Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej - uchwały czy decyzja wszystkich współwłaścicieli NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4557
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej - uchwały czy decyzja wszystkich współwłaścicieli NW

#1 Post autor: piotrusb » 22-06-2018, 10:26

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 809/17.
Wskazania wymaga, że powództwo w niniejszej sprawie było oparte na treści art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie jest zatem interes prawny, rozumiany, jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa.
O interesie prawnym w rozumieniu przywołanego powyżej przepisu można mówić wówczas, gdy występuje stan niepewności, co do istnienia prawa lub stosunku prawnego, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia tej niejasności i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, definitywnie kończąc trwający spór albo prewencyjnie zapobiegając powstaniu takiego sporu w przyszłości. W grę wchodzi przy tym sytuacja, gdy powód może uczynić zadość potrzebie ochrony swej sfery prawnej przez samo ustalenie istnienia bądź nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Powód musi udowodnić w procesie o ustalenie, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalne, stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między tymi stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 roku, II CSK 33/09).

W kontekście powyższych rozważań zauważenia wymaga, że powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty, zaś zaskarżona przez nich uchwała traktowana jest przez pozwaną jako akty zawierające wyrażenie woli przez większość członków Wspólnoty i wprowadzana w życie. Niewątpliwym jest zatem, że powodom z uwagi na relacje łączące ją z pozwaną oraz obowiązek podporządkowania się uchwałom Wspólnoty, przysługuje interes prawny w ustaleniu, że zaskarżona uchwała nie istnieje. Jednocześnie uwzględnienie tego rodzaju powództwa zagwarantuje pełną ochronę praw powodów, albowiem definitywnie i kompleksowo rozstrzygnie spór w kwestiach dotyczących przedmiotu uchwały, a nie zostało ujawnione, aby aktualnie powodom przysługiwało w związku z zaskarżoną uchwałą dalej idące roszczenie. Wręcz przeciwnie, powództwo o uchylenie uchwały zostało oddalone. W konsekwencji należało rozpoznać zarzuty formalne apelujących co do skuteczności podjęcia uchwały.

Zatem wskazać należy, że pojęcie „uchwał nieistniejących” nie stanowi pojęcia ustawowego, lecz jest określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ spółdzielni mieszkaniowej. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta na posiedzeniu „organu”, które zostało samorzutnie zwołane przez grupę członków bez zachowania wymaganej procedury, uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. Z uchwałą nieistniejącą mamy do czynienia także wtedy gdy wyniki głosowania zostały sfałszowane, zastosowano przymus fizyczny wobec członków, uchwała została podjęta nie na serio, zaprotokołowano uchwałę bez podjęcia głosowania albo treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. W katalogu przyczyn nieistnienia uchwały bez wątpienia mieści się również sytuacja, gdy - zdaniem członka spółdzielni - uchwała została podjęta przez organ nieistniejący (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1972 roku, II Cr 171/72; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94). Wprawdzie orzeczenia te wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale niewątpliwie zachowują swój walor odpowiednio także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe (analogicznie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05).

Powodowie zarzucali zaskarżonej uchwale wadliwości o charakterze formalnym, a mianowicie nieosiągnięcie jednomyślności w głosowaniu nad uchwałą, która zdaniem strony powodowej była niezbędna do jej podjęcia. Dodatkowo podnieśli, że treść uchwały (obejmująca ich zdaniem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu) determinuje obowiązek uzyskania zgody, wyrażonej w formie aktu notarialnego, przez drugiego z małżonków (w sytuacji gdy prawo własności lokalu przysługuje małżonkom na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej). Wskazali także, że w przypadku głosowania przez współwłaścicieli (współwłasność ułamkowa) wymagana również jest jednomyślność. Zaś z uwagi na brak zgód wyrażonych w formie aktu notarialnego oraz brak jednomyślności współwłaścicieli, w ocenie apelujących, uchwała nie została skutecznie podjęta.
Nie budzi wątpliwości, że każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Pomieszczenia tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05).
Z nieruchomością wspólną łączy się zarząd tą nieruchomością. Każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, niemniej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele lokali mogą uregulować kwestię sposobu tego zarządu. W braku stosownych postanowień umowy, obowiązują natomiast zasady wynikające z przepisów ustawy o własności lokali. Według tych zasad, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, zarząd nieruchomością wspólną może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty mieszkaniowej (art. 19 u.w.l.); do zarządu tego mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 199-209 k.c. Jeżeli zaś lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani powołać zarząd wspólnoty (art. 20 u.w.l.).

