Tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy

#1 Post autor: piotrusb » 19-09-2018, 10:03

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z dnia 5 lipca 2018 r., sygn. akt III Ns 1203/17.
Wnioskodawca jako podstawę swojego wniosku powołał art. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podnosił, że bierność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej powoduje, że wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego jest uzasadniony.
Wnosząc o oddalenie wniosku zarząd wspólnoty podnosił, że mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej głosowali przeciwko przyjęciu uchwał zaproponowanych przez Miasto Ł., gdyż nie zgadzają się na przebudowę budynku. Zarząd podnosił, że Miasto Ł. nie zaskarżyło powyższych uchwał w trybie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazał także, że kolejność uchwał wprowadzonych przez pełnomocnika (...) była nieprawidłowa, ponieważ najpierw powinna być głosowana uchwała w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, gdyż dopiero oddanie większej ilości głosów „za” tą uchwałą czyniłoby uzasadnionym przeprowadzenie głosowania nad uchwałą wyrażającą zgodę na przeprowadzenie inwentaryzacji.

Podstawę prawną ustanowienia zarządu przymusowego w nieruchomości takiej jak przedmiotowa, czyli tam, gdzie wyodrębniono więcej niż siedem lokali, jest art. 26 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, iż jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Ustanowienie zarządcy przymusowego ma miejsce z zastosowaniem przepisów 606-608 kpc oraz 611-616 kpc. Z chwilą ustanowienia zarządcy współwłaściciele ograniczeni zostają w realizacji niektórych uprawnień wynikających z prawa własności. Instytucja zarządcy sądowego ma na celu zapewnienie racjonalnego gospodarowania nieruchomością, zgodnie z jej przeznaczeniem i z uwzględnieniem interesów wszystkich stron.

Sąd zgadza się ze stanowiskiem zarządu Wspólnoty, iż w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne przesłanki uzasadniające ustanowienie zarządu przymusowego. Analiza ustalonego stanu faktycznego prowadzi bowiem do wniosku, że ustanowiony Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej funkcjonuje prawidłowo i wypełnia swoje obowiązki, dba o stan techniczny jak i sytuację finansową Wspólnoty. Wnioskodawca Miasto Ł. w toku sprawy nie przedstawiło żadnych zarzutów co do funkcjonowania Zarządu, nie wskazało nawet żadnych nieprawidłowości. Nieprawidłowością w działalności Zarządu nie jest przecież głosowanie przeciwko przyjęciu uchwał zaproponowanych przez Miasto Ł. przez członków Wspólnoty. Zarząd wypełnia bowiem wolę większości członków Wspólnoty, zaś dopiero podejmowanie działań przez Zarząd wbrew woli członków mogłoby być uznane za nieprawidłowość. Zarząd nie może przecież zmusić członków Wspólnoty do podjęcia uchwał, na które mieszkańcy się nie zgadzają. Wnioskodawca nie wykazał również, że nie przyjęcie zaproponowanego sposobu przebudowy nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki. Wnioskodawca nie przedstawił bowiem szczegółów tej przebudowy. Nadto do powyższej oceny konieczne byłyby wiadomości specjalne, których sąd nie posiada. W ocenie sądu ponadto, ponieważ osią sporu jest jedynie kwestia czy powinna mieć miejsce przebudowa nieruchomości wspólnej, problem ten powinien być rozwiązany nie za pomocą środka polegającego na ustanowieniu zarządcy przymusowego. Współwłaściciele, wnosząc o ustanowienie zarządcy sądowego powinni mieć bowiem na uwadze, iż ingerencja sądu, wyrażająca się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu, powinna być z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym (por. uchwała SN z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65). Dlatego też tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy. Sporadyczne kontrowersje pomiędzy współwłaścicielami mogą być doraźnie rozwiązywane przez sąd na podstawie przepisów art. 201-202 kc. Ewentualne zarzuty dotyczące sposobu funkcjonowania zarządu oraz sposobu załatwiania spraw przez zarządcę mogą np. stanowić podstawę do odwołania zarządcy w normalnym trybie, w przypadku postawienia takiego wniosku i przegłosowania go przez większość współwłaścicieli.
Należy zaznaczyć, iż ustanowienie zarządcy sądowego, zgodnie z wnioskiem Miasta Ł. nie rozwiąże rzeczywistego problemu, jaki ma Miasto w odniesieniu do tej nieruchomości. Zarządca bowiem wypełniać będzie wolę większości – nadal wszystkie uchwały podejmowane będą większością głosów. Skoro zatem uchwały dotychczas proponowane przez Miasto Ł. dotyczące przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej oraz wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej były przegłosowane przez członków Wspólnoty na „nie”, to trudno przypuszczać, aby sytuacja ta zmieniła się z chwilą ustanowienia zarządu przymusowego. Świadczy to o tym, że Miasto Ł. wybrało niewłaściwą drogę do rozwiązania swojego problemu.

Na koniec należy także odnieść się do stanowiska właścicieli lokalu nr (...) – państwa E. i M. C., którzy jako jedyni uczestnicy przyłączyli się do wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego. Jak wynika z ich pisma oraz załączników, nabyli oni lokal mieszkalny od Gminy, a wcześniej lokal ten był prawdopodobnie lokalem służbowym pracownika Ośrodka (...). Posiadał on zasilanie z sąsiedniej nieruchomości. Ponieważ budynek hotelu przestał być użytkowany, odłączony został od mediów, co spowodowało, że w lokalu państwa C. brak jest prawidłowego podłączenia zapewniającego dostawę wody. Jest oczywiste jednak, że te kwestie również nie mogą stanowić podstawy ustanowienia zarządcy przymusowego, a swoich praw uczestnicy powinni dochodzić na innej drodze.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”