Wyjątkowe obciążenie kosztami remontu jednego właściciela

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wyjątkowe obciążenie kosztami remontu jednego właściciela

#1 Post autor: piotrusb » 17-07-2018, 15:05

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 851/17.
Poza sporem było w procesie, że przepisy art. 12 i 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie stanowią podstawy nałożenia na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń, od wynikających z wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Mogą one normować tego typu sytuację, lecz w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Tego rodzaju kwalifikacja w sprawie nie zachodziła. Dlatego kwestionowana uchwała, co zasadnie odnotował Sąd Okręgowy, nie miała podstawy w cytowanych przepisach ustawy. Zasadnie, jednak w konkretnych realiach sprawy, Sąd Okręgowy uznał powództwo za nie zasługujące na udzielenie ochrony prawnej. W procesie zachodziła, bowiem wyjątkowa sytuacja, uprawniająca akceptację obciążenia powoda kosztami remontu tzw. ,,oficyny” ponad udział w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Subsumując niniejszym normę cytowanego przepisu trzeba podtrzymać ocenę Sądu Okręgowego, że powód powództwem naruszył art. 5 k.c. Część nieruchomości oznaczona, jako ,,oficyna” nie stanowi odrębnego budynku. Jednak w jej części znajduje się niemal wyłącznie lokal nr (...), którego właścicielem jest powód. Remont dachu i pozostałe wykonane roboty budowlane wykonane zostały w istocie wyłącznie na rzecz powoda. Powództwo o uchylenie uchwały, która rozliczyła ich koszt w proporcji 60% – powód, 40% – właściciele pozostałych lokali, nie zasługuje na uwzględnienie. Koszt remontu, jak wynika z ostatecznie nie kwestionowanej w tym przedmiocie opinii biegłego sądowego dopuszczonej w sprawie, nie został zawyżony. Trafnie pozwany podniósł, a Sąd Okręgowy zaaprobował, że wytoczenie w opisanym wypadku powództwa o uchylenie takiej uchwały byłoby równoznaczne z udzieleniem ochrony prawnej środkowi zmierzającemu nie do zachowania prawa, lecz naruszającemu prawo podmiotowe. Naruszałoby podstawową zasadę społeczną wyrażającą się zakazem nadużywania własnych praw podmiotowych. W realiach sprawy naruszenie owo dokonywałoby się w dwóch aspektach. Indywidualnym, realizującym się w sferze zdarzeń prawnych odnoszonych bezpośrednio do powoda oraz ogólniejszym – o wydźwięku uniwersalnym. Słusznie w tym pierwszym kontekście podniesiono już, że powód nabył nieruchomość lokalową w złym stanie technicznym, którego nie starał się poprawić, lecz przez swoją bierność petryfikował. Stan tej części nieruchomości był powszechnie znany. Znalazł odzwierciedlenie w cenie kupna – odmiennej, niż w przypadku nieruchomości o wyższym standardzie technicznym. Powód w związku z podjęciem kwestionowanej obecnie uchwały nie odniósł faktycznie żadnego uszczerbku majątkowego, a przynajmniej postępując racjonalnie nie powinien był go odnieść. Brak podstaw, by odpowiedzialność za stan rzeczy dotyczący opisanej części nieruchomości ponosili wszyscy właściciele lokali w nawiązaniu do wielkości swoich udziałów. Zasadnie powyższe uwarunkowania sygnalizował Sąd Okręgowy przypisując powodowi naruszenie zasady rzetelności w obrocie cywilnoprawnym i lojalności. Dostrzegając szerszy aspekt realizacji przez powoda roszczenia zauważyć trzeba nadto dobroczynny wpływ remontu na wygląd nieruchomości stanowiący o walorach estetycznych najbliższego otoczenia i miasta. Powód wiedział przecież, co konkretnie kupuje, jakie będą ograniczenia w wykonywaniu nabytego prawa oraz powinien kalkulować koszt jego przywrócenia do stanu, jaki ma miejsce obecnie, po czym zaakceptował proponowaną cenę. Pozwany doprowadził do polepszenia nieruchomości i jej znajdowania się w obecnym, lepszym stanie. Nieadekwatność przedmiotu ochrony do wartości dobra dotkniętego potencjalnie środkiem ochrony dotyczy również tej kwestii przybierając szerszy wymiar oddziaływujący nie tylko na sferę relacji stron, ale również wygląd miasta. W konkretnych uwarunkowaniach sprawy wyrażających się tym, że lokal powoda wyczerpuje praktycznie kubaturę objętej remontem części nieruchomości obejmuje on odpowiedź na pytanie, czy właściciel może kalkulować nabycie lokalu w złym stanie technicznym, który jest mu znany, w założeniu, że różnicę w cenie odnoszoną do stanu, gdyby lokal był zdatny do korzystania zapłaci faktycznie za niego ktoś inny. Oczywista, negatywna, odpowiedź na tak postawione pytanie prowadziła ku ocenie, że powyższe okoliczności i względy skutecznie ważyły na oddaleniu roszczenia na podstawie art. 5 k.c. Stan techniczny budynku oficyny miał przełożenie na cenę lokalu nr (...) w dacie jego zakupu przez powoda. Wówczas lokal od kilku już lat wymagał remontu. Konieczność przeprowadzenia remontu utrzymywała się przez dalsze dwa lata po nabyciu lokalu przez powoda. Bierność powoda w tym zakresie nie przełożyła się na pogorszenie stanu nieruchomości. Jednak świadczy o nabyciu lokalu z założeniem jego remontu nie na swój koszt. Takie założenie nie może, wobec powyższego zasługiwać na ochronę prawną. Pozwany zobligowany decyzją właściwego inspektora nadzoru budowlanego zrealizował remont części nieruchomości, który z uwagi na jej rozplanowanie był faktycznie remontem lokalu powoda. Rozłożenie kosztu remontu w założonych proporcjach nie narusza zasady sprawiedliwości i konieczności współdziałania stron w zachowaniu wspólnego – jednak tylko formalnie – prawa. Faktycznie chodziło, bowiem o lokal powoda, jakkolwiek żadna ze stron nie podjęła do chwili obecnej czynności zmierzających do dostosowania stanu prawnego nieruchomości w sposób nawiązujący do ukształtowanego stanu faktycznego. Stanu faktycznego, który odbiega od stanów, w jakich przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali znajdują proste zastosowanie.

Powyższe względy nakazywały podtrzymać ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz oceny prawne, jakie stały się ich następstwem.
W tym stanie rzeczy apelacja, jako bezzasadna, podlegała oddaleniu na podstawie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”