W tym miejscu zauważyć należy, że w nieruchomości położonej w B., przy ul. (...), wyodrębnionych jest więcej niż siedem lokali, w związku z czym w rozpoznawanej sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 19 u.w.l., odsyłający do regulacji zawartych w kodeksie cywilnym. Powyższą tezę potwierdza fakt powołania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w B., co jest okolicznością bezsporną.
Wypada zatem przypomnieć, że zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 u.w.l. czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie. Natomiast według ust. 2 tego artykułu do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W art. 22 ust. 3 u.w.l. wymieniono przykładowy katalog tych czynności które przekraczają zwykły zarząd rzeczą wspólną. A w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wskazano, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.
W świetle powyższego nie może budzić wątpliwości, że zaskarżona uchwała obejmuje swym zakresem dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali), w związku z czym koniecznym stało się podjęcie uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie określonej czynności.

Nie sposób jednak podzielić stanowiska apelujących, że dla skuteczności podjęcia zaskarżonej uchwały konieczna była jednomyślność wszystkich właścicieli. Umyka bowiem skarżącym, że przepis art. 23 ust. 2 in principio u.w.l. wprost stanowi, że uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Co zaś najistotniejsze tryb i sposób podejmowania uchwał dotyczących zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zarząd, na gruncie ustawy o własności lokali, jest koherentny. Trudno bowiem szukać regulacji dezintegrującej sposoby przyjmowania uchwał z uwagi na ich przedmiot (zwykły zarząd, a przekraczająca zwykły zarząd). W konstatacji Sąd Apelacyjny uznał, że zaskarżona uchwała dla swej skuteczności winna zostać podjęta zwykłą większością głosów, nie zaś jednomyślnie przez wszystkich właścicieli (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 kwietnia 2016 r., I ACa 1075/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 kwietnia 2016 r., I ACa 1005/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017 r., I ACa 2236/15; Artur Ratajszczak w odpowiedzi na pytanie „Czy uchwała dużej wspólnoty mieszkaniowej podjęta większością głosów, uprawnia zarząd do zawarcia w imieniu wspólnoty umowy użyczenia części nieruchomości gruntowej?”; Roman Dziczek, Komentarz do art. 22 ustawy o własności lokali, teza 3, System informacji prawnej Lex).

Sąd Apelacyjny, w niniejszym składzie, nie znajduje żadnych podstaw do stosowania regulacji kodeksu cywilnego, stanowiących o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Apelujący zdaje się nie dostrzegają, że przepis art. 1 ust. 2 u.w.l. odsyła do przepisów kodeksu cywilnego wyłącznie w zakresie nieuregulowanym ustawą. Natomiast sposób podejmowania uchwał w tzw. dużych wspólnotach, został uregulowany w ustawie o własności lokali (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Dlatego też brak jest podstaw do odwoływania się do treści art. 199 k.c., statuującego jednomyślność właścicieli w dokonywaniu czynności przekraczających zwykły zarząd. Skarżący formułując zarzuty w zakresie głosowania nad zaskarżoną uchwałą, całkowicie błędnie interpretują i bezpodstawnie utożsamiają kwestie zarządu rzeczą wspólną, jaką jest nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej, której uchwała ta dotyczy i którą regulują przepisy ustawy o własności lokali z zarządem rzeczą wspólną, jaką może być każdy z lokali mieszkalnych, wchodzących w skład tej wspólnoty.
Oczywiście możliwym jest, że część właścicieli z określonymi decyzjami wspólnoty nie godzi się i nie wyrazi zgody na proponowaną treść uchwały, głosując przeciwko niej (a sytuacja taka miała miejsce w zaistniałym stanie faktycznym), co jednak może okazać się bez wpływu na działania wspólnoty, w sytuacji gdy właściciele tacy zostaną przegłosowani. Rolą sądu jest wówczas - w przypadku zaskarżenia takiej uchwały - zbadanie w ramach zgłoszonych zarzutów czy zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem, z umową właścicieli lokali, a także czy nie narusza ona zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz czy w inny sposób nie narusza ona interesów właściciela lokalu, który zaskarża uchwałę (art. 25 § 1 u.w.l.).(…)

