Nie uiszczanie należności wobec wspólnoty nie może być traktowane jako czynność zachowawcza

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 6 czerwca 2018 r., sygn. akt I Ca 178/18.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki do zasądzenia od pozwanych kwoty należności dochodzonej pozwem wraz z dalszymi odsetkami za opóźnienie. Dokonując zaś szczegółowej analizy tych przesłanek Sąd ustalił, że pozwani jako właściciele jednego z lokali mieszkalnych byli członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie natomiast z przepisem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaś zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca (powołany wyżej art. 15 ust. 1 ustawy), przy czym na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz wydatki na utrzymanie porządku i czystości (art. 14 pkt 1, 2 i 4 ustawy). Ustawodawca przyjął więc, że na opisane wyżej koszty każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązany wpłacać zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę mieszkaniową, aby w ten sposób umożliwić tej wspólnocie gromadzenie środków na ich pokrycie.

W świetle też przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy, rozróżnić należy dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną, a zatem stricte z byciem członkiem określonej wspólnoty, i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu. W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy z kolei wyróżnić dwie kategorie wydatków: koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Zastrzeżenia pozwanych co do zasadności naliczenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną są bezzasadne i nie znajdują oparcia w żadnych dowodach. Sąd nie znalazł żadnych podstaw do zakwestionowania wiarygodności wskazanych wyżej dowodów, albowiem przedłożone przez stronę powodową dokumenty wzajemnie się uzupełniają, tworząc czytelny obraz rodzaju i wysokości zaległości pozwanych w tych płatnościach. Na odparcie zarzutów strony pozwanej podnieść należy, że bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że we wskazanym okresie od dnia 01 października 2010 r. do dnia 10 lipca 2014 r. nadal obowiązywały uchwały nr (...) i nr (...) z 19 marca 2008 r., mocą których ustalono zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2 zł/mkw, w tym koszty administrowania 0,62 zł/mkw w skali miesiąca oraz ustalono opłatę za fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/mkw w skali miesiąca. W aktach sprawy brak bowiem jakichkolwiek dowodów, które wskazywałyby, że uchwały te do czasu kiedy pozwani zbyli swój lokal były zmienione. To że we wskazanym okresie wcześniej podjęte uchwały nie były wykonywane wynikało jedynie z braku zarządcy, a nie z domniemanej zmiany decyzji w tym zakresie. Co więcej w dniu 22 września 2014 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...), w której ustaliła, że należności za okres od 01 października 2010 r. do 30 września 2014 r. będą uregulowane zgodnie z uchwałą nr (...) i uchwałą nr (...). Skutkiem powyższego strona powodowa bezspornie miała zatem prawo dochodzić od pozwanych należności, zaś M. A. (1) i W. A. byli zobowiązani zgodnie z treścią w/w uchwały do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,32 zł/mkw w skali miesiąca oraz opłat za fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/mkw w skali miesiąca za czas do kiedy przysługiwało im prawo własności lokalu.

Sąd Okręgowy nie podzielił przy tym stanowiska strony pozwanej, iż nie uiszczanie przez nich należności na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej było czynnością zachowawczą, o której mowa w art. 209 k.c. Funkcją czynności zachowawczych jest ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności. Czynności zachowawcze stanowią uprawnienie każdego z współwłaścicieli do samodzielnego podejmowania czynności faktycznych i prawnych w celu zachowania ochrony wspólnego prawa, bez konieczności uzyskiwania zgody większości. Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że nieuiszczanie wymagalnych należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego nie zmierza oczywiście do zachowania wspólnego prawa, co sprawia iż nie jest zatem czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Inaczej mówiąc pozwani nie byli uprawnieni do wstrzymywania się z uiszczeniem należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego na podstawie art. 209 k.c. nawet wówczas, gdy uważali, iż należy wyjaśnić nieprawidłowości związane z zarządem sprawowanym przez poprzedniego zarządcę. W tym miejscu należy zauważyć, że zarząd wspólnotą winien być wykonywany w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Takie rozwiązanie prawne przyjęte przez ustawodawcę miało zabezpieczyć wspólnotę przed ewentualnym chaosem w wykonywaniu zarządu. Przyznanie każdemu z członków wspólnoty prawa do wstrzymywania się uiszczaniem wymagalnych należności z tytułu zaliczek kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego prowadziłoby niewątpliwie do chaosu oraz groziłoby pogorszeniem stanu technicznego nieruchomości, co powoduje, że trudno taką czynność zakwalifikować jako zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. Bezspornie pozwani M. A. (1) i W. A. mieli prawo kwestionować zgodność z prawem lub z zawartą umową uchwały nr (...) z dnia 22 września 2014 r., nie mniej jednak winni to czynić w sposób prawem przewidziany tj. w trybie przewidzianym w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2018 poz. 716), czego jednak z niewiadomych względów nie uczynili.

Powyższej oceny nie zmienia powołana przez stronę pozwaną okoliczność, iż pozostali współwłaściciele lokali tj. Gmina K. i A. H. w niedługim czasie, także postanowili nie wpłacać pieniędzy na konto wspólnoty, co zdaniem M. A. (1) i W. A., przy braku sprzeciwu ze strony powodowej było równoznaczne z „anulowaniem” uchwał n4 (...) i nr (...) z dnia 19 marca 2008 r. Z takim rozumowaniem strony pozwanej nie sposób się zgodzić. Oczywiście wola stron może być wyrażona w każdy sposób, ale aby wywoływała ona określone skutki prawne w organach kolegialnych winna być podejmowana w sposób prawem przewidziany, w niniejszym przypadku w drodze odpowiedniej uchwały. Skoro w przedmiotowej sprawie nie było takich uchwał nie sposób przyjąć, iż akceptowano stanowisko pozwanych, że doszło do „milczącej zmiany wskazanych uchwał”. Natomiast jeśli zachodzą określone, wskazywane przez pozwanych nieprawidłowości w zarządzie nieruchomością wspólną, prawo daje inne możliwości i tryb ich zgłaszania, wyjaśniania i doprowadzenia do odpowiedzialności podmiotów za nie odpowiedzialnych. Są to zatem różne płaszczyzny oceny, które nie zazębiają się i wzajemnie na siebie nie oddziałują. Zatem nawet jeśli w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną dochodzi do nieprawidłowości, to nie daje członkowi wspólnoty mieszkaniowej prawa odstąpienia od realizowania nałożonych na niego obowiązków , wynikających z członkostwa w strukturach wspólnoty.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-06_001