Uchwały dotyczące wydatków nie muszą być sprecyzowane co do grosza

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4833
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwały dotyczące wydatków nie muszą być sprecyzowane co do grosza

#1 Post autor: piotrusb » 17-07-2018, 15:32

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 czerwca 2018 r., sygn. akt I ACa 693/17.
W ocenie Sądu Apelacyjnego zaskarżona uchwała wymieniona została w katalogu określonym w przepisie art. 14 ustawy o własności lokali, bowiem określone w niej czynności i ich powierzenie konkretnemu podmiotowi z pewnością mieści się w katalogu prac związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ocieplenie wiąże się z renowacją elewacji, a także jest zwykłym remontem wyliczonym przykładowo w art. 14 ustawy o własności lokali. Jest to rzeczywiście pozycja znaczna, jeśli chodzi o koszt, niemniej jednak większość właścicieli wypowiedziała się pozytywnie co do jej przeprowadzenia z uwagi na taką konieczność, a zatem spełnione są przesłanki również z przepisu art. 22 w/w ustawy. Co więcej właściciele nieruchomości we Wspólnocie zdecydowali się na takie prace nawet przy wykorzystaniu środków zewnętrznych z kredytu, co oznacza, że budynek wymaga takiej ingerencji (co zresztą potwierdziły audyty), a Sąd ostatecznie decyzję tę zaaprobował (orzeczenie I ACa 1108/16). Również według ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane prace takie wymagają jedynie zgłoszenia a nie pozwolenia, zatem stanowią remont. Trafnie zatem Sąd jako podstawę rozstrzygnięcia przyjął przepisy art. 14 i 15 ustawy o własności lokali, a nie art. 199 k.c.

Wbrew zarzutom powoda, uchwała jest też precyzyjna - dotyczy ona sfinansowania kosztów określonych prac i wskazuje kwoty, jakie Wspólnota chce przeznaczyć na konkretne prace. Oczywistym jest, iż w przypadku znacznego wydatku, planowanego od wielu lat, koszty nigdy nie będą określone precyzyjnie. Tym bardziej, że wszelkie przygotowania do prac związanych z ociepleniem elewacji są długotrwałe, choćby dlatego, że powód zaskarża każdą uchwałę, a w tym czasie doszło do inflacji i podwyżek materiałów budowlanych. Sąd Apelacyjny przychyla się do stanowiska prezentowanego w orzecznictwie, że uchwały dotyczące wydatków nie muszą być sprecyzowane co do grosza czy złotówki, a w szczególności w sytuacji, gdy dotyczy to znacznych prac remontowych - gdy nie wiadomo czy nie powstanie dodatkowy, nawet niewielki wydatek, nieprzewidziany w planie, ale konieczny dla kontynuowania prac.
Prawidłowe są też ustalenia Sądu Okręgowego i jego ocena co do tego, że uchwała nie jest sprzeczna z prawem ani też z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, czyli że nie mamy do czynienia z naruszeniem przepisu art. 25 ustawy o własności lokali. Ocieplenie budynku leży w interesie całej Wspólnoty, ponieważ obniży koszty wydatkowane na ogrzewanie. Cała Wspólnota głosowała za dokonaniem ocieplenia, a i sam powód co do zasady nie kwestionuje takiej potrzeby.
Powód nie wykazał też, aby wykonanie zaskarżonej uchwały naruszało jego interes. Ocieplenie budynku spowoduje zmniejszenie wydatków na ogrzewanie części wspólnych, a zatem zmniejszy i koszty powoda, w których musi on partycypować w udziale 14.02 %.

W zakresie zaś remontu systemu grzewczego, Sąd Apelacyjny przychyla się do stanowiska, że instalacja c.o. jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a stanowi ona składnik współwłasności przymusowej – tak m.in. Sąd Najwyższy wypowiedział się w uchwale Izby Cywilnej z dnia 28 sierpnia 1997 r., (III CZP 36/97). Z treści przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. Wspólnota nie ma prawnych możliwości różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości w przypadku lokali mieszkalnych. Jedyną możliwością takiego zróżnicowania jest zwiększenie opłat od właścicieli lokali użytkowych - tak m.in. wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., (VI ACA 1727/12). Lokal powoda nie ma charakteru lokalu użytkowego, zatem obowiązują go takie same zasady, jak pozostałych członków wspólnoty – właścicieli lokali mieszkalnych. Zasadom tym powód musi się podporządkować, tak jak i przepisom ustawy o własności lokali, regulującym sposób zarządzania nieruchomością wspólną we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Fakt niepodłączenia powoda do instalacji w czasie, gdy robiono jej remont w 2000 r. nie podlega ocenie w niniejszym postępowaniu. A. O. wiedział o tym, choćby dlatego, że już przy adaptacji strychu zdecydował o ogrzewaniu lokalu w inny sposób, nigdy nie wnosił wniosku o dołączenie lokalu do instalacji w budynku, a pomimo tego uczestniczył w głosowaniu nad uchwałą o jednolitym systemie centralnego ogrzewania. Zarzut, że Sąd dokonał nieprawidłowej oceny materiału dowodowego i nie wziął tej okoliczności pod uwagę jest chybiony, ponieważ jest to kwestia ustaleń, a nie oceny prawnej, a ustalenia Sądu odnośnie niepodłączenia lokalu nr (...) do centralnego systemu ogrzewania są prawidłowe i zgodne z twierdzeniami powoda.

