Remont i spłata kredytu ma pierszeństwo przed inwestycją

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Remont i spłata kredytu ma pierszeństwo przed inwestycją

#1 Post autor: piotrusb » 22-06-2018, 10:07

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 25 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 741/17.
Zasadnicze cele stosunku prawnego, jaki łączy właścicieli nieruchomości lokalowych, ukierunkowane są na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Utrzymanie należy rozumieć przede wszystkim jako dbałość o niepogarszanie substancji nieruchomości i zachowanie jest w stanie odpowiednim do celów, jakim ma służyć. Prawidłowe logicznie i zgodne z zasadami racjonalnej gospodarki jest więc podejmowanie w pierwszej kolejności działań zmierzających do naprawy (wymiany) zużytych (uszkodzonych) elementów nieruchomości wspólnej. Dokonywanie ulepszeń i upiększeń terenu wokół budynku mieści się w granicach zarządu jednak większe nakłady z tego tytułu będą racjonalne wówczas, gdy nie występują pilniejsze potrzeby remontowe dotyczące substancji budynku.
Zatem naruszać może zasady racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty sytuacja, gdy mimo istnienia pilniejszych potrzeb inwestycyjnych (remontowych) wspólnota zamierza przeznaczyć istotne środki pieniężne na wydatki nie wpływające choćby pośrednio na substancję nieruchomości, a służące zagospodarowaniu niezabudowanej części nieruchomości.

W realiach sprawy zwrócić należy w pierwszej kolejności na niespójne stanowisko pozwanej, która z jednej strony twierdzi, że jest wspólnotą „niezamożną” i nie posiada środków w celu podjęcia działań zmierzających do usunięcia (niekwestionowanych) istotnych mankamentów budynku wskazywanych przez powódkę (przede wszystkim zawilgocenia piwnic i fundamentów, usunięcia przyczyn zalewania piwnic przez wody gruntowe, wykonania drenażu i utwardzenia terenu wokół budynku), z drugiej zaś przyjmuje, że celowym jest przeznaczenie (niebagatelnej wobec wysokości wpływów do majątku Wspólnoty) kwoty 25.000 zł na budowę placu zabaw.

Z kolei dostrzec należy, że budynek Wspólnoty jest budynkiem przedwojennym. Położenie budynku w pobliżu rzeki, na terenie podmokłym dodatkowo wpływa niekorzystnie na stan fundamentów i piwnic. Nadto w budynku niezakończona jest inwestycja związana z wymianą pionów kanalizacyjnych. W tych realiach środki pieniężne pozyskane przez wspólnotę zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki w pierwszej kolejności powinny być przeznaczane na remont substancji budynku, a dopiero po zabezpieczeniu tych kwestii wspólnota powinna przystąpić do ulepszania stanu zagospodarowania placyku przeznaczonego na plac zabaw dla dzieci.
Nie zmienia tego twierdzenie, że wartość środków koniecznych dla wykonania prac związanych z odwodnieniem budynku przekracza obecne możliwości wspólnoty. Po pierwsze nie wynika z materiału dowodowego, by wspólnota przystąpiła do jakichkolwiek działań w celu dokładnego zdiagnozowania przyczyn stanu budynku, oszacowania zakresu koniecznych robót, ustalenia czy mogą być wykonywane etapowo i oceny możliwości pozyskania środków na wykonanie tych prac. Dodać nadto należy, że środki które zamierza wspólnota przeznaczyć na budowę placu zabaw, można spożytkować na wcześniejszą spłatę dotychczasowych zobowiązań kredytowych Wspólnoty (związanych z wcześniejszymi remontami i w ten sposób poprawić zdolność kredytową Wspólnoty).
W tym kontekście nie można też uzasadniać żądania oddalenia powództwa względem na autonomię Wspólnoty co do gospodarowania środkami i zarządzania nieruchomością wspólną. Granice tej autonomii wyznacza bowiem art. 25 w zw. z art. 12 ustawy o własności lokali. Zatem decyzje większości właścicieli popadająca w sprzeczność z zasadami o których mowa wyżej, mogą być kwestionowane na podstawie art. 25 ustawy.
Z tych przyczyn uznać należało, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i podlega uchyleniu ją na podstawie art. 25 u.w.l.(…)

