Uchwała dotycząca licytacji lokalu, a powiadomienie właściciela

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała dotycząca licytacji lokalu, a powiadomienie właściciela

#1 Post autor: piotrusb » 03-10-2018, 10:28

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. akt XIV C 390/15.
Przesłankami do zaskarżenia uchwały są: niezgodność uchwały z przepisami prawa, niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie przez uchwałę interesów skarżącego właściciela.
Powódka twierdziła, że nie została prawidłowo powiadomiona o terminie zebrania w dniu 5 marca 2015 r., co więcej, sugeruje, że było to działanie celowe, podjęte po to, aby uniemożliwić jej obronę swoich praw i przeciwstawienie się zamiarowi zarządzenia licytacji jej lokalu z powodu zadłużenia.
Stosownie do treści art. 32 ust. 1 u.w.l. o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany (art. 32 ust. 2 u.w.l.).

Zawiadomienie o terminie zebrania zostało wysłane powódce za pośrednictwem na adres jej zamieszkania. Było to uzasadnione, gdyż T. H. nie mieszkała w swoim lokalu przy ulicy (...) w J. i w tym czasie nie prowadziła w nim działalności gospodarczej. Cytowany przepis wymaga dla zawiadomienia formy pisemnej i to wymaganie zostało spełnione. Pozwana Wspólnota nie może ponosić odpowiedzialności za to, że powódka zawiadomienia o zebraniu nie odebrała. Nie może zatem skutecznie powoływać się na to, że wskutek zawinionego działania pozwanej Wspólnoty została pozbawiona możliwości obrony swoich praw. Nie bez znaczenia jest także, że powódka T. H. wcześniej nigdy nie brała udziału w zebraniach Wspólnoty. Zasadnicze znaczenie ma jednak to, że pozwana Wspólnota dopełniła obowiązku zawiadomienia powódki o zebraniu zgodnie z art. 31 ust. 1 u.w.l. a tym samym zarzut pozbawienia powódki możności obrony jej praw przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał należało uznać za bezpodstawny.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

T. H. (1) twierdzi, że gdyby była na zebraniu mogłaby przedstawić argumenty przeciwko zarządzeniu sprzedaży jej lokalu, w tym w szczególności zaproponować sposób uregulowania powstałego zadłużenia. Sama powódka nie kwestionuje jednak, że takowe zadłużenie wobec pozwanej Wspólnoty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną powstało; co więcej T. H. należność tę zaspokoiła, co skutkowało umorzeniem postępowania oraz zasądzeniem przez Sąd Rejonowy w Złotowie na rzecz Wspólnoty ustawowych odsetek od należności głównej zaspokojonej przez powódkę oraz kosztów procesu. Tym samym za jak najbardziej uprawnione należało uznać zainicjowanie przez pozwaną Wspólnotę trybu przewidzianego art. 16 ust. 1 u.w.l., czego konsekwencją było podjęcie uchwały nr 8/2015 w sprawie upoważnienia dyrektora ZGM w J. do reprezentowania pozwanej Wspólnoty w sądzie w sprawie o licytację lokalu powódki. Działanie pozwanej mieściło się zatem w obowiązujących przepisach prawa. Nie było więc podstaw do uchylenia uchwały. Nadto należy uwzględnić, że wobec spłacenia przez powódkę należności z tytułu obciążających ją kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do licytacji nigdy nie doszło. Zaskarżona uchwała nie wywołała żadnych skutków prawnych w sferze praw i obowiązków powódki. Powódka nie ma obecnie interesu w uchyleniu zaskarżonej uchwały. Jest to dodatkowy argument za nieuwzględnieniem żądania pozwu.

Podobnie nie było podstaw do uchylenia uchwał nr 1/2015, nr 2/2015 i nr 3/2015.(…)
Pewne wątpliwości budzi jedynie uchwała nr 1/2015 w części dotyczącej udzielenie absolutorium „zarządcy”.
Art. 21 ust. 1 u.w.l. stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 1 czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).
Z art. 30 ustawy wynika obowiązek zwoływania przez zarząd co najmniej raz w roku zebrania właścicieli lokali; przedmiotem takiego zebrania powinno być między innymi sprawozdanie zarządu i udzielenie mu absolutorium. Chodzi tu o zarząd powołany w trybie art. 18 lub 20 ustawy o.w.l. W tym sensie więc uchwała nr 1/2015 jest nieprawidłowa, bowiem udzielenie absolutorium dotyczy „zarządcy” a nie „zarządu”. Zdaniem sądu, jeśli jednak wspólnota reprezentowana przez zarząd zawarła z osobą prawna lub fizyczną umowę o zarządzanie (administrowanie nieruchomością), co jest w praktyce regułą w przypadku tzw. dużych wspólnot, to nie ma przeszkód, aby właściciele w drodze uchwały zaakceptowali działania takiego zarządcy. Uchwała taka w ocenie sądu nie jest sprzeczna z prawem i dlatego nie ma konieczności jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Dlatego powództwo podlegało oddaleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-24_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”