Gdy powód nie czuje się członkiem pozwanej Wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Gdy powód nie czuje się członkiem pozwanej Wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 17-07-2018, 14:37

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25 maja 2018 r., sygn. akt I ACa 1216/17.
Zawarte w apelacji zarzuty nie uzasadniały przyjęcia, że powodowi przysługuje nie podlegający regulacji przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2018.716 t.j.; dalej: u.w.l.) status właściciela lokalu, zwalniający go z obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej tworzonej przez właścicieli pozostałych lokali usytuowanych w obrębie tej samej nieruchomości.
Odrębna własność lokalu jest prawem, którego przedmiot stanowi lokal mieszkalny lub użytkowy położony w budynku wielolokalowym. Choć z nazwy jest „odrębna” oznacza tylko to, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu
i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.), takich, jak przykładowo strych, klatka schodowa, chodnik, winda, instalacja gazowa czy kanalizacyjna. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. W takim zakresie uprawnień, przysługujących właścicielowi lokalu z mocy prawa, wyraża się istota odrębnej własności lokalu. Co za tym idzie, ma on pełne prawo rozporządzać swoim lokalem, może również korzystać, wraz z innymi właścicielami lokali, z nieruchomości wspólnej oraz ma obowiązek, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l.), nawet wtedy, gdy z urządzeń przeznaczonych do użytku wszystkich współwłaścicieli nie korzysta. Koszty te są rozkładane na poszczególnych współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. Tylko wspólnota mocą stosownej uchwały jest w stanie określić indywidualny sposób obciążenia danego właściciela opłatami, gdy nie korzysta z tego rodzaju urządzeń, np. z windy w związku z faktem usytuowania przysługującego mu lokalu na parterze. Zwolnienie z tej części opłaty w żadnym razie nie może się odbyć na drodze samodzielnej decyzji lokatora.
Podstawową formą powstania odrębnej własności lokalu jest umowa zawierana w formie aktu notarialnego (art. 7 ust. 1 i 2 u.w.l.). Z chwilą jej zawarcia następuje nabycie omawianego prawa i wstąpienie w poczet członków wspólnoty mieszkaniowej. Dopóki prawo to przysługuje danemu właścicielowi, dopóty jest on członkiem wspólnoty ze wszystkimi tego konsekwencjami.

W niniejszej sprawie powód wszedł w prawa właściciela odrębnego lokalu – członka pozwanej Wspólnoty z dniem 19 lutego 2007 r. Zawartą wówczas umowę ujmuje akt notarialny Rep. A Nr (...). Jego lektura dostarcza podstaw do przyjęcia, że powód miał świadomość ustanowienia i nabycia odrębnej własności lokalu użytkowego znajdującego się w budynku należącym do Miasta Ł. wraz z udziałem wynoszącym (...) części, części wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także tego, że jako współwłaściciel wraz z małżonką będzie miał obowiązek ponoszenia kosztów remontów budynku na nieruchomości przy ul. (...) w Ł., a w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa nieruchomości, w której nabywa ten lokal, będzie posiadać jakiekolwiek zobowiązania finansowe, przejmie te zobowiązania w udziale ustalonym w umowie sprzedaży, przypadającym na nabywany lokal. W każdym razie na takie zobowiązania się zgodził, sygnując je swym podpisem.

Powyższe sprawia, że skarżący nie może postrzegać swoich obowiązków finansowych wobec pozwanej Wspólnoty z punktu widzenia samych tylko kosztów remontów budynku, choć istotnie tylko one zostały wyodrębnione w akcie notarialnym spośród ogółu tego rodzaju obciążeń. W szczególności niedopuszczalna jest taka interpretacja umowy, która z jego zobowiązań wyklucza koszty służące realizacji celów inwestycyjnych i koszty związane z eksploatacją nieruchomości wspólnej. Obowiązki powoda, jako właściciela odrębnego lokalu, są zdecydowanie szersze i jako ogólnie pojęte koszty zarządu znajdują umocowanie w treści art. 13 ust. 1 u.w.l., a rozwinięcie w treści art. 14 u.w.l., który wymienia wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, przy czym nie jest to katalog zamknięty.(…)

