Umowa właścicieli może obciążyć kosztami utrzymania różnych budynków wspólnoty właścicieli lokali w tych budynkach

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Umowa właścicieli może obciążyć kosztami utrzymania różnych budynków wspólnoty właścicieli lokali w tych budynkach

#1 Post autor: piotrusb » 31-08-2018, 10:13

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2018 r., sygn. akt V ACa 158/17.
Uchwałą nr (...) z 22 marca 2011 r., podjętą z uwagi na decyzję z 7 marca 2011 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W., nakazującą pozwanej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie, między innymi, robót polegających na wymianie instalacji odgromowej i elektrycznej, zapewnieniu wentylacji i szczelności przewodów kominowych w kotłowni oraz remoncie kotłów gazowych, którym to obowiązkom nadano rygor natychmiastowej wykonalności, ustalono dodatkową zaliczkę z tytułu funduszu remontowego płatną jednorazowo w wysokości 100 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej każdego z lokali usytuowanych w budynku przy ul. (...).

Wbrew zarzutom apelacji obojga powodów, w okolicznościach faktycznych sprawy nie ma podstaw do uchylenia powyższej uchwały. Nie zachodzą bowiem przesłanki, przewidziane art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, a kwestionowana uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa ani z umową właścicieli, ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani w inny sposób nie narusza interesów właściciela lokalu, w szczególności powodów.
Przedmiotowa uchwała została podjęta wobec nakazu administracyjnego natychmiastowego przeprowadzenia określonych prac. Stosowną decyzję władz budowlanych zaskarżyli, w szczególności, I. L. i J.-M. S. (1), lecz ich odwołanie nie zostało uwzględnione a kwestionowaną decyzję utrzymał w mocy (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego. Niewątpliwie zatem na pozwaną nałożono obowiązek, który powinna wykonać i to w interesie wszystkich członków wspólnoty, zwłaszcza powodów zamieszkujących w budynku, w którym stwierdzono nieprawidłowości zagrażające życiu ludzkiemu i mieniu. Z tych względów nie można uchwały uznać za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani za naruszającą interesy właściciela lokalu. Nie jest to także uchwała sprzeczna z umową właścicieli, a wręcz podjęta zgodnie z jej zapisami, w szczególności z umową z 26 września 2005 r.
Uchwała ta, wbrew zarzutom powodów, nie jest też niezgodna z przepisami prawa. Nie jest słuszny pogląd powodów o nieważności zapisu (...) umowy z 26 września 2005 r. na podstawie art. 58 k.c., ani jego sprzeczności z art. 12 ustawy o własności lokali.

Jak przyjmuje judykatura, przepis art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali ma charakter dyspozytywny, czyli względnie obowiązujący, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 16 września 2015 r., III CSK 446/14; podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 3 czerwca 2015 r., I ACa 1535/14). W sprawie niniejszej doszło do zawarcia właśnie takiej umowy. Nie ma wątpliwości, że z jednego budynku w pozwanej wspólnocie korzystają faktycznie właściciele lokali znajdujących się w tym budynku, zaś z drugiego budynku – właściciele lokali w nim się znajdujących. Przy takim podziale do korzystania wspólnej nieruchomości istniały zatem uzasadnione podstawy, by wydatki i ciężary związane z utrzymaniem każdego z budynku ponosili właściciele korzystający z tego budynku, czyli właściciele lokali znajdujących się w danym budynku. O tym właśnie postanowiono w(...) umowy z 26 września 2005 r., a czynność ta nie jest sprzeczna z ustawą, nie ma na celu obejścia ustawy ani nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Należy raczej argumentować za jej zgodnością z takimi zasadami. Podkreślenia przy tym wymaga, że zasady ustanowione w powyższym postanowieniu umowy były podstawą podjęcia uchwały nr(...) z 22 marca 2011 r., ale stanowią także podstawę dalszych uchwał podejmowanych w pozwanej wspólnocie. Z materiału sprawy wynika, że w 2015 r. podjęto uchwałę dotyczącą remontów w budynku przy ul. (...), a zaliczką na ten cel obciążono właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku, a więc nie – powodów.

Sąd pierwszej instancji nie orzekał na podstawie art. 13 ust. 1, ani art. 17 ustawy o własności lokali. Powołał te przepisy w uzasadnieniu wskazując wyraźnie, że przepis art. 17 ustawy nie ma w ogóle zastosowania odnośnie do podejmowania uchwał w zakresie zaliczek na fundusz remontowy przez właścicieli lokali, zaś art. 13 ustawy reguluje obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności względem wspólnoty.
Uchwała nr (...) z 22 marca 2011 r. w sposób oczywisty nie narusza przepisu art. 31 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w którego wynika, że każdy jest obowiązany szanować wolności i prawa innych i nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje. Kwestionowana uchwała została podjęta większością głosów, w zakresie kompetencji przysługujących wspólnocie, zgodnie z zawartą przez właścicieli, w tym powodów, umową, którą też właściciele mogą zmienić. Poza tym, każda uchwała podjęta przez wspólnotę może zostać zaskarżona przez właściciela lokalu a wówczas podlega badaniu przez sąd. Zatem niesłuszny jest zarzut, że jedni właściciele uchwalili poważne zobowiązanie tylko innych właścicieli. Gdyby to zobowiązanie nie było uzasadnione, uchwała mogłaby zostać podważona, jednak w sprawie niniejszej nie miało to skutecznie miejsca.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”