Należy też przypomnieć, że stosownie do treści art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Opierając się na systemowej wykładni tego sformułowania za oczywistą musi uchodzić okoliczność, że zgoda winna odnosić się do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala bowiem stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków Wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający Wspólnotą z czynności tej się należycie wywiązuje. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą jaką wyrazili (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).
Zdaniem Sądu II instancji treść uchwały w sposób prawidłowy formułuje obowiązek jaki został nałożony na Zarząd i pozwala w przyszłości na kontrolę prawidłowości tej czynności, tj. czy została ona wykonana w sposób zgodny z jej intencją. Jest rzeczą oczywistą, iż celem tej uchwały było udzielenie Zarządowi upoważnienia do wykonania remontów wymienionych w uchwale i zatwierdzonych poprzednimi uchwałami. Nie można bowiem doprowadzić do sytuacji, gdy umowy o remont zawierać lub nadzór nad nim sprawować będą wszyscy właściciele mający swoje nieruchomości we wspólnocie.

W judykaturze utrwalony jest pogląd, że w przypadku, gdy zarząd Wspólnoty sprawowany jest przez osoby nie zajmujące się tym profesjonalnie, a tak jest przypadku pozwanej, należy unikać zbędnego formalizmu, który mógłby prowadzić do paraliżu w zakresie prowadzenia spraw Wspólnoty. Tylko istotne uchybienia mające wpływ na treść uchwał podejmowanych przez członków Wspólnoty winny skutkować uchyleniem uchwały przez sąd. W ocenie Sądu Apelacyjnego kwestią sporną w niniejszej sprawie było, czy zakres uchwały jest wystarczająco precyzyjny, aby w przyszłości rozliczyć zarząd z wykonania zleconych mu czynności.
Zdaniem Sądu II instancji na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć w sposób pozytywny. Uchwała nie ma charakteru blankietowego, zostały w niej określone konkretne zadania i kwota, jaka może być na nie przeznaczona oraz wyznaczono organ odpowiedzialny za zawarcie umowy i jej realizację. Uchwała nie daje takiego stopnia dowolności w wydatkowaniu środków pieniężnych przez Zarząd, jaki stanowił przesłankę do stwierdzenia przez Sąd Okręgowy niedopuszczalności podejmowania przez właścicieli uchwały o takiej treści (w sprawie I ACa 1324/11, na którą powołuje się strona apelująca). Faktycznie na podstawie uchwały Zarząd uzyskał umocowanie od właścicieli do dysponowania określoną kwotą na określony cel. Trudność w sprawie polega na tym, iż w razie braku słowa „około” i konieczności przekroczenia wydatków konieczna byłaby każdorazowo zmiana uchwały i ponowna akceptacja wspólnoty, nawet jeśli to przekroczenie miałoby sięgać złotówki.
Nie ma też żadnych podstaw do twierdzenia, iż Zarząd powierzone mu zadania wykona w sposób nieprawidłowy. Trudno jest podejrzewać członków Zarządu o to, aby celowo zawyżyli koszty remontów, skoro również w ich interesie jest jak najbardziej gospodarne wykorzystanie przeznaczonych z funduszu remontowego i kredytu środków.

Jeśli chodzi o zarzut niedania wiary prywatnej ekspertyzie przedstawionej przez powoda i nieuwzględnienia wniosku o biegłego z zakresu mykologii, to wskazać należy, iż dowody te były zbędne dla rozstrzygnięcia. Sprawa dotyczy planu i wykonania planu w roku 2016, zaś sama decyzja właścicieli i Wspólnoty co do ocieplenia jest już ostateczna i podjęta dużo wcześniej. Z audytów, które sporządzano na potrzeby wcześniejszych uchwał wynika też, że ocieplenie przyniesie wymierne efekty ekonomiczne, wobec czego kwestionowanie jego wykonania jest obecnie spóźnione. Zresztą powód w tej materii jest niekonsekwentny, ponieważ raz sprzeciwia się ociepleniu, a innym razem wskazuje, że nie widzi przeszkód, tyle tylko, że według jego pomysłu, a nie w taki sposób, jak chce tego cała Wspólnota. Wspólnota akceptuje zresztą nawet sposób remontu wskazywany przez A. O., byle by tylko zgodę na jego wdrożenie wyraził konserwator zabytków. Kwestia grubości styropianu, który będzie użyty do ocieplenia jest z kolei kwestią dalszą, będzie podlegała uzgodnieniu w chwili podpisywania umowy, natomiast audyty przewidywały co najmniej trzy wersje – 6, 9 i 11 mm.

Jeśli chodzi o kwestie związane z obciążeniem powoda opłatami za centralne ogrzewanie za lata 2012-2014 i pozycję wymienioną w punkcie 3 jako „pozostałe przychody”, to dla wykazania swoich racji i ustalenia, czy metoda obliczenia udziału należnego powodowi była właściwa (nawet przy braku regulacji regulaminowych w latach, których dotyczy obciążenie, uchwały wprowadzającej regulamin – nie jest znana sądowi data wejścia regulaminu w życie) konieczny byłby dowód z opinii biegłego na taką okoliczność. Powód był reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika od samego początku postępowania i nie wnosił nigdy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego księgowego na okoliczność prawidłowości rozliczania nieruchomości powoda kosztami centralnego ogrzewania. Tym samym Sądy I ani II instancji, nie posiadając wiadomości specjalnych, ani nawet podstaw co do zastosowanej metody rozliczenia, nie są w stanie ustalić, czy powód ma rację. Należało zatem uznać, że powództwo w tej części nie zostało udowodnione, zgodnie z przepisem art. 6 k.c., który nakazuje dowodzić tej stronie, która twierdzi.(…)

Mając na względzie powyższe okoliczności Sąd Apelacyjny uznał, iż apelacja powoda jest bezzasadna,
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-04_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”