Głosy na uchwałę powinny zostać odebrane od wszystkich właścicieli, a nie tylko od tych, którzy są na tak
: 01-10-2018, 09:54
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 lipca 2018 r., sygn. akt I ACa 157/18.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-19_001Wskazać należy, że tylko przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dotyczą kwestii podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, przewidując możliwość ich zaskarżania (art. 25), lecz nie znajdują one automatycznie zastosowania, w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. W sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością wspólną mają bowiem odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199 - 209 k.c. oraz art. 611 - 616 k.p.c. (art. 19 Ustawy). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w przepisach art. 199 - 209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym, gdyż nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. Do tego zarządu nie mają więc co do zasady zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast. Ustawy), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24 Ustawy), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25 Ustawy) - zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 września 2014 r. w sprawie I ACa 391/14.
W niniejszej jednak sprawie, wbrew przekonaniu powódki pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. nie jest „małą wspólnotą”, gdyż skoro składa się z 11 lokali, to do zarządu tej nieruchomości, stosownie do treści art. 19 Ustawy nie mogą znaleźć odpowiedniego zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Przechodząc do drugiego z sygnalizowanych wyżej wątków wskazać należy, iż (...) sp. z o.o. w S. w dniu 8 listopada 2013 r. jako spółka przejmowana przeniosła cały swój majątek w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. na (...) sp. z o.o. w S.. Nie budzi doktrynalnych czy orzeczniczych wątpliwości to, że na spółkę przejmującą lub nowo zawiązaną przechodzą wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się (zarówno znane spółce, jak i nieznane), gdyż nie trzeba określać praw i obowiązków przechodzących w drodze sukcesji w planie połączenia czy innym dokumencie (por. M. Rodzynkiewicz, Łączenie, s. 39; M. Borkowski, Łączenie, s. 128; A. Szumański, w: Sołtysiński, Szajkowski, Szumański, Szwaja, Komentarz KSH, t. IV, 2004, s. 240, czy wywód prawny zawarty w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 czerwca 2015 r. I ACa 231/15). W przypadku sukcesji uniwersalnej nie jest konieczne dokonywanie żadnych dodatkowych czynności w stosunkach cywilnoprawnych, nie zachodzi konieczność zmiany umów, określenia ponownie stron umowy, w mocy pozostają wszelkie dotychczasowe postanowienia umowne, czy relacje prawne, gdyż jest to wstąpienie z mocy ustawy następcy prawnego w ogół praw i obowiązków poprzednika prawnego.
Zarzuty powódki zmierzające do wykazania, iż (...) sp. z o.o. w S. nie sprawuje zarządu pozwaną Wspólnotą w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy (a konkretnie art. 18 ust. 2a Ustawy skoro w tej mierze została podjęta uchwała) nie był więc słuszny. Podobnie jak i zarzut dalej idący, iż takiego zarządu nie sprawowało do dnia 8 listopada 2013 r. (...) sp. z o.o. w S. – skoro powódka nie podniosła jakichkolwiek rzeczowych zarzutów w tej kwestii. I nie jest tak, że Sąd Okręgowy nie był władny ocenić znaczenia prawnego uchwały zapadłej w 2003 r., na podstawie której zarząd nieruchomością wspólną powierzono spółce (...). Uchwała taka rozumiana jako czynność prawna mogła by zostać uznana w trybie art. 189 k.p.c. jako akt nieistniejący. Oczywistym pozostaje, że chodziło by tu o podjęcie uchwały z tak daleko idącymi uchybieniami, że w ogóle nie można mówić o jej podjęciu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. w sprawie I CK 336/05). Przy czym ewentualne ustalenia w tej materii stanowić by mogły przesłankę orzekania w niniejszej sprawie skutkującą oddaleniem powództwa, nie można bowiem skutecznie skarżyć uchwały, która nie istnieje (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2018 r. w sprawie I ACa 133/17).
Podkreślić jednak ponownie należy, iż powódka nie zaprezentowała jakichkolwiek argumentów pozwalających uznać jej twierdzenie w tym zakresie za wykazane.
Przechodząc do motywów, które stanowiły podstawę wydania orzeczenia reformatoryjnego wskazać należy, że Sąd I instancji pomimo ustalenia, że w dniu 8 czerwca 2017 r. nie odbyło się zebranie Wspólnoty, o którym powódka była by zawiadomiona oraz że nie odbyło się indywidualne zbieranie głosów co do uchwały nr (...), nie wyciągnął z tego adekwatnych konsekwencji prawnych.
Z treści dokumentów, którymi dysponował Sąd I instancji i z zeznań powódki wnosić należy, że zarządca, któremu jednocześnie przysługiwał większościowy udział w nieruchomości wspólnej (890/1000) uznał, że uchwałę podejmie samodzielnie, bez uprzedniego informowania powódki o jej planowanej treści czy uzasadnieniu, jednocześnie bez wyznaczania terminu zabrania lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym nie uznano za celowe, aby w głosowaniu wzięła udział powódka. Ograniczono się jedynie do doręczenia powódce pisma z dnia 13 czerwca 2017 r. informujące o podjęciu uchwały z tekstem podjętej uchwały.
Sądowi odwoławczemu znane jest orzecznictwo sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2013 r. I ACa 1370/12, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2017 r. I ACa 486/17), które sankcjonowało działanie zarządu polegające na ograniczeniu zbierania głosów do chwili, gdy właściciele ponad 50% udziałów opowiedzieli się za uchwałą, bądź przeciw niej. Tego rodzaju procedowanie traktowano co najwyżej jako błąd formalny, który mógł być wzięty pod uwagę o tyle tylko, o ile mógł mieć wpływ na ostateczny wynik głosowania. Z treści takiego poglądu najwidoczniej czerpała wzorce postępowania pozwana Wspólnota, lecz Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie nie uznaje go za trafny, gdyż stanowi on zaprzeczenie podstawowej zasady związanej z funkcjonowaniem dużych wspólnot mieszkaniowych tj. powinnością aktywnego uczestnictwa w czynnościach odnoszących się do nieruchomości wspólnej, w szczególności przez wyrażanie swojej opinii i udział w głosowaniach nad uchwałami wspólnoty odnoszącymi się do nieruchomości wspólnej (art. 27 Ustawy).
Na gruncie tej praktyki godny aprobaty jest pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w wyroku z dnia 26 września 2014 r., I CSK 727/13, gdzie stwierdzono, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2, w zw. z 6 zd. 1 i art. 27 Ustawy oraz, że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Określony w ustawie sposób głosowania indywidualnego oznacza, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się on od głosu. Tylko w razie wykazania przez pozwaną wspólnotę, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 Ustawy), czyli wspólnota. Taka okoliczność w niniejszej sprawie jednak nie miała miejsca.
Podobny pogląd wyrażono w uzasadnieniach wyroków: Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 lutego 2017 r. I ACa 1249/16, czy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2016 r. I ACa 1835/15.
Z tych względów wobec słuszności zarzutu apelacji naruszenia przepisu art. 23 ust. 1 i 2, w zw. z 6 zd. 1 i w konsekwencji art. 27 Ustawy zapewniającego każdemu właścicielowi lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną poprzez oddalenie powództwa mimo istnienia określonych tymi przepisami przesłanek do uchylenia uchwały opisanej pozwem, należało na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienić zaskarżony wyrok i uchylić zaskarżoną uchwałę bez konieczności analizy pozostałych zarzutów apelacyjnych i uwzględniania wniosków opisanych apelacją.