Niezamieszkanie we wspólnocie nie może pozbawiać właściciela prawa do parkowania na nieruchomości

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Niezamieszkanie we wspólnocie nie może pozbawiać właściciela prawa do parkowania na nieruchomości

#1 Post autor: piotrusb » 19-06-2018, 10:54

Sąd Okręgowy w Poznaniu z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt XVIII C 976/17.
Nie budziła wątpliwości sądu okoliczność, że pozwana wspólnota mieszkaniowa, jak wiele innych wspólnot, zmaga się z problemem niedostatecznej liczby miejsc parkingowych. Nie sposób w tej sytuacji odmówić jej prawa do podjęcia próby uregulowania tej niewątpliwie ważnej z punktu widzenia właścicieli lokali kwestii. W ocenie sądu zaskarżona uchwała, mocą której przyjęto „Regulamin korzystania z miejsc parkingowych Wspólnoty Mieszkaniowej Bułgarska 102 A,B,C w P.” czyni to w sposób niewłaściwy jako sprzeczny z prawem i naruszający interes niektórych właścicieli lokali (w tym powódki). Przyjęty mocą tej uchwały regulamin zawiera postanowienia niedopuszczalne, wiele istotnych kwestii pomija, co w efekcie powoduje, że nie jest respektowany przez samą wspólnotę mieszkaniową.

