Okoliczność, iż uchwała została podjęta przez większość nie może stanowić argumentu za jej utrzymaniem

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Okoliczność, iż uchwała została podjęta przez większość nie może stanowić argumentu za jej utrzymaniem

#1 Post autor: piotrusb » 18-07-2018, 15:03

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 stycznia 2018 r., sygn. akt V ACa 480/17.
Zgodzić należy się ze stanowiskiem skarżącej, że wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują w warunkach demokracji bezpośredniej, gdzie podejmowane decyzje wymagają większości prawem przewidzianej. Jednakże wbrew twierdzeniom pozwanej fakt, iż decyzje wyrażone w formie uchwał podjęte zostały zdecydowaną większością głosów nie może świadczyć o tym, że są one zgodne z prawem, umową właścicieli lokali oraz zasadami zarządzania nieruchomością wspólną. W takich przypadkach przepisy zarówno kodeksu cywilnego mające zastosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych jak i przepisy ustawy o własności lokali przewidują możliwość wstąpienia do sądu o wydanie stosownego rozstrzygnięcia (art. 202 k.c., art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powyższe przepisy mają na celu ochronę współwłaścicieli, którzy nie zgadzają się z decyzjami podejmowanymi przez większość pozostałych współwłaścicieli o ile są one sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Ponadto przepis art. 25 § 1 ustawy o własności lokali przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały przez współwłaściciela jeżeli narusza ona jego interesy. Zatem ustawodawca objął ochroną współwłaściciela bądź współwłaścicieli będących w mniejszości przed narzuceniem im przez większość decyzji naruszających ich indywidualne interesy, prawo, umowę, bądź zasady prawidłowego zarządu.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że okoliczność, iż uchwała została podjęta przez zdecydowaną większość członków wspólnoty nie może stanowić argumentu za jej utrzymaniem w obrocie prawnym w sytuacji, gdy zostały naruszone przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali do jej wyeliminowania poprzez uchylenie.
Podkreślić również należy, że zaskarżona uchwała dotyczy rozliczenia kosztów wykonania elewacji budynku wraz z remontem balkonów w zakresie elementów konstrukcyjnych. W przedmiocie wykonania powyższego remontu została podjęta uchwała (...), zaś w przedmiocie źródeł jego finansowania z kredytu bankowego uchwała (...). Obydwie uchwały – (...), (...) – zostały zaskarżone do Sądu i uchylone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wyraźnie wskazał, że uchwała (...) nie określa precyzyjnie zakresu remontu elewacji w części odnoszącej się do remontu balkonów (loggi), co doprowadziło do sporu, czy koszt położenia na nich kafli powinien obciążać wszystkich członków wspólnoty. Nadto sąd wskazał, że jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów, czy loggi, to musi dokładnie określić w niej, jakie elementy podlegają remontowi na wspólny koszt (…). Określenie, jakie części balkonów należą do części wspólnych budynku, powinno być oparte na obiektywnych kryteriach. Pozwana wspólnota podjęła wcześniej uchwałę (...) określającą części wspólne balkonów, ale zaskarżona uchwała do niej nie zawiązuje, przez co jest niemiarodajna do jej interpretacji. Mimo prawomocnego rozstrzygnięcia Sądu co do uchylenia uchwał w przedmiocie remontu elewacji i źródeł jego finansowania remont został wykonany i opłacony z zaciągniętego przez wspólnotę na ten cel kredytu. Przed wykonaniem remontu wspólnota nie podjęła stosownej uchwały, z której wynikałoby jakie elementy balkonów – loggi stanowią części wspólne budynku i powinny być objęte uchwałą o remoncie elewacji oraz finansowane z funduszu remontowego bądź zaciągniętego na ten cel kredytu, a jaki zakres prac remontowych dotyczy elementów stanowiących elementy składowe lokali i powinny być finansowane przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. W konsekwencji trudno ustalić w oparciu o jakie kryteria dokonano wyliczenia kwot podlegających zwrotowi na mocy zaskarżonej uchwały na rzecz poszczególnych współwłaścicieli.
Za trafne zatem należy uznać stanowisko Sądu I instancji, że tylko ta okoliczność skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej uchwały, gdyż narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Wątpliwość Sądu budzi również stanowisko wspólnoty, które kwoty podlegające zwrotowi na rzecz poszczególnych współwłaścicieli zgodne z zaskarżoną uchwałą, określiła jako nadwyżkę w opłatach na rzecz funduszu remontowego. Gdyby taka nadwyżka faktycznie istniała wspólnota nie powinna zaciągać zobowiązań w postaci kredytu na wykonanie remontu. Fakt zaciągnięcia kredytu wskazuje na to, że saldo funduszu remontowego wykazuje pasywa, a nie aktywa w postaci nadwyżki podlegającej zwrotowi. W ocenie Sądu intencją wspólnoty było zwolnienie właścicieli lokali, u których nie został wykonany remont loggi – w zakresie zarówno elementów konstrukcyjnych jak i przynależnych do lokalu mieszkalnego od płacenia zaliczek na fundusz remontowy z którego pokrywane są koszty kredytu. Samo istnienie wątpliwości w tym zakresie, które nie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione w treści uchwały, co do pochodzenia środków na zwrot wyliczonych w niej kwot budzi wątpliwości co do prawidłowości zarządu nieruchomością wspólną.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że okoliczności związane z obmiarem loggi, w szczególności czy jej powierzchnia została prawidłowo wyliczona, nie ma istotnego znaczenia dla sprawy. W kontekście istnienia wątpliwości w jakiej części elementy loggi należącej do lokalu powoda stanowią elementy wspólne o charakterze konstrukcyjnym, a w jakiej przynależność do lokalu, wszelkie opinie dotyczące obmiarów jej powierzchni są przedwczesne. Dodać należy, że ustalenie jakie elementy loggi stanowią części wspólne nieruchomości powinny być dokonane w oparciu o wspólne kryteria dotyczące wszystkich loggi znajdujących się w budynku.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-24_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”