Wspólnota ma prawo odmówić zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu; uchwały negatywna

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5131
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota ma prawo odmówić zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu; uchwały negatywna

#1 Post autor: piotrusb » 19-07-2018, 10:11

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2018 r., sygn. akt I ACa 133/17.
….uchylenie uchwały, mające na celu wyeliminowanie jej z porządku prawnego, może wchodzić w grę tylko wówczas, gdy została ona podjęta, czyli uzyskała wymaganą większość głosów, co wynika z treści art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości, iż przedłożony pod głosowanie projekt uchwały nr (...), przygotowany przez powoda i przez niego zredagowany, nie uzyskał większości głosów, zważywszy, że za jej przyjęciem głosowali właściciele posiadający zaledwie 15,8% udziałów, podczas gdy przeciwko uchwale głosowali właściciele posiadający aż 52,98 % udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
W tej sytuacji uchwała nr (...) powinna być zakwalifikowana jako uchwała nieistniejąca wobec nieuzyskania przez nią wymaganej większości głosów.

O ile należy zaaprobować pogląd, że przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej, jak i negatywnej, a każda z nich może podlegać zaskarżeniu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, to jednak nie można przyjąć, że niepodjęcie uchwały o treści pozytywnej, wobec braku wymaganej większości głosów, jest równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej. Czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu.
Podobny pogląd wyraził także Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 września 2016r. (sygn. akt I ACa 296/16), wskazując, że odmowa podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały nie jest i nie może być równoznaczna z podjęciem uchwały o treści negatywnej. W tym samym tonie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I ACa 1184/13) oraz z dnia 21 stycznia 2015r. (sygn. akt I ACa 1036/14), jak też Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 07 czerwca 2016r. (sygn. akt I ACa 307/16 ).
Należy zwrócić uwagę, że zaaprobowanie poglądu przeciwnego, a więc zrównującego sytuację niepodjęcia uchwały o treści pozytywnej z sytuacją podjęcia uchwały o treści negatywnej, stawiałoby pod znakiem zapytania możliwość wystąpienia z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały w oparciu o art. 189 k.p.c., który jest regulacją odrębną od zawartej w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i znajduje zastosowanie w przypadkach, gdy uchwała nie uzyskała większości głosów. Tymczasem w orzecznictwie za ugruntowany należy uznać pogląd, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) podjęte bez wymaganego kworum lub bez wymaganej prawem większości głosów uznać należy za uchwały nieistniejące. W wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. (sygn.. akt I CK 336/05) Sąd Najwyższy jako przykład uchwały nieistniejącej wskazał uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą bez wymaganej większości głosów (tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 października 2017r. (sygn. akt V ACa 116/17).

Powyższe rozważania przesądzają więc o oczywistej niezasadności powództwa o uchylenie uchwały nr (...), jak również wywiedzionej przez powoda apelacji od wyroku Sądu Okręgowego, oddalającego tak sformułowane żądanie.
Na marginesie należy jednak wskazać, że nawet gdyby przyjąć pogląd przeciwny i uznać, że Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o treści negatywnej, odmawiającej powodowi zgody na sprzedaż alkoholu w należącym do niego lokalu użytkowym, to należałoby zgodzić się z Sądem Okręgowy co do tego, że powód żadną miarą nie wykazał, ażeby zachodziły przesłanki do uznania uchwały za sprzeczną z przepisami prawa lub umową właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w naruszającą interes właściciela, a zatem podlegającą uchyleniu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.
Sąd Okręgowy uwzględnił bowiem słuszne argumenty pozwanej związane z obawami właścicieli lokali mieszkalnych co do sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym zlokalizowanym na parterze budynku, wynikające z trudności z parkowaniem w związku z małą dostępnością miejsc parkingowych, dostawami towaru i koniecznością przebudowy wjazdu, jak również przewidywaną obecnością osób pod wpływem alkoholu, godzinami otwarcia sklepu, co niewątpliwie należałoby rozpatrywać w kategoriach uciążliwości dla mieszkańców.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, uwzględniając powyższe oraz biorąc pod uwagę zasady współżycia społecznego, indywidualny interes powoda powinien ostatecznie ustąpić interesowi większości właścicieli zamieszkujących budynek.
Pamiętać przy tym należy, że prawo własności nie jest prawem absolutnym i doznaje pewnych ograniczeń wynikających z przepisów ustawy, zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, o czym stanowi art. 140 k.c., mający wymiar ogólny, a w związku z tym znajdujący odniesienie także do prawa odrębnej własności lokalu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie można zgodzić się też z poglądem powoda, iż uchwała odmawiająca zgody na sprzedaż alkoholu ograniczałaby go w prawie własności lokalu, skoro w dalszym ciągu mógłby on korzystać z lokalu użytkowego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.
Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że dopuszczalność sprzedaży alkoholu jest limitowana przez samego ustawodawcę, zważywszy że konieczność uzyskania zgody na jego sprzedaż wynika wprost z przepisów ustawy z dnia 26 października 1982r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (art. 18 ust. 1 i ust. 6), która przewiduje, że może się to odbywać na podstawie zezwolenia wójta (burmistrza, prezydenta), zaś do wniosku należy załączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Ten ustawowy wymóg uzyskania zgody właścicieli na sprzedaż alkoholu ma przy tym swoje uzasadnienie w założeniu, że handel alkoholem z natury rzeczy może być uciążliwy dla otoczenia, stąd oczekiwanie przez powoda, że to pozwana wspólnota w toku niniejszego procesu wykaże stopień tej uciążliwości, nie zasługuje na akceptację. W tym zakresie wystarczy jedynie odwołanie do zasad doświadczenia życiowego, bez konieczności prowadzenia postępowania dowodowego w kierunku uciążliwości związanych ze sprzedażą alkoholu.

W tym kontekście nasuwa się więc wniosek, że powód, występując do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu, domaga się nie tyle zaakceptowania przynależnych mu uprawnień wynikających z prawa własności lokalu użytkowego, lecz w istocie oczekuje ze strony pozostałych właścicieli ustępstw na swoją rzecz, nie wysuwając przy tym wystarczająco ważkich argumentów przemawiających za jego stanowiskiem.
W rezultacie, wbrew argumentacji zawartej w uzasadnieniu apelacji należy stwierdzić, że to powód nie sprostał nałożonemu nań ciężarowi wykazania, iż uchwała odmawiająca zgody na sprzedaż powinna być uznana za sprzeczną z prawem, umową właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub naruszającą interesy właściciela, jak tego wymaga art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-07_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”