Sprawozdanie zarządu reguluje uwl nie uor; naruszenie interesu właściciela musi mieć charakter obiektywny

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprawozdanie zarządu reguluje uwl nie uor; naruszenie interesu właściciela musi mieć charakter obiektywny

#1 Post autor: piotrusb » 19-09-2018, 10:12

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie z dnia 25 maja 2018 r., sygn. akt II C 689/17.
Odnosząc się do zarzutów podnoszonych wobec uchwały nr (...) wskazać w szczególności należy, że w judykaturze wskazuje się wprawdzie, iż w przypadku niepodpisania sprawozdania przez członków zarządu podjęta w oparciu o ten dokument uchwała w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z działalności zarządu obarczona jest wadą formalną uzasadniającą jej uchylenie. Jednak w rozpoznawanej sprawie tego typu problem nie ma miejsca, gdyż strona pozwana przedłożyła sprawozdanie finansowe podpisane przez członków zarządu wspólnoty, a jak wynika z dowodu z przesłuchania A. W., powód z materiałami na zebranie otrzymał niepodpisany egzemplarz sprawozdania celem zapoznania się z nim przed zebraniem.

Na gruncie pozostałych zarzutów należy zaś wskazać, że – jak wyjaśnił już Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 lipca 2017 roku w sprawie VI ACa 681/16 - ocena sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty powinna być dokonana przez pryzmat przepisów zawartych w ustawie o własności lokali, a nie ustawy o rachunkowości. Istotne jest, że z treści art. 30 u.w.l. nie wynika, w jakiej formie ma być sporządzone sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W doktrynie i orzecznictwie formułuje się wymogi, by treść sprawozdania była przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali, a samo sprawozdanie składało się z co najmniej dwóch części – opisowej, zawierającej opis działań podejmowanych przez zarząd i finansowej, zawierającej analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie powinno zawierać takie dane, jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali. Istotne jest jednak, że nawet wadliwe sporządzenie sprawozdania nie musi pociągać za sobą podjęcia przez członków wspólnoty negatywnej decyzji co do jego zatwierdzenia. Przy składaniu sprawozdań z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma zatem przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd upoważnioną (istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny), przy tym zarząd nie ma obowiązku przedstawiania członkom wspólnoty sprawozdania finansowego.
Reasumując - fakt sporządzenia i przedstawienia do zatwierdzenia w rozpoznawanej sprawie sprawozdania finansowego wspólnoty nie oznacza, że podlega ono ocenie na gruncie ustawy o rachunkowości. Uwzględnienia także wymaga, że strona pozwana jest niewielką wspólnotą mieszkaniową, w której zarząd sprawują osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali, nie korzystając przy tym z usług profesjonalnego administratora nieruchomości.

Z materiału dowodowego zebranego w sprawie, w tym zwłaszcza protokołu zebrania, listy obecności na zebraniu oraz zeznań A. W. wynika, że na zebraniu w dniu 22 kwietnia 2017 roku członek zarządu omówił sprawozdanie, a w szczególności - wartość sald, wydatki, lokaty. Na zebraniu były również dostępne do wglądu dokumenty, które były podstawą sporządzania sprawozdania finansowego. Pozwala to na uznanie, że przed podjęciem decyzji o zatwierdzeniu sprawozdania właściciele lokali mogli uzyskać informacje konieczne do wyrobienia przekonania odnośnie kompletności i rzetelności sprawozdania.
Skoro ocena sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty powinna być dokonana przez pryzmat przepisów zawartych w ustawie o własności lokali, to sprawozdanie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe zawiera zbiorcze omówienie informacji wynikających z ewidencji pozaksięgowej, którą winna prowadzić wspólnota w myśl przepisu art. 29 ust. 1 u.w.l. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzanego według pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera więc informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się z kolei w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy, Sąd wskazuje, że analizowane sprawozdanie finansowe charakteryzuje się odpowiednim stopniem szczegółowości oraz opiera się na danych wynikających ze stanu kont wspólnoty, zestawieniu sald i obrotów. Jego treść umożliwia identyfikację źródła i wysokości przychodów, a także wysokości kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Błędy dotyczące zapisu w postaci „salda funduszu remontowego” dla rozliczenia świadczeń (zimna woda i ścieki), czy ujęcia w kosztach remontów kosztów przeglądu budynku należy zaś potraktować w kategorii drobnych uchybień, omyłek i nieścisłości, które nie uzasadniają poglądu, że zatwierdzenie sprawozdania naruszało zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interesy właścicieli lokali i nie uzasadnia uchylenia uchwały zatwierdzającej owo sprawozdanie.

Odnośnie uchwał nr (...) i (...), Sąd zauważa, że przepisy ustawy i własności lokali nie precyzują formy ani zawartości rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mają zatem dużą dowolność w tym zakresie, należy jednak zastrzec, że ze względu na interes samych właścicieli wymogi rzetelności, kompletności i czytelności stosować się powinno także i do tego planu. Konsekwencją owego wymogu jest m.in. przyjęcie, by w rocznym planie gospodarczym określono przedmiot remontów, modernizacji czy inwestycji.