Parking, którego dotyczy przyjęty regulamin położony jest na nieruchomości wspólnej, którą - zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Co więcej, jak stanowi przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przyjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwałą regulaminu, który reguluje sposób korzystania z nieruchomości wspólnej stanowi dokonanie swego rodzaju podziału quoad usum. Służyć ono ma, jak słusznie podnosi pozwana, uporządkowaniu budzącej szereg problemów kwestii korzystania z miejsc parkingowych, których ilość jest mniejsza niż ilość wyodrębnionych lokali mieszkalnych. W żadnym razie jednak nie sposób jest, zdaniem sądu, zaakceptować sytuacji, w której z korzystania z miejsc parkingowych całkowicie wykluczeni zostają niektórzy właściciele lokali. Zaskarżona uchwała powoduje zaś, że prawo do korzystania z miejsc parkingowych tracą właściciele lokali, którzy nie zamieszkują na nieruchomości (pkt 13 regulaminu). Taka regulacja nie daje się zaakceptować. Fakt niezamieszkiwania w lokalu nie może ograniczać praw właściciela lokalu przyznanych mu z mocy ustawy. W przeciwnym wypadku w sposób oczywisty narusza zarówno powołany wyżej przepis ustawy, jak również interes części z właścicieli lokali. Prawo własności, które realizowane jest m.in. poprzez korzystanie z rzeczy jest prawem chronionym konstytucyjnie. Zdaniem sądu każdy z właścicieli lokali winien mieć takie samo prawo do korzystania ze znajdujących się na nieruchomości miejsc parkingowych. W sytuacji, gdy miejsc tych jest mniej niż lokali, w istocie konieczne może się okazać wprowadzenie procedury porządkującej korzystanie z parkingu. Pozwana wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się, jak wynikało z zeznań przesłuchanych osób, na wyznaczanie uprawnionych do korzystania z miejsc parkingowych w trybie losowania. Możliwość udziału w tym losowaniu winni mieć jednak wszyscy właściciele lokali. Podkreślić jednocześnie należy, że przyjęty regulamin nie wspomina o procedurze losowania, mimo że winna ona zostać w nim uregulowana. W przeciwnym wypadku, dokonywanie wyboru osób uprawnionych do korzystania z miejsc parkingowych nie znajduje podstawy. Przyjęty regulamin stanowi jedynie, że miejsca parkingowe przeznaczone są wyłącznie dla właścicieli zamieszkujących na nieruchomości, nie wskazuje jednak w jaki sposób wybierani będą ci właściciele zamieszkujący na nieruchomości, którzy z tego parkingu mogą korzystać. Brak opisania w regulaminie procedury losowania (de facto stosowanej w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej) może powodować, że będzie ona przeprowadzana w sposób dowolny, a przy tym wymykać się będzie spod kontroli właścicieli lokali. Tak zresztą jest w rzeczywistości. Należy zwrócić uwagę, że w ostatnim roku uprawnienie do korzystania z miejsc parkingowych zostało przyznane również osobom, które nie są właścicielami lokali, a więc wbrew postanowieniom przyjętego regulaminu. Oznacza to zatem, że osoby zarządzające wspólnotą mieszkaniową same nie stosują regulaminu, do którego przyjęcia doprowadziły. Podkreślić przy tym wypada, że pozwana wspólnota mieszkaniowa z jednej strony podnosi, że „zasadnym jest uprzywilejowanie członków wspólnoty mieszkaniowej stale zamieszkujących na ternie wspólnoty”, z drugiej natomiast akceptuje sytuację, w której - wbrew treści przyjętego zaskarżoną uchwałą regulaminu - uprawnienie do korzystania z miejsc parkingowych przyznawane jest osobom nie będącym nawet właścicielami lokali, przy jednoczesnym uregulowaniu w regulaminie, że dostępu do miejsc parkingowych nie mają właściciele, którzy nie zamieszkują na nieruchomości. Jak to już wyżej wskazano, sąd nie neguje możliwości dokonywania wyboru osób uprawnionych do korzystania z miejsc parkingowych w sposób losowy. Procedura losowania winna być jednak w sposób jasny i precyzyjny określona w regulaminie, a przy tym nie może pomijać w dostępie do niej żadnego z właścicieli. Zatwierdzony zaskarżoną uchwałą regulamin tego nie czyni. Należy przy tym zauważyć, że wszyscy właściciele, również ci, którzy na nieruchomości nie zamieszkują, w takim samym stopniu partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do podniesionego przez pozwaną zarzutu sprzeczności żądania pozwu z zasadami współżycia społecznego, zauważyć należy, że zgodnie z art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Wskazuje się, że „zasady współżycia społecznego” w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego do zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (por. K. Piasecki, komentarz do art. 5 k.c., System Informacji Prawnej „LEX”). Zdaniem sądu, charakter sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej sprzeciwia się możliwości zastosowania przepisu art. 5 k.c. Nie sposób jest bowiem uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego dążenie do uchylenia uchwał sprzecznych z prawem czy naruszających interes wspólnoty mieszkaniowej, bądź poszczególnych właścicieli lokali. Tego rodzaju działania, mające służyć wyeliminowaniu z obrotu prawnego wadliwych uchwał podejmowane są w interesie całej wspólnoty mieszkaniowej. Niezależnie od powyższego uznać należy, że zarzut ten i tak nie mógł okazać się zasadny. Pozwana upatrywała naruszenia przez powódkę zasad współżycia społecznego w domaganiu się przez nią „uprzywilejowania jej pozycji kosztem innych członków wspólnoty mieszkaniowej”. Taki zarzut, zdaniem sądu, nie jest zasadny i traktować go należy raczej jako wyraz niezrozumienia istoty żądania powódki. Z uzasadnienia pozwu wynika bowiem jednoznacznie, że powódka nie domaga się uprzywilejowania jej pozycji, lecz traktowania jej na równi z pozostałymi właścicielami lokali. Zaskarżona uchwała, z przyczyn wcześniej omówionych, pozbawia powódkę - jako właściciela, który nie zamieszkuje na nieruchomości i nie zamierza na niej zamieszkiwać - możliwości korzystania z miejsc parkingowych. Oczekiwanie przez powódkę, by tak nie było w żadnym razie nie stanowi wyrazu domagania się uprzywilejowania jej sytuacji, będąc jedynie sprzeciwem do ograniczenia ustawowo jej przyznanych uprawnień. Sąd nie dopatrzył się przy tym innych okoliczności, a i pozwana takowych nie naprowadziła, które nakazywałyby uznać, że żądanie pozwu narusza zasady współżycia społecznego.

Z przyczyn wyżej naprowadzonych, sąd okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała podlega uchyleniu. Przyjęty tą uchwałą regulamin stanowi jedną całość, jego postanowienia ściśle się ze sobą wiążą, a w konsekwencji uchwała podlegała uchyleniu w całości. Wyeliminowanie tylko niektórych z postanowień regulaminu (w szczególności jego punktu 13.), mając na uwadze również jego pozostałe braki (choćby w zakresie opisania procedury losowania) powodowałoby, że w pozostałej części byłby i tak dysfunkcyjny, nie rozstrzygałby istotnych w punktu widzenia sposobu korzystania z miejsc parkingowych przez właścicieli lokali kwestii, a wręcz powodował chaos regulacyjny w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej.
To mając na uwadze, na podstawie powołanych wyżej przepisów, w punkcie 1. wyroku, sąd uchylił uchwałę pozwanej wspólnoty
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-09_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”