Podwyżka opłat dla lokali użytkowych musi być nie tylko uzasadniona, ale również dokładnie skalkulowana

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podwyżka opłat dla lokali użytkowych musi być nie tylko uzasadniona, ale również dokładnie skalkulowana

#1 Post autor: piotrusb » 31-08-2018, 10:18

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 959/17.
...art. 12 ust. 3 tej ustawy (uwl -pb) pozwala wspólnocie na zwiększenia w drodze uchwały, obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jednakże przed podjęciem tego typu uchwały wspólnota (a właściwie jej inicjator - zarząd) winna ustalić czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokalu usługowego powoduje zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i przedstawić rzetelną kalkulację, pozwalającą ocenić czy dokonany poziom podwyżki jest merytorycznie uzasadniony. Zwiększenie poziomu obciążenia jednego z właściciel w stosunku do reszty jest wyjątkiem od zasady i jako taki musi znajdować proporcjonalne odzwierciedlenie w poziomie kosztów, który generuje. Warunkiem zgodności z prawem takiej regulacji jest wykazanie ścisłego związku wzrostu danych kosztów ze sposobem używania lokalu. Kolejnym koniecznym etapem jest dopiero ustalenie kalkulacji tych kosztów w sposób pozwalający na ocenę czy została zachowana proporcja odpowiadająca poziomowi zwiększonych wydatków. Brak rzetelnej kalkulacji, czy też jej arbitralność, prowadzi do nieweryfikowalności tak podjętej uchwały.

W przedmiotowym przypadku, doszło do pięciokrotnego wzrostu stawki na fundusz remontowy (z 0,2 zł na 1 zł za 1 m2 powierzchni lokalu). Nie podwyższono stawki na koszty administracji, stąd wywody pozwanej co do zwiększonych kosztów sprzątania posesji nie są tu istotne prawnie.
Wbrew wywodom skarżącej, jak trafnie to przyjął Sąd I instancji, wspólnota wykazała, że prowadzenie sklepu generowało, na przestrzeni 5 lat poprzedzających podjęcie zaskarżonej uchwały zwiększone zakresy uszkodzeń w elewacji budynku, kostce brukowej, rynnach. (…). Dla akceptacji przyjętego w uchwale rozwiązania zabrakło jednak jakiejkolwiek kalkulacji kosztów napraw. Jedyny ślad próby poczynienia ustaleń w tym przedmiocie znajduje się w zeznaniach M. B. przesłuchanej za stronę pozwaną. Podała ona, że rozmawiała z bliżej nieokreślonym kierownikiem budowy na temat oszacowania zniszczeń w zakresie kostki brukowej, rynien i elewacji. Po tej rozmowie ustalono, że zwiększenie powódce stawki do 1 zł za 1 m2 pozwoli uzyskać rocznie 7.200 zł, co wystarczy na naprawę zniszczeń.
Trzeba tu podkreślić, że opisany sposób pozyskania wiedzy o planowanych wydatkach nie jest ani kalkulacją, ani nawet przybliżenie weryfikowalną ofertą. Wspólnota nie wykazała, żeby było to przedmiotem jakiejkolwiek merytorycznej analizy na zebraniu. Skoro jej zamiarem było aż pięciokrotne zwiększenie bezterminowego obciążenia jednego z właścicieli kosztami remontów, to winien temu towarzyszyć proporcjonalnie zwiększony zakres staranności w dociekaniu rzeczywistych wydatków z tego tytułu. Nie sposób przy tym pominąć, że, jak podali to świadkowie powódki, uszkodzenia powstawały na przestrzeni 5 lat. Bezterminowe zwiększenie stawki (nawet przy przyjęciu rzetelności wyceny) pozwoli w pierwszym roku na pokrycie kosztów napraw, ale już w kolejnym będzie nieadekwatnym, do ewentualnych następnych dewastacji, dochodem wspólnoty kosztem powódki.

W tym stanie rzeczy zaskarżona uchwała w sposób ewidentny narusza usprawiedliwiony, w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, interes powódki.
Uwzględniając powyższe rozważania, wobec uznania apelacji za zasadną, zaistniała konieczność zmiany na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżonego wyroku i uchylenia zaskarżonej uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-23_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”