Czyją własnością jest balkon; rodzaj pełnomocnictwa do głosowania w imieniu współwłaścicieli lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku dnia 26 kwietnia 2018 r., sygn. akt I ACa 17/18.

Apelacja powodów dotyczyła w istocie dwóch istotnych zagadnień, które dotyczą sposobu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, a mianowicie kwestii głosowania we wspólnocie mieszkaniowej oraz statusu prawnego balkonów tj. rozstrzygnięcia czy stanowią one część wspólną nieruchomości, czy też są pomieszczeniami przynależnymi do poszczególnych lokali.

Odnosząc się do pierwszej z ww. kwestii podkreślić należy, iż uszło uwadze skarżących, że doszło do zmiany Ustawy o własności lokali. Zgodnie z dodanym z dniem 29 sierpnia 2015 roku ust. 2b do art. 23 u.w.l.., jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Takie pełnomocnictwo zostało złożone do akt sprawy i było wystarczające, aby Z. K. (1) skutecznie oddała głos w imieniu pozostałych współwłaścicieli lokalu mieszkalnego.
Przypomnieć należy, że nieruchomość wspólna jest szczególną kategorią współwłasności, do której przepisy k.c. stosuje się jedynie posiłkowo. Nie budzi wątpliwości okoliczność, że w przypadku podejmowania uchwał współwłaściciele lokalu mają do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować Należy jednak odróżnić sytuację, gdy pełnomocnictwo jest udzielane pełnomocnikowi, który jest współwłaścicielem lokalu i gdy takim współwłaścicielem nie jest. W drugim przypadku zdaniem Sądu Apelacyjnego, należy zgodzić się ze skarżącymi, że umocowanie do głosowania wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego (vide: tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2002r. w sprawie II CKN 1479/00). Inaczej jest jednak, gdy umocowanie dotyczy współwłaściciela lokalu, który głosując wykonuje swoje własne uprawnienie. Takiej osoby dotyczy też domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2003r. w sprawie V CK 141/02; uchwała Sadu najwyższego z dnia 12 grudnia 2012r. w sprawie III CZP 82/12).

Sąd I instancji dokonał także poprawnych ustaleń faktycznych odnośnie stanu technicznego balkonów oraz praw i obowiązków współwłaścicieli wspólnoty z nimi związanych. (…)
Dla rozstrzygnięcia tej kwestii kluczowe znaczenie ma ustalenie statusu prawnego balkonu - tj. czy stanowi część wspólną nieruchomości, czy też jak wskazano wyżej, jest pomieszczeniem przynależnym do wyodrębnionego lokalu, a w konsekwencji kogo obciąża obowiązek pokrycia kosztów remontu balkonów.

W orzecznictwie, status prawny balkonu był w praktyce orzeczniczej zagadnieniem wywołującym pewne kontrowersje. Zwracano uwagę, iż z faktu różnorodności balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, które określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie). Tym niemniej jednolicie odwołuje się w judykaturze w tym przedmiocie do stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, w którym wskazał, że Ustawa o własności lokali, jak również Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon". Z związku z tym wyjaśnił, że pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r., w sprawie III CZP 10/08).

Podkreślenia wymaga, że w orzecznictwie reprezentowane jest także stanowisko, które podzielił Sąd I instancji w niniejszej sprawie, a mianowicie, iż jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. Stanowisko takie zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13 wskazując, iż balkony, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Wskazał rzeczywiście także przy tym, że nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014r. w sprawie I A Ca 763/13).

Mając na uwadze powyższe, należy powtórzyć za Sądem I instancji, że nie ulega wątpliwości, iż części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Należy także zgodzić się z poglądem reprezentowanym przez Sąd Apelacyjny w Łodzi w powołanym wyżej wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., że dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Nie do zaakceptowania byłaby bowiem rzeczywiście sytuacja w której uprawnieni do lokali zabezpieczaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany (np. przez zabezpieczanie w wybrany przez siebie sposób izolacji wodnej czy okładanie tynkiem widocznej na zewnątrz części balkonu odpowiadającym im tylko kolorem albo by każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu). Odnosząc powyższe do poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych dotyczących treści uchwały należy stwierdzić, co zresztą nie było kwestionowane w sprawie, że prace wskazane w zaskarżonych uchwałach dotyczyły stanu balkonów, za wyjątkiem ich części wewnętrznej tj. podłogi (kafelki), a zatem w efekcie dotyczyły stanu zewnętrznego budynku wpływając tj. zarówno na jego estetykę, jak i funkcjonalność.

Z uwagi na powyższe, Sąd Apelacyjny uznał, że argumenty pozwanych, iż koszty remontu balkonów, także w zakresie w jakim dotyczą balkonów poza ich częściami wewnętrznymi - powinny obciążać wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, z którymi związane są remontowane balkony nie są zasadne. Stanowczego podkreślenia bowiem wymaga okoliczność, iż trafnie Sąd Okręgowy uznał, iż balkony - w zakresie opisanym uchwałami - są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku oraz stan techniczny budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08)., a zatem na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l. wydatki na remonty i bieżącą konserwację balkonów jako stanowiących część nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Zasady uiszczania kosztów związanych z rzeczą wspólną określa zaś art. 12 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciel lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W świetle dotychczas poczynionych rozważań, koszty remontu rzeczy wspólnej (a za takowe uznała je wspólnota podejmując uchwałę) winny być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych według ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości - niezależnie od zakresu korzystania z nich, a nawet niezależnie od tego czy ich lokale wyposażone są w balkony.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-26_002