Co do pozostałych uchwał apelację uznać należy za bezzasadną. Po pierwsze skarżąca zaskarżając uchwały dotyczące zmian w składzie zarządu, nie wskazała żadnych merytorycznych zarzutów dotyczących tych uchwał. Z kolei podtrzymując argumenty o nieprawidłowościach proceduralnych powódka pomija całkowicie wywód Sądu Okręgowego oparty o utrwalone dotychczasowe orzecznictwo, że z uwagi na (wynikający już przepisów ustawy) odformalizowany i elastyczny charakter regulacji i organizacji zebrania właścicieli oraz podejmowania decyzji przez głosowanie, samo naruszenie przepisów dotyczących zwoływania i przebiegu zebrania nie uzasadnia jeszcze powództwa z art. 25 ustawy o własności lokali. Domagając się uchylenia uchwały należy więc nadto wykazać, że naruszenia przepisów dotyczących organizacji zebrania i jego przebiegu oraz aktu głosowania miało wpływ na jej podjęcie. Takiej argumentacji nie przedstawiono, poprzestając na powołaniu dotychczasowych twierdzeń co do przebiegu zebrania i zbierania głosów przez córkę (a zarazem pracownika) zarządcy. Stwierdzić więc należy, że z materiału procesowego w niniejszej sprawie nie wynika, by wskazywane przez powódkę okoliczności w jakikolwiek sposób wpływały negatywnie na świadome i swobodne podjęcie decyzji oraz na udział w akcie głosowania przez właścicieli głosujących za podjęciem poszczególnych uchwał,
Nie starała się też wykazać powódka, by osoby wskazane w liście do głosowania jako głosujące za uchwałami twierdziły, że nie oddały głosu za którąkolwiek z uchwał.
W rezultacie apelacja nie podważa poprawności dokonanej oceny przez Sąd Okręgowy tej części argumentacji powódki. Stąd też bez znaczenia pozostają ponawiane kwestie dotyczące sprzeczności przebiegu zebrania z porządkiem obrad czy też przebiegu dyskusji i aktu głosowania.

Odnosząc się do dalszych zarzutów dotyczących uchwał o udzieleniu absolutorium i zatwierdzeniu sprawozdania oraz zatwierdzeniu planu finansowego stwierdzić należy, że uchwała absolutoryjna ma znaczenie jako skwitowanie osoby pełniącej funkcję zarządcze ze sposobu sprawowania tych funkcji w okresie objętym absolutorium. Stanowi zatem wyraz akceptacji sposobu wykonywania funkcji. Podkreślić też należy, że nie wyłącza odpowiedzialności zarządcy wobec wspólnoty w sytuacji gdyby uchwała została podjęta przy braku wiedzy właścicieli o działaniach zarządcy wyrządzających szkodę.
W sprawie nie wykazano, by właściciele głosujący nad absolutorium i niepodzielający zastrzeżeń powódki, nie mogli podjąć co do oceny zarządu decyzji w sposób nieskrępowany (swobodny i świadomy). Nie wynika z materiału procesowego, by większość właścicieli nie miała dostępu do danych pozwalających im na wyrobienie sobie stanowiska co do poprawności wykonywania przez zarząd obowiązków ustawowych określonych w art. 21 i 29 ustawy o własności lokali. Brak jest też twierdzeń, z których wynikałoby, że zarząd postępował w roku obrachunkowym sprzecznie z uchwałami Wspólnoty. W istocie więc całość argumentacji powódki sprowadza się do zarzutów dotyczących jej trudności w komunikacji z zarządcą i dostępie do dokumentów. Nie można przyjąć, by konflikt wyłącznie powódki z pozostałymi członkami zarządu a zwłaszcza osobą administrującą budynkiem mógł wpłynąć na wynik głosowania w przedmiocie podjętych uchwał.(…)

Bez znaczenia dla oceny poprawności zaskarżonych uchwał posiada to, że powódka zgłaszała na zebraniu uwagi do zarządcy, które przez pozostałych członków zebrania zostały w istocie zlekceważone. Z materiału procesowego wynika, że zebranie odbywało się atmosferze napięcia i konfliktu między powódką i częścią pozostałych właścicieli. Zarazem powódka przedstawiła swoje krytyczne uwagi wobec zarządu i E. R., a więc zebranie miało możność wzięcia ich pod rozwagę w momencie głosowania. Jeśli więc mimo to uchwały uzyskały wymaganą większość, to stwierdzić należy, że nie może skarżąca z przebiegu zebrania wywodzić skutków dotyczących wadliwości podjętych uchwał.
Pominięciu podlegały wnioski dowodowe w postępowaniu apelacyjnym dotyczące biegłego z zakresu rachunkowości. W toku sporu bowiem skarżąca nie potrafiła wskazać, jakie fakty istotne dla ustalenia istnienia przyczyn do uchylenia uchwał miałyby być wykazywane przez ten dowód. W szczególności dowód ten nie może służyć wykazaniu, że zarządca nie posiada pełnej dokumentacji (o czym wnioskuje skarżąca na podstawie tego, że nie udzielono jej wglądu w te dokumenty). Kwestia posiadania i zakresu dokumentacji prze zarządcę pozostaje bez znaczenia dla oceny uchwały o udzieleniu absolutorium zarządowi i rzutować może co najwyżej na odpowiedzialność administracyjnoprawną osoby administrującej budynkiem lub jej odpowiedzialność odszkodowawczą wobec Wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-21_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”