Dalej zauważenia wymaga, że w zależności od układu właścicielskiego każdy z lokali znajdujących się w budynku wspólnoty może być przedmiotem współwłasności kilku osób w częściach ułamkowych, a stosunki pomiędzy tymi współwłaścicielami regulują przepisy kodeksu cywilnego. Lokal taki może też stanowić współwłasność łączną małżonków, stanowiąc ich majątek wspólny, który podlega regulacjom kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Orzeczenia sądów powszechnych odnoszące się do głosowania udziałem nad uchwałami wspólnoty w przypadku takich lokali, które stanowią współwłasność kilku osób trafnie akcentują, że wszystkim tym osobom przysługuje łączne prawo głosowania udziałem przypadającym na ich lokal
Sąd Okręgowy trafnie zwrócił uwagę na regulacje kodeksu rodzinnego i opiekuńczego odnoszące się do zarządu majątkiem wspólnym małżonków. Ustawodawca w art. 36 § 1 k.r.o. postanowił bowiem, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 36 § 2 k.r.o. każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Czynność głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej stanowi niewątpliwie zarząd majątkiem wspólnym z punktu widzenia art. 36 § 2 k.r.o. jeżeli małżonkowie są właścicielami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej wspólnoty na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W wypadku braku udzielenia małżonkowi pełnomocnictwa do głosowania należy przyjąć, że czynność zarządu majątkiem wspólnym dokonuje jeden z małżonków zgodnie z posiadanym uprawnieniem wynikającym z wyżej przytoczonego przepisu - ze skutkiem dla współmałżonka. Dla tutejszego Sądu jest oczywistym, że do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków, nie jest wymagalne pełnomocnictwo współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować chyba, że drugi z małżonków się temu sprzeciwi. Ocena taka wynika z kierunku zmian dokonanych przez ustawodawcę w zakresie reguł rządzących zarządem przez małżonków ich majątkiem wspólnym ustawą z dnia 17 czerwca 2004 r. które obowiązują od 20 stycznia 2005 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 162, poz. 1691). Jak podkreślono w założeniach do zmiany Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wprowadzona regulacja przyjmuje za bardziej odpowiadające aktualnym warunkom gospodarczym przyznanie każdemu z małżonków uprawnienia do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym, przy czym nie uchybia tej zasadzie nałożony na małżonków obowiązek współdziałania. Obowiązek ten proklamowany na wstępie art. 36, został wprowadzony w związku z przyznaną małżonkom dużą samodzielnością w zakresie zarządu majątkiem wspólnym (vide: uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw, (...)). W obecnym kształcie przepisów tego kodeksu zasadą jest zatem samodzielne zarządzanie majątkiem wspólnym, polegająca na tym, że każde z małżonków może samodzielnie dokonywać czynności zarządu majątkiem wspólnym, przy czym zasada lojalności wymaga, by informowali się o tym nawzajem. Jest to o tyle istotne, że małżonek, który nie zgadza się z zamierzoną czynnością, może wyrazić swój sprzeciw. Wobec takiej zmiany zasad zarządu majątkiem wspólnym ustawodawca w wyżej wskazanej ustawie wprowadził do kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulację art. 36 1 § 1 k.r.o. zgodnie z którą małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Jednocześnie wprowadzono do tej ustawy nowy zapis art. 37 § 1 k.r.o. zastrzegający, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków (pkt 1), czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal (pkt 2), czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa (pkt 3), darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych (pkt 4).
Jednak i w takim przypadku ustawodawca przewidział sytuacje, gdy umowa zostanie zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zastrzegając, że nawet wówczas nie jest ona bezwzględnie nieważna ale jej ważność zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
Odnosząc te ogólne uwagi do przedmiotowej sprawy Sąd odwoławczy zaznacza, że głosowanie nad zaskarżoną uchwałą z uwagi na jej przedmiot w żadnym przypadku nie miało charakteru czynności opisanych w wyżej przytoczonym przepisie. Wbrew twierdzeniom apelujących treść powziętej uchwały nie wpływa w żaden istotny sposób na majątek wspólny małżonków, których lokale wchodzą w skład pozwanej Wspólnoty. Uchwały te nie zmieniają stanu ich majątku, a w szczególności nie nakładają na posiadany przez nich majątek wspólny w postaci prawa do ich lokalu żadnych obowiązków czy obciążeń finansowych, wynikających z uprawnień przysługujących właścicielom poszczególnych lokali do części wspólnych nieruchomości należącej do Wspólnoty. W żadnym razie przedmiot głosowań nad zaskarżoną uchwałą nie wpisuje się w wymogi posiadania zgody drugiego małżonka na decyzje podejmowane w ramach czynności opisanych w art. 37 § 1 k.r.o.

