Koszty obciążają właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów w NW, a nie powierzchni lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 18 czerwca 2018 r., sygn. akt XII C 862/18.

Art. 12 ust 2 ustawy (uwl - pb) stanowi, że jeżeli kwota uzyskanych przychodów i pożytków przekroczy wydatki wspólnoty mieszkaniowej pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jako błędną należy więc ocenić praktykę polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek, opłat i wszelkich ciężarów finansowych związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej (por. Własność lokali – R.Strzelczyk i A.Turlej, C.h.Beck, Warszawa 2007, s. 254). Podobnie Ewa Bończak – Kucharczyk w komentarzu do przepisów art. 13 i 14 ustawy o własności lokali (Lex) podkreśla, że „właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Te natomiast mogą być równe lub mogą nie być proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali. Jeśli więc nie mamy do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np. ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do powierzchni. Powinna być za to znana kwota zaliczki, jaką uiszczać mają poszczególni właściciele (w innym przypadku dochodzenie tych należności byłoby problematyczne), a kwota ta powinna być ustalana w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej”. Komentatorka zauważyła nadto, że „często popełnianym w praktyce błędem jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej) i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali”.

Tak więc stosownie do dyspozycji przepisu art. 12 ust. 2 właściciel lokali uczestniczą w ponoszeniu wydatków i ponoszą ciężary w stosunku do udziałów jakie mają w części wspólnej. Stanowisko to znalazło też odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego – w wyroku z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04 Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, że zgodnie z ustawą członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów, inaczej ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z nieruchomości wspólnej.

Art. 3 ust. 1 ustawy stanowi , że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
W zaskarżonej uchwale nałożono na powoda jako właściciela lokalu obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości w ten sposób, iż wysokość tej opłaty uzależniono od wielkości powierzchni zajmowanego przez właściciela lokalu mieszkalnego. Zasada „od metra kwadratowego” jest podstawą konstrukcji „planu gospodarczego” przedstawionego przez zarząd, a przyjętego skarżoną uchwałą.
Zauważyć należy, że uwzględniając ustaloną powierzchnię lokalu powoda w stosunku do powierzchni całej nieruchomości 1.187,74 m 2, wskazaną w zaskarżonej uchwale, jego udział określony zostaje na 10,03 %. Różnice w powierzchni lokali (w tym lokalu powoda) stwierdzone zostały już podczas obmiarów nieruchomości czynionych w 2003 r., niemniej do tej pory treść aktów notarialnych lokali, których te nieprawidłowości dotyczyły, w tym lokalu powoda, nie została skorygowana. Udział powoda w nieruchomości wspólnej nadal pozostaje określony na poziomie 9%. Taki też zapis co do udziału powoda widnieje w księdze wieczystej nieruchomości. W takim też procencie określana jest wartość jego głosu podczas uchwalania uchwał podjętych w dniu 15 marca 2017 r., co widać na kartach do głosowania. Tymczasem jak wynika z treści wezwania do uiszczenia zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości powód zobowiązany byłby do partycypowania stosownie do wielkości powierzchni jego lokalu, co skutkuje obciążeniem go opłatami w wysokości 10,03 %. A zatem obciążony został kosztami w udziale większym aniżeli jego udział procentowy określony w akcie notarialnym. (…) Z tego wynika, że sposób obciążenia powoda obowiązkiem partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej jest nieprawidłowy.

Strona pozwana wskazywała, że zastosowanie metody „od metra kwadratowego” będącej podstawą konstrukcji „planu gospodarczego” przyjętego skarżoną uchwałą, wynika z rozbieżności znanych zarządcy powierzchni użytkowych lokali a wysokością udziałów. W niniejszej sprawie strona pozwana nie udowodniła jednak, że udział Gminy W. w nieruchomości wspólnej nie jest znany, czy też nie może zostać obliczony na podstawie przepisu art. 3 ust. 3 w/w ustawy, zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Świadek K. T. zeznał, że nikt nie zwracał się do Gminy W. z zapytaniem jaka jest wysokość jej udziału w nieruchomości wspólnej. Nie zostało zatem udowodnione, ze ten udział nigdy nie został obliczony, że nie jest znany, że nie stosuje się go w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, że we Wspólnocie jest spór co do wysokości tego udziału, czy też że Gmina W. nie posiada danych cod o wyliczenia tego udziału lub też kwestionuje udział wyliczony przez zarządcę (vide także art. 3 ust. 7 w/w ustawy). Jednocześnie, jak wynika z przedłożonych kart do głosowania, podczas zebrań członków Wspólnoty udział Gminy W. w nieruchomości wspólnej określony jest w wysokości 34,06 %.
Na mocy analizowanej uchwały o własności lokali, wysokość udziału – zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy - determinuje wysokość kosztów utrzymania nieruchomości. Wielkość udziału ma także wpływ na „siłę głosu” właściciela lokalu – zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Ostatecznie uchwała z powodu wskazanej powyżej nieprawidłowości (tj. niezgodności z prawem oraz naruszająca interes powoda jako członka Wspólnoty) podlegała uchyleniu,

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-03_001