Skarżący nie wykazał nadto istnienia takiej uchwały pozwanej Wspólnoty, która w sposób zindywidualizowany normowałaby jego prawa i obowiązki we Wspólnocie, a odwołując się (zresztą niezasadnie) do istnienia w relacjach
z innymi właścicielami lokali zasad korzystania z nieruchomości wspólnej typowych dla podziału quoad usum, mylnie upatrywał w nim podstaw do uwolnienia się z członkostwa we Wspólnocie i uniknięcia wynikających z niego obciążeń finansowych. Za dopuszczalnością zawarcia umowy o podział do korzystania pomiędzy członkiem wspólnoty mieszkaniowej a wspólnotą mieszkaniową opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07. Drogę do dokonania takiego podziału otwiera także sama ustawa o własności lokali, czyniąc w zakresie w niej nieuregulowanym odesłanie do Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Współwłasność nieruchomości wspólnej jest wprawdzie współwłasnością w częściach ułamkowych, niemniej jej specyfika (zasada nierozdzielności lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości) sprawia, że przepisy o współwłasności ułamkowej nie mogą mieć zastosowania wprost, lecz
z ograniczeniami wynikającymi ze swoistości tego stosunku. Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej). Innymi słowy dokonanie podziału quoad usum oznacza tylko wewnętrzne zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i w żadnym wypadku nie oznacza zniesienia współwłasności. Tym samym nie można z nim wiązać skutków dla sfery praw i obowiązków właścicielskich, jakich spodziewał się skarżący.

Z tych wszystkich względów powód nie może skutecznie wywodzić, że nabył lokal na specjalnych zasadach, nie dotyczą go przepisy ustawy o własności lokali, w tym te, z których uczynił źródło stawianych w apelacji zarzutów, a pozwana nie miała prawa traktować go jako właściciela – członka Wspólnoty zobowiązanego do czynienia starań o całość Wspólnoty i partycypowania w kosztach generowanych jej funkcjonowaniem. Wszystkie uchwały, które skarżący zakwestionował były zatem wyrazem realizowania uprawnień przysługujących Wspólnocie w związku z faktem łączącego ją ze skarżącym stosunku członkostwa. Skarżący, jako adresat tych uchwał mógł oczywiście skorzystać z możliwości ich zaskarżenia do sądu w trybie przewidzianym w art. 25 u.w.l. i domagać się ich uchylenia. Takie powództwo ma jednak ustawowo określone przesłanki zaskarżenia i tylko wystąpienie którejś z nich może być podstawą do jego uwzględnienia. Zgodnie z brzmieniem wskazanego przepisu skuteczność roszczenia zależy od wykazania, że dana uchwała właścicieli lokali nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób (niż poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę. Tymczasem skarżący powoływał się na okoliczność, że nie czuje się członkiem pozwanej Wspólnoty, co nie wpisuje się w zakres wymienionych przesłanek i wbrew jego twierdzeniom nie pozwala na przychylenie się do jego roszczenia. Ocena szczegółowej argumentacji, jaką skierował do każdej z zaskarżonych uchwał nie została skonfrontowana z żadnym z zarzutów apelacji, a przy dodatkowym uwzględnieniu braku jakichkolwiek przejawów jej wadliwości musiała się ostać (…)

Skarżący dążąc natomiast do ustalenia przysługiwania mu prawa własności o treści, którą mu nadał wbrew ustawie, nie mógł oczekiwać, że tym sposobem wyczerpie wymóg występowania po jego stronie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. i doprowadzi do usankcjonowania sytuacji, w której nie respektuje swych obowiązków, jako właściciela lokalu - członka pozwanej Wspólnoty. Egzekwowanie przez Wspólnotę tych obowiązków, przejawiające się w kierowanych do skarżącego uchwałach, nie może być przez niego postrzegane za zagrożenie dla tego interesu.
W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny z zastosowaniem art. 385 k.p.c. oddalił przedstawioną apelację, traktując ją za przejaw gołosłownej polemiki z zaskarżonym orzeczeniem
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-25_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”