Zgodzić się należy ze stroną powodową, że w sytuacji zamierzonej sprzedaży wyodrębnionych lokali, nastąpi zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednak wbrew stanowisku apelujących, na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli. Korekta wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali jest oczywistym następstwem ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy części wspólnej, a przy tym ustawa o własności lokali wprost zezwala na dokonanie w takim przypadku zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w drodze głosowania większością głosów uprawnionych właścicieli. Zmiana liczby znajdującej się w liczniku ułamka na większą lub mniejszą, musi prowadzić do zmniejszenia lub zwiększenia wysokości istniejących udziałów. W związku z powyższym w ocenie Sądu Apelacyjnego, uchwała nr (...) z dnia 21 lutego 2015 r., jako nieingerująca w prawo główne poszczególnych właścicieli, nie wymagała zgody drugiego małżonka, o której mowa w art. 37 § 1 k.r.o.
Tym samym stwierdzić należy, że przedmiot zaskarżonej uchwały w żadnym razie nie sprzeciwia się przyjęciu, że prawo głosu nad nią mogło samodzielnie wykonać każde z małżonków w ramach uprawnienia do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym w tych wszystkich przypadkach, gdzie lokal w pozwanej Wspólnocie stanowi przedmiot wspólności małżeńskiej. Podnieść też należy, że aktualnie obowiązujące przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie przewidują rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Jednocześnie nie ulega też wątpliwości, że do zarządu majątkiem wspólnym małżonków nie jest możliwe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną przez współwłaścicieli, skoro reguluje je ustawa odrębna. Wszystkie te argumenty, w sytuacji braku przepisu wyłączającego możliwość samodzielnego głosowania małżonka w sprawach wynikających z prawa własności lokalu stanowiącego majątek wspólny, muszą prowadzić do wniosku o przysługiwaniu prawa głosu nad uchwałą wspólnoty samodzielnie każdemu małżonkowi.(…)

W dalszej kolejności odnosząc się do zarzutów dotyczących ważności głosu oddanego przez współwłaściciela R. K. zauważenia wymaga, że ustawodawca nie określił również ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm. – dalej jako „rozporządzenie z 1934 r.”), który stanowił, że „jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu”. Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą jednak - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZO 43/05. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Udział w nieruchomości wspólnej stanowi – zgodnie z art. 50 k.c. - część składową lokalu, co również przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.); w zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-06_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4557
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej - uchwały czy decyzja wszystkich współwłaścicieli NW

#2 Post autor: piotrusb » 22-06-2018, 10:37

Warto pamiętać, ze w kwestii która była przedmiotem orzeczenia istnieje znacząca rozbieżność w orzecznictwie. Wiele składów orzekających stwierdza, iż skoro ustawodawca w art. 21 ust. 3 uwl wskazał, że „zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali", a więc wprost dopuścił składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności, to twierdzenie, że na podstawie uchwały właścicieli lokali można dokonać tylko zmiany udziałów źle podanych w wyniku błędu rachunkowego wydaje się być sprzeczne z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 21 ust. 3 uwl. Można też kwestionować stwierdzenie, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej „tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl", bo twierdzenie takie jest równoznaczne z przyjęciem, że ustawodawca wprowadził ten przepis (wyraźnie wiążąc go z art. 21 ust. 3 uwl) tylko „formalnie", a nie po to by był on stosowany. Tak np. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 września 2016 r., sygn. akt I ACa 321/16.

Druga linia orzecznictwa opiera się na tym, że wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością. Właścicielami (przymusowymi) NW są z mocy ustawy (art. 3 ust. 1 uwl) członkowie wspólnoty – właściciele lokali. Wspólnota nie może zatem swobodnie dysponować NW, gdyż prawo to przysługuje wyłącznie jej właścicielom. Po drugie, prawne wydzielenie i sprzedaż części NW umniejsza tę nieruchomość i zmienia udziały w niej dotychczasowych współwłaścicieli. Taka zaś czynność przeprowadzona bez zgody właścicieli lub orzeczenia sądu, stanowiłaby naruszenie konstytucyjnych podstaw porządku prawnego (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. SN wyjaśnił, iż dopuszcza się zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, a więc uchwałą wspólnoty, jedynie wtedy, gdy udziały zostały błędnie policzone, czyli w sytuacji jeśli zachodzi potrzeba sprostowania pomyłki rachunkowej bez ingerencji w sferę praw właścicieli lokali. Konsekwencją powyższego wywodu było uznanie w tym samym postanowieniu, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w NW była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty, czynności te, jako przeprowadzone bez kompetencji do tego, są nieważne. Analogicznie Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kodeksu postępowania cywilnego. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu. Tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10, wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1401/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt VI ACa 33/16, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. akt II C 846/16.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”