Notariusz winien stwierdzić w protokole fakt podjęcia uchwały, a nie oświadczenia zarządu, że uchwała została podjęta

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Notariusz winien stwierdzić w protokole fakt podjęcia uchwały, a nie oświadczenia zarządu, że uchwała została podjęta

#1 Post autor: piotrusb » 20-09-2018, 09:29

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie z dnia 28 marca 2018 r., sygn. akt III C 1551/15.
Podstawą do uchylenia uchwały jest jej niezgodność z prawem, tj. z wymogiem zaprotokołowania jej przez notariusza, ustanowionym w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Nie ulega wątpliwości, że w dniu 15 stycznia 2015 r. nie mogło dojść do zaprotokołowania tej uchwały, skoro według twierdzeń strony pozwanej podjęta została ona dopiero w dniu 29 stycznia 2015 r. – wskutek zebrania odpowiedniej ilości głosów w drodze indywidualnego ich zbierania po zebraniu właścicieli lokalu. Zresztą, sporządzony przez notariusza protokół z tego zebrania stwierdza jedynie poddanie uchwały pod głosowanie oraz obejmuje oświadczenie przewodniczącego zebrania w przedmiocie ogłoszenia wyników głosowania i stanowiące jego konsekwencję oświadczenie o kontynuowaniu głosowania w trybie indywidulanego zbierania głosów do dnia 30 stycznia 2015 r. Taka treść tego dokumentu nie wskazuje na fakt podjęcia uchwały w dniu sporządzenia tego protokołu, a więc jego sporządzenie nie było wystarczające do uczynienia zadość wymogowi zaprotokołowania uchwały przez notariusza.

W ocenie Sądu także oświadczenie złożone przez członków zarządu pozwanej wspólnoty w dniu 30 stycznia 2015 r., do protokołu sporządzonego w formie aktu notarialnego, nie czyni zadość temu wymogowi. (...) W tych okolicznościach, dokonując oceny na podstawie art. 233 § 2 k.p.c., Sąd uznał, że stan faktyczny w kwestii treści tego aktu notarialnego przedstawia się tak, jak opisali go w pozwie powodowie, a więc, że członkowie zarządu pozwanej wspólnoty złożyli do protokołu, sporządzonego przez notariusza w formie aktu notarialnego, jedynie oświadczenie o liczbie głosów oddanych w trybie indywidualnego zbierania i o tym, że wobec ich liczby uchwała została skutecznie podjęta. (…) W związku z tym Sąd przyjął, że przedmiotem protokołu notarialnego 30 stycznia 2015 r. było jedynie oświadczenie członków zarządu pozwanej, a nie fakt podjęcia uchwały. Rolą notariusza jest zaś stwierdzenie w formie protokołu faktu podjęcia uchwały, a nie czyjegokolwiek oświadczenia o tym, że uchwała została podjęta. Mimo nie dość jasnego ujęcia art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali w zakresie wymogu „zaprotokołowania uchwały przez notariusza” w kontekście art. 23 ust. 1 u.w.l., dopuszczającego, bez wyjątków, mieszany tryb głosowania, zdaniem Sądu, podstawowym warunkiem uznania, że uchwała podejmowana w tym trybie została zaprotokołowana przez notariusza, jest stwierdzenie przez niego w protokole sporządzonym w formie aktu notarialnego, że miały miejsce określone czynności prowadzące do skutku w postaci podjęcia uchwały, co nie jest tożsame z zaprotokołowaniem oświadczenia danej osoby o tym, że takie czynności miały miejsce. Do wniosku takiego skłania, przede wszystkim, treść art. 104 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jednolity Dz.U.2017.2291). Jak wynika z tych przepisów, oprócz protokołów walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych, notariusz spisuje również protokoły w celu stwierdzenia przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń, a także - na żądanie strony stawającej - niestawiennictwa strony drugiej. Zatem, przedmiotem protokołów innych niż protokoły różnych zgromadzeń (art. 104 § 1 Prawa o notariacie), może być jedynie stwierdzenie przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne. Skoro zatem nie jest wykluczone podjęcie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l. w trybie mieszanym, o którym mowa w art. 23 ust. 1 u.w.l., to spełnienie wymogu zaprotokołowania jej przez notariusza musi sprowadzać się do sporządzenia przez niego protokołu z zebrania właścicieli lokali, na którym poddano pod głosowanie uchwałę oraz protokołu sporządzonego w trybie art. 104 § 3 Prawa o notariacie, w którym notariusz stwierdzi fakt i przebieg dalszych czynności prowadzących do podjęcia takiej uchwały. Oczywiste jest, że nie można zastąpić protokołu, który stwierdza fakt i przebieg takich czynności, protokołem obejmującym oświadczenie członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, że takie czynności miały miejsce. Nie doszłoby wówczas do zaprotokołowania uchwały przez notariusza, lecz do zaprotokołowania oświadczenia określonych osób o tym, że uchwała została podjęta. Nie ma przy tym, w ocenie Sądu znaczenia, czy notariusz zliczy, w oparciu o przedstawioną mu listę głosowania, głosy zebrane przez członków zarządu i stwierdzi ich liczbę w protokole, czy też jedynie odbierze od członków zarządu oświadczenie o liczbie tych głosów. W obu bowiem przypadkach nie można mówić o tym, że notariusz stwierdził przebieg czynności wywołujących skutki prawne – a więc, w tym przypadku – fakt i przebieg głosowania w trybie indywidulanego zbierania głosów. Doniosłość faktyczna i prawna uchwały podejmowanej w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. oraz wyłożona wyżej istota czynności notarialnej w postaci protokołu, sprzeciwiają się takiej wykładni art. 18 ust. 2a u.w.l., która sprowadzałaby się do obowiązku jedynie ujęcia takiej uchwały w formę aktu notarialnego (protokoły spisuje się bowiem w formie aktu notarialnego – art. 104 § 4 Prawa o notariacie). Zawarty w art. 18 ust. 2a u.w.l. wymóg zaprotokołowania uchwały przez notariusza, to zatem także wymóg stwierdzenia, sporządzanym przez notariusza protokołem, zajścia czynności i zdarzeń, które, według osób dokonujących czynności prowadzących do podjęcia uchwały, skutkować mają jej podjęciem, niezależnie od tego, czy w danym przypadku do takiego skutku czynności te doprowadziły. Zarówno prowadzenie zebrania właścicieli lokali, w tym przeprowadzenie głosowania, jak i indywidualne zbieranie głosów leżą bowiem w kompetencjach innych podmiotów niż notariusz, który nie powinien i nie może w sposób dokonywania tych czynności ingerować. Musi jednak stwierdzić, że czynności te miały miejsce, przy czym, co oczywiste, nie może w tym zakresie polegać na oświadczeniach innych osób. Według art. 104 § 3 Prawa o notariacie to notariusz ma bowiem stwierdzić „przebieg pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne”. Oczywiście pojawia się pytanie o to, w jaki sposób, w praktyce, notariusz ma stwierdzić oddawanie głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów, jeśli nie może tego zrobić w oparciu o oświadczenie członków zarządu, którzy zbierali te głosy, czy też w oparciu o przedłożoną mu listę głosowania. Trudności praktyczne nie mogą jednakże prowadzić do odmiennego rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia. Warto jednak zauważyć, że możliwy jest w szczególności taki sposób zbierania głosów przez zarząd, który polega na zarządzeniu zdeponowania listy do głosowania w kancelarii notariusza i oddawania głosów w obecności notariusza, po uprzednim ustaleniu przez niego tożsamości osoby oddającej głos.
Skoro zatem uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza, to jest ona niezgodna z art. 18 ust. 2a u.w.l. i powództwo o jej uchylenie należało uwzględnić. (…)

Uwzględniając powództwo o uchylenie uchwały nr (...) Sąd uchylił tę uchwałę w całości, mimo że obejmowała ona nie tylko zmianę zarządu z powierzonego na właścicielski, ale również inne postanowienia – treściowo i logicznie jednak powiązane z tym najważniejszym postanowieniem. W ocenie Sądu nie było bowiem dopuszczalne częściowe uchylenie tego rodzaju uchwały, które skutkowałoby pozostawieniem w mocy postanowień, mających sens jedynie w powiązaniu z istotą uchwały, a więc zmianą zarządu z powierzonego na właścicielski.

Z kolei powództwo o uchylenie, stwierdzenie nieważności i ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) nie zasługiwało na uwzględnienie. Ze złożonego do akt oryginału listy do głosowania nad tą uchwałą, obejmującej, wbrew tytułowi, głosowanie na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania głosów) wynika, że, nawet nie wliczając głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego – garażu, za uchwałą opowiedziała się większość właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wynik głosowania podany w treści samej uchwały (55,18 % głosów za i 0,63 % głosów przeciw), jest zbieżny z obliczeniami Sądu dokonanymi na podstawie oryginału listy do głosowania. Nie było zatem podstaw do uznania tej uchwały za istniejącą lub nieważną. Nie zachodziły także przesłanki do uchylenia tej uchwały określone w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powodowie nie podnosili zarzutów, które świadczyłyby o niezgodności tej uchwały z umową właścicieli lokali albo naruszeniu przez nią zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub o tym, aby w inny sposób naruszała ich interesy. Sama treść uchwały również do takich wniosków nie prowadzi. Powództwo o uchylenie tej uchwały opierali w zasadzie jedynie na zarzucie jej niezgodności z przepisami prawa, co polegać miało na jej podjęciu mimo nieskutecznego czy też wadliwego, podjęcia uchwały nr (...) Zarzut ten nie był w ocenie Sądu zasadny. Co prawda, Sąd uchylił uchwałę nr (...)ale okoliczność ta, podobnie jak ewentualny fakt niedojścia tej uchwały do skutku z powodu nieosiągnięcia wymaganej prawem większości głosów, nie mogły skutkować koniecznością uchylenia także uchwały nr (...) Sąd podziela bowiem, wyrażony w ostatnim czasie w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że „ zarząd przewidziany w art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…) może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją. Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…) nie zawierają żadnych postanowień, które ograniczałyby lub wręcz wyłączałyby możliwość powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu” (uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 styczni 2017 r., sygn. I Cz 4/17). Na uzasadnienie tego stanowiska Sąd Najwyższy trafnie bowiem wskazał, że art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, że taki zarząd, z woli członków wspólnoty, nie może zostać wybrany.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-28_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Notariusz winien stwierdzić w protokole fakt podjęcia uchwały, a nie oświadczenia zarządu, że uchwała została podjęt

#2 Post autor: piotrusb » 20-09-2018, 09:36

W kontekście możliwości współistnienia zarządu i zarządcy (w sensie art. 18 uwl) należy podkreślić, że linia orzecznictwa nie jest tu jednolita. Występują w judykaturze orzeczenia, które dopuszczają taką sytuację (np. wyrok Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACz 369/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2017 r., sygn. akt I CZ 4/17) jednak są one w zdecydowanej mniejszości w porównaniu z orzeczeniami, które negują taką możliwość (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2010 r., sygn. akt V CSK 52/10, wyrok WSA w Gliwicach z 3 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 545/10, uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r. sygn. akt III CZP 96/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 24 lipca 2014 r., sygn. akt I ACz 1207/14, wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 lutego 2015 r., sygn. akt III Cz 75/15, postanowienie WSA w Gliwicach z 15 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Gl 308/16, wyrok WSA w Gliwicach z 13 października 2016 r., sygn. akt I SA/Gl 1447/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 17 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1216/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16.). Przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16 stwierdził jednoznacznie:
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może oczywiście posługiwać się przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną innymi osobami, zawierając z nimi odpowiednie umowy. Jednak przypadków posługiwania się innymi osobami przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną nie można utożsamiać z powierzeniem przez właścicieli lokali zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, czyli z zarządem powierzonym. We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”