Podstawy ustanowienia zarządcy przymusowego w małej wspólnocie

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt II Ca 345/17.

...każdy ze współwłaścicieli nieruchomości (bez względu na wielkość jego udziału) ma obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 200 kc). Do wykonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda jedynie większości współwłaścicieli (jak stanowi art.201 zd.1 kc). Wynika z tego, że to na współwłaścicielach spoczywa obowiązek współdziałania w wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną (dogadywania się), a dopiero wówczas, gdy występują stałe trudności (a nie przemijające) w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do Sądu o wyznaczenie zarządcy. Innymi słowy ingerencja Sądu poprzez ustanowienie zarządcy, która w istocie wiąże się z pozbawieniem współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu rzeczą wspólną, przewidziana została w prawie jako środek o charakterze wyjątkowym. Podkreśla to ustawodawca w treści art.203 kc, który stanowi, że: każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Większość współwłaścicieli oblicza się według większości udziałów (jak stanowi art.204 kc), a to oznacza, że – w sprawie – posiadają tę większość uczestnicy J. K. i E. M. (1) (każdy po 1/3 części). Ta ostatnia nie kwestionuje czynności podejmowanych przez aktualnego zarządcę J. K. w sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc – w ujęciu art.203 kc – wyraża zgodę na takie czynności. To zaś oznacza, że wniosek złożony w sprawie przez uczestniczkę A. K. (1) i popierany przez uczestnika R. K., których udziały w nieruchomości wspólnej są mniejsze i wynoszą po 1/6 części, winien być oceniony z uwzględnieniem pozostałych możliwości przewidzianych w art.203 kc, a więc czy większość współwłaścicieli - narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W ocenie Sądu Okręgowego ani wnioskodawczyni, ani wspomagający ją uczestnik R. K. tego nie wykazali.(…)

W tych okolicznościach stwierdzić należy, że samo ogólne niezadowolenie współwłaścicieli, którzy nie posiadają większości udziałów we współwłasności nieruchomości, z zarządu sprawowanego przez innego współwłaściciela, na co wyraża zgodę większość współwłaścicieli (obliczonych według udziałów, jak stanowi art.204 kc), nie daje uzasadnionych podstaw do ingerencji Sądu we współwłasność poprzez ustanowienie zarządu sądowego. Dopiero wystąpienie jednej z przyczyn przewidzianych w art.203 kc, a więc gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, zachodzą uzasadnione podstawy do ustanowienia takiego zarządu przez Sąd. W sprawie wnioskodawczyni istnienia takich okoliczności nie wykazała.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-13_002