaniu mogło wpłynąć na jego wynik, nie sposób uznać, że tego typu okoliczność mogła przemawiać za uchyleniem zaskarżonej uchwały.

Podobnie ocenić należało podnoszone w toku postępowania twierdzenia dotyczące wykonania otworu bez pozwolenia na budowę, którego uzyskanie miało być jedną z przesłanek wykonania uchwały.
Po pierwsze, z zeznań I. C. wynika, że żaden z członków Wspólnoty nie uzależniał swojego głosowania od zapewnienia w uchwale, że wykonanie otworu zostanie poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie ma również dowodów, które świadczyłyby, że zapewnienie to było czynione bez zamiaru jego dopełnienia. I. C. wyjaśniła, że projekt uchwały o takiej treści przygotował administrator Wspólnoty, zaś dalsze czynności zmierzające do wykonania otworu drzwiowego podejmowała zgodnie ze wskazaniami osób z nadzoru budowlanego. Treść i forma jej zeznań przekonuje, że rzeczywiście świadek nie ma wiedzy o budownictwie i nie odróżnia zgłoszenia od pozwolenia na budowę, co uwiarygadnia jej twierdzenia odnośnie sposobu wykonania uchwały, a jednocześnie nie daje podstaw do uznania, że przy zbieraniu głosów pod uchwałą, w której zapewniono o uzyskaniu pozwolenia na budowę, dopuściła się w tym akurat zakresie manipulacji, mogących mieć wpływ na wynik głosowania i przyjęcie uchwały.

Po drugie, sposób wykonania uchwały, w szczególności to, czy uchwała została ostatecznie wykonana zgodnie ze swoimi postanowieniami, nie przesądza o tym, czy sama jej treść narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu lub interesy współwłaścicieli.
Całokształt wskazanych wyżej okoliczności, jak również to, że koszty wykonania prac mieli ponieść sami zainteresowani, sprawia, że w ocenie Sądu uchwała, wyrażająca zgodę na wykonanie otworu drzwiowego w ścianie nośnej łączącej lokal mieszkalny z przynależną do niego komórką lokatorską, po sporządzeniu dokumentacji projektowej i uzyskaniu odpowiedniej akceptacji, nie jest sprzeczna z prawem, ani z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, nie narusza usprawiedliwionych interesów innych współwłaścicieli, a zarzuty powodów w tym względzie nie są zasadne.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-11_002