Roczny plan zarządzania nieruchomością wspólną stanowi podstawę określenia opłat na pokrycie kosztów zarządu i powinien zawierać wykaz ważnych czynności, których wykonanie przewiduje się w najbliższym roku (w tym z zakresu eksploatacji, utrzymania, napraw, konserwacji, remontów, inwestycji) oraz kalkulację przewidywanych kosztów ich wykonania. Ocena kosztów może być oparta nie tylko na rzeczywistych kosztach poniesionych w roku poprzednim oraz na kosztach, których poniesienie wynika z zawartych umów, ale także może wynikać ze średniego albo przewidywanego poziomu cen na rynku. Opierając się na kosztach w okresach poprzednich, w ocenie należy także zakładać możliwość poniesienia wydatków nieprzewidzianych. Tak dokonana kalkulacja może następnie stanowić podstawę ustalenia opłat. Przy tym uchwała, którą zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 1 u.w.l. mają podjąć na dorocznym zebraniu właściciele lokali, nie dotyczy wysokości zaliczek uiszczanych w formie bieżących opłat (o których mowa w art. 15 ust. 1 u.w.l.), lecz w ogóle opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zgodnie z tym należy przyjąć, że choć może ona określać również wysokość miesięcznych zaliczek (które także są opłatami na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością), to może też określać np. wysokość opłat przypadających do zapłaty poszczególnym właścicielom lokali na dany rok albo w okresach kwartalnych lub innych.

W tym kontekście zauważyć należy, że podejmując na zebraniu w dniu 22 kwietnia 2017 roku uchwały nr (...) i (...), niejako w wyniku dynamiki zebrania, zarzutów podnoszonych przez pełnomocnika powoda dotyczących kompletności planu gospodarczego, zobowiązano jednocześnie zarząd do poddania pod głosowanie tzw. drogą obiegową uchwałę dotyczącą szczegółowego planu gospodarczego na 2017 rok w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z zestawieniem kosztów. Uchwała taka podjęta została w dniu 13 maja 2017 roku, a w załączniku do przedmiotowej znalazło się szczegółowe zestawienie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2016 roku oraz planowanych kosztów w 2017 roku. Uznać zatem można, że ostatecznie roczny plan zarządu nieruchomością wspólną i ustalenie opłaty na pokrycie kosztów zarządu objęte zostały trzema uchwałami wspólnoty (składa się niejako z trzech części – części dotyczącej remontów, dotyczącej wysokości zaliczek na fundusz remontowy i eksploatacyjny oraz szczegółowego planu gospodarczego) i ze względu na wspomnianą już dużą dowolność w tym zakresie, taki sposób procedowania uznać należy za dopuszczalny. Przy tym już uchwała nr (...) określając zaliczkę na tzw. fundusz eksploatacyjny w wysokości 1 zł/m2 powierzchni lokalu oraz zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 2 zł/m2 powierzchni lokalu, spełnia wymóg oznaczenia przewidywanej wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jednocześnie Sąd zauważa, że wysokość zaliczek na rok 2017 odpowiadała stawkom przyjętym w latach poprzednich i w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną znajduje odzwierciedlenie w kosztach poniesionych w 2016 roku, jak i uwzględnia nowopowstałe koszty zarządu. Nie jest okolicznością przesądzającą o sprzeczności uchwały z prawem fakt, że w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ujęto koszty zużycia energii elektrycznej m.in. w piwnicach przynależnych do poszczególnych lokali mieszkalnych. Z oświadczeń obu stron wynika, że w budynku przy ul. (...) w W. instalacja domofonu, oświetlenia klatek schodowych i piwnic (bez rozdzielenia na korytarze piwniczne i komórki piwniczne) jest podłączona do jednego licznika prądu i wspólnota uiszcza na rzecz dostawcy prądu należność z tego tytułu ujętą w jednej fakturze. W konsekwencji uwzględnienie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną również kosztów zużycia energii elektrycznej w piwnicach należy uznać za dopuszczalne, biorąc pod uwagę niewielkie koszty opłat oraz fakt, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej wspólne rozliczanie kosztów zużycia prądu w piwnicach, klatach schodowych czy domofonie zostało wypracowane i wprowadzone do stosowania w drodze zwyczajowej przez członków wspólnoty przy braku jakichkolwiek zastrzeżeń. Odrębną kwestią, nie stanowiącą przedmiotu rozpoznania w niniejszej sprawie, jest natomiast późniejsze rozliczenie przez zarząd Wspólnoty kosztów zużycia energii elektrycznej w piwnicach (nadpłat bądź niedopłat) z właścicielami poszczególnych lokali, do których przynależą komórki piwniczne. Z kolei ustalenie zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 2 zł/m2 powierzchni lokalu znajduje dodatkowe uzasadnienie w planowanych wydatkach na remont dachu i wykonanie ocieplenia budynku, które były omawiane na zebraniu właścicieli lokali w dniu 22 kwietnia 2017 roku. Dokonanie konkretnych prac remontowych wymaga przyjęcia uchwały zawierającej zgodę na dokonanie tej czynności i określającej zakres przedmiotowy czynności i jej warunki finansowe, co pozwala z kolei stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej się należycie wywiązuje.

Samo niezadowolenie powoda z treści podjętych uchwał nie może być utożsamiane z naruszeniem jego interesów. Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2014 roku w sprawie I ACa 539/14, że naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały samo przez się nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Naruszenia tych zasad Sąd nie dopatrzył się zaś przy ocenie zasadności podjęcia zaskarżonych uchwał. Ponadto w przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku w sprawie I ACa 778/13).
Brak jest zatem uzasadnionych podstaw do przyjęcia, iż zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem, umową właścicieli bądź naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy powoda, powództwo o ich uchylenie podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt. I sentencji wyroku